Riskminimeraren uppmärksammade mig på en del av gårdagens Börsrådet där Catella-förvaltaren Anna Strömberg kallade Balder högbelånat, utifrån resonemanget att även preferensaktierna bör ses som en skuld.
Jag har många gånger, i olika sammanhang, pekat på riskerna med fastighetsvärdering kopplat till avkastningskrav. Balder är ett oerhört dynamiskt bolag vars historik är svårtolkad då det sker så mycket utveckling och transaktioner. För att belysa min poäng tittade jag istället på Wallenstam, ett väldigt välskött bolag som allmänt anses som mycket tryggt och mycket konservativt finansierat.
Om man gör en enkel servettkalkyl på Wallenstam kan man notera att avkastningskrav motsvarande 2006 års nivå, då Wallenstam betalade ca 4 procent ränta, idag skulle innebära att fastighetsvärdet skulle behöva skrivas ner från 32 miljarder till 26 miljarder. Det egna kapitalet skulle sjunka från 15 till 9 miljarder och soliditeten skulle falla till 31 %.
Wallenstam är konservativt finansierat jämfört med många andra fastighetsbolag, men 1 procentenhets ökade avkastningskrav (ungefär den skillnad som finns mellan 2006 och idag) skulle alltså eliminera mer än en tredjedel av det egna kapitalet. Ett sådant scenario skulle säkerligen även påverka ränteläget också och därmed ta ner förvaltningsresultatet avsevärt.
Att börsen nedjusterar fastighetsbolag så fort Trump hostar är alltså ingen slump, bolagen är i en fantastisk guldålder och relativt små förändringar tillbaka till tidigare normallägen förändrar kalkylen ordentligt.
Visar inlägg med etikett wallenstam. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett wallenstam. Visa alla inlägg
lördag 26 november 2016
onsdag 6 augusti 2014
Wallenstam vs. Castellum
Jag skrev några tweets om det men tycker det är så intressant att det får ett kort blogginlägg - prissättningen på Castellum jämfört med Wallenstam. Det är två börsnoterade svenska fastighetsbolag, båda fokuserade på tillväxtregioner i södra Sverige, båda med huvudkontor i Göteborg.
Det finns några stora olikheter också: Wallenstam har en vindkraftverksamhet som är ganska blygsam och åtminstone på sistone förlustbringande. Castellum fokuserar på kommersiella fastigheter vilket är mer konjunkturberoende än Wallenstams bostadstunga bestånd. Båda bolagen är aktiva inom fastighetsutveckling.
En enkel tabell belyser vad jag är ute efter, och alla siffror är per aktie:
Det finns några stora olikheter också: Wallenstam har en vindkraftverksamhet som är ganska blygsam och åtminstone på sistone förlustbringande. Castellum fokuserar på kommersiella fastigheter vilket är mer konjunkturberoende än Wallenstams bostadstunga bestånd. Båda bolagen är aktiva inom fastighetsutveckling.
En enkel tabell belyser vad jag är ute efter, och alla siffror är per aktie:
Castellum
|
Wallenstam
| |
| Aktiepris |
111,00
|
108,00
|
| Förvaltningsresultat 12 mån |
8,63
|
3,15
|
| Utdelning |
4,25
|
2,00
|
| Nyinvestering 12 mån |
8,70
|
17,06
|
| Eget kapital |
76,40
|
75,40
|
Tycker ni prissättningen är rimlig? Eftersom fastigheterna värderas baklänges (via avkastningskrav) är alltså Wallenstams avkastningskrav mindre än hälften av Castellums. Uthyrningsgraderna ligger omkring 98 procent för Wallenstam och 89 procent för Castellum.
torsdag 11 oktober 2012
Fastighetsanalys, Kungsleden mot Castellum mot Balder mot Wallenstam
Fastighetsförvaltning är en i grunden enkel verksamhet med en stabilitet
som tilltalar den defensive värdeinvesteraren. Därför återkommer jag alltid till
branschen och försöker se om det finns köptillfällen. De enda fastighetsbolagen
i portföljen finns i Lundbergföretagen. Här tänkte jag jämföra Kungsleden, ett tidigare
innehav, med Castellum som jag fastnade för
i min förra fastighetsbolagsgenomgång, samt Balder som är det mest omskrivna och omtalade
fastighetsbolaget idag.
Major edit: lägger till Wallenstam på läsarbegäran :-)
Fastighetsbolag är inte skapade lika utan det finns stora skillnader i strategierna bolagen emellan.
Kungsleden har en bred portfölj av fastigheter, där de fastigheter används för offentlig förvaltning ägs i det hälftenägda dotterbolaget Hemsö. Fastigheterna används för industriell verksamhet, lager, kontor och handel. Man äger även modulbyggnader och dotterbolaget Nordic Modular som tillverkar just modulbyggnader. Kungsledens strategi har varit att kontinuerligt förbättra portföljens avkastning genom att handla med fastigheterna och ha en hög transaktionshastighet. Detta har straffat sig på sistone efter att Skatteverket och diverse förvaltningsrätter kommit fram till att man gjort ett antal manövrer som räknas som skatteflykt.
Fastighets AB Balder är ett extremt expansivt
fastighetsbolag med bostäder, kontor och handelsfastigheter i Sveriges
tillväxtregioner. De senaste fem åren har man lyckats tredubbla sitt bestånd och
samtidigt har eget kapital per stamaktie mer än dubblerats. Balder har även
varit kreativa i finansieringsfrågor och är ett av fastighetsbolagen som utgivit
preferensaktier som en del av sin finansiering.
Castellum är ett relativt konservativt fastighetsbolag med försiktig belåning. Bolaget är verksamt i södra delarna av landet under varumärkena Aspholmen, Brostaden, Eklandia, Harry Sjögren, Corallen och Briggen. Även om bolaget är konservativt är det inte sömnigt och inte utan framgång, de senaste fem åren har fastighetsbeståndet ökat med 43 procent. Fastigheterna används för kontor, handel, industri och lager. Castellum är det enda av bolagen som har en egen projektverksamhet värd namnet där man bebygger nya fastigheter och inte enbart förvärvar färdiga fastigheter. Rätt utförd kostar tillväxten mindre för ett bolag som behärskar denna bit.
Wallenstam är ett ägarlett bolag med fastigheter i tillväxtregioner. Fokus ligger på bostadsfastigheter men man äger även kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Utöver detta satsar man även på energiproduktion och en hållbarhetsprofil. Liksom Castellum har man en projektverksamhet och skapar sig därigenom en utväxling på tillväxten. Bolaget har vuxit kraftigt det senaste decenniet och har letat sig in på Large Cap.
Intjäningsförmågan för respektive bolag den 30 juni 2012 framgår av denna tabell:
*) Derivaten i balansräkningen motsvarar kostnaden för att lösa bundna lån och realiseras sällan utan förfaller allteftersom. Att räkna med dem här blir dubbelräkning eftersom de dessutom är resultat- och kassaflödespåverkande. Uppskjutna skatter är gratis finansiering och för de bolagen som bygger upp större mängder sådana beror de på att de har en strategi att behålla fastigheterna över längre tid - och därmed sällan eller aldrig realiserar dem.
Räknat på intjäningsförmåga handlas Kungsleden med en rejäl rabatt jämfört med de andra och Wallenstam med en anmärkningsvärd premie. Wallenstam är huvudsakligen ett bostadsbolag och har en låg avkastning på tillgångarna, strax under 3,8 procent - detta är så lågt att belåningen inte ger en hävstång. En titt på kassaflödesanalysen bekräftar bilden, mer än halva kassaflödet från verksamheten äts upp av räntekostnaderna och utdelningen är i sammanhanget patetiska 1,20 kronor (1,7 procent direktavkastning på 71 kronor).
Låt oss istället titta på substansvärdet och finansieringen:
Även här är Kungsleden lägst prissatt, men skillnaden mellan Balder och Castellum är större än på intjäningssidan. Här framstår Wallenstam plötsligt som rimligt värderad - enligt min mening för att bostadsfastigheterna är för högt värderade/har för låga avkastningskrav. Tillgångar som avkastar detsamma som den ränta man betalar för lånen på dem är utan värde för aktieägarna. Preferensaktiefinansieringen lämnar inte så mycket kvar av Balders vinster till stamaktieägarna medan de lämnar lite mer av kapitalet. Dessutom leder bostadsfastigheterna i Balders bestånd till en lägre direktavkastning (eller högre värdering, om man så önskar).
Ett alternativ är att köpa Balders preferensaktier där dagens pris är 298,50 kronor med en kvartalsutdelning på 5 kronor. Direktavkastningen är alltså 6,7 procent. Till skillnad från en obligation kan bolaget välja att inte betala ut utdelningen, och kapitalet räknas som eget kapital vilket tillåter Balder att hålla en låg räntenivå på sina räntebärande skulder. Eftersom innehållna utdelningar ackumuleras med 14 procent ränta har Balder mycket starka incitament att betala utdelningen, så det är ingen tvekan om att man kommer att göra detta så länge man inte är i mycket djupa problem.
Enligt min genomgång av svenska preferensaktier bör Balder täcka räntekostnader plus pref-utdelningar 2,5 ggr. Idag gör man det (med siffror enligt ovan) 1160 / (500 + 100/0,78) = 1,8 ggr. Inte tillräckligt säkert enligt mitt försiktiga sätt att se saken.
Om du är ute efter säker utdelning anser jag att Castellums stamaktie är ett bättre val än Balders pref: direktavkastningen är strax över 4 procent, du har en tydlig tillväxt (vilket Balder pref knappast kommer att ha) och en andel i ett stabilare företag.
Tabellen nedan visar hur bolagen står sig mot mina investeringskriterier:
Wallenstam vinner ronden med sina sex JA, men har samtidigt den svagaste finansiella ställningen. Substansvärdesrabatt i all ära, men fastigheter är inte högavkastande idag, något Wallenstam personifierar.
Castellum lyckas pricka in fem JA och är generellt det bolag som ligger närmast min kvalitativa kravbild. Samtidigt är det inte särskilt attraktivt värderat.
Kungsleden har åkt på många smällar de senaste åren och det har satt sina spår i värderingen. Ägarna som tidigare var bortskämda med höga utdelningar flyr nu i drivor. Faktum är att detta skapat något av ett köpläge för den som kan förlåta de kvalitativa problemen i bolagen. Kungsleden är det enda av bolagen jag tycker ser billigt ut idag.
Balder är, som jag skrev i ingressen, kanske det mest spännande av bolagen. Erik Selin har skapat ett finansieringsupplägg där preferensaktieägarna tar del av kassaflödet medan stamaktieägarna tar del av tillgångstillväxten. Som jag ser det är det stamaktieägarna som är vinnarna, trots att de inte får någon utdelning. Erik Selin själv äger endast stamaktier.
Kungsleden är något av ett turn-around-case, de andra skulle jag inte köpa idag. Castellum vore intressant kring 80 kronor. Balder är inte riktigt min kopp te och Wallenstam har tillgångar som ger otillfredställande avkastning.
Major edit: lägger till Wallenstam på läsarbegäran :-)
Fastighetsbolag är inte skapade lika utan det finns stora skillnader i strategierna bolagen emellan.
Kungsleden har en bred portfölj av fastigheter, där de fastigheter används för offentlig förvaltning ägs i det hälftenägda dotterbolaget Hemsö. Fastigheterna används för industriell verksamhet, lager, kontor och handel. Man äger även modulbyggnader och dotterbolaget Nordic Modular som tillverkar just modulbyggnader. Kungsledens strategi har varit att kontinuerligt förbättra portföljens avkastning genom att handla med fastigheterna och ha en hög transaktionshastighet. Detta har straffat sig på sistone efter att Skatteverket och diverse förvaltningsrätter kommit fram till att man gjort ett antal manövrer som räknas som skatteflykt.
 |
| En annan Balder |
Castellum är ett relativt konservativt fastighetsbolag med försiktig belåning. Bolaget är verksamt i södra delarna av landet under varumärkena Aspholmen, Brostaden, Eklandia, Harry Sjögren, Corallen och Briggen. Även om bolaget är konservativt är det inte sömnigt och inte utan framgång, de senaste fem åren har fastighetsbeståndet ökat med 43 procent. Fastigheterna används för kontor, handel, industri och lager. Castellum är det enda av bolagen som har en egen projektverksamhet värd namnet där man bebygger nya fastigheter och inte enbart förvärvar färdiga fastigheter. Rätt utförd kostar tillväxten mindre för ett bolag som behärskar denna bit.
Wallenstam är ett ägarlett bolag med fastigheter i tillväxtregioner. Fokus ligger på bostadsfastigheter men man äger även kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Utöver detta satsar man även på energiproduktion och en hållbarhetsprofil. Liksom Castellum har man en projektverksamhet och skapar sig därigenom en utväxling på tillväxten. Bolaget har vuxit kraftigt det senaste decenniet och har letat sig in på Large Cap.
Intjäningsförmågan för respektive bolag den 30 juni 2012 framgår av denna tabell:
Kungsl.
|
_Balder
|
Castell.
|
Wallen. | Kommentar | |
| Hyresintäkter |
1869
|
1710
|
2993
|
1604
|
|
| Driftsnetto |
1250
|
1180
|
1992
|
1098
|
|
| Rörelseres (fastigheter) |
1001
|
1065
|
1907
|
868
|
Kungsleden har idag mkt höga omkostnader |
| Övrigt |
530
|
95
|
0
|
60
|
Kungsleden har Nordic Modular och halva Hemsö, Balder har ett antal intressebolag, Wallenstam vindkraft |
| Rörelseres |
1531
|
1160
|
1907
|
928
|
|
| Finansnetto |
-689
|
-500
|
-723
|
-604
|
Kungsleden betalar 6,5 %, Balder 3,8 %, Castellum 4,0 % och Wallenstam 3,8 % |
| Resultat före skatt |
841
|
660
|
1184
|
324
|
|
| Resultat efter skatt |
733
|
515
|
923
|
253
|
Räknat på 22 procent skatt för jämförbarhet, generellt betalar fastighetsbolagen mindre skatt än så |
| Pref-utdelning |
-100
|
Observera att pref-utdelning sker efter skatt 20 kr/aktie och år | |||
| Totalt för stamaktierna |
733
|
415
|
923
|
253
|
|
| Per stamaktie |
5,37 kr
|
2,56 kr
|
5,63 kr
|
1,47 kr
|
|
| Aktiepris |
39,50 kr
|
36,10 kr
|
88,85 kr
|
71,00 kr
|
|
| P/E |
7,4
|
14,1
|
15,8
|
48,3
|
*) Derivaten i balansräkningen motsvarar kostnaden för att lösa bundna lån och realiseras sällan utan förfaller allteftersom. Att räkna med dem här blir dubbelräkning eftersom de dessutom är resultat- och kassaflödespåverkande. Uppskjutna skatter är gratis finansiering och för de bolagen som bygger upp större mängder sådana beror de på att de har en strategi att behålla fastigheterna över längre tid - och därmed sällan eller aldrig realiserar dem.
Räknat på intjäningsförmåga handlas Kungsleden med en rejäl rabatt jämfört med de andra och Wallenstam med en anmärkningsvärd premie. Wallenstam är huvudsakligen ett bostadsbolag och har en låg avkastning på tillgångarna, strax under 3,8 procent - detta är så lågt att belåningen inte ger en hävstång. En titt på kassaflödesanalysen bekräftar bilden, mer än halva kassaflödet från verksamheten äts upp av räntekostnaderna och utdelningen är i sammanhanget patetiska 1,20 kronor (1,7 procent direktavkastning på 71 kronor).
Låt oss istället titta på substansvärdet och finansieringen:
Kungsl.
|
_Balder
|
Castell.
|
Wallen. | Kommentar | |
| Fastighetsvärde |
14838
|
20481
|
34632
|
23865
|
|
| Tillgångar (ex goodwill) |
19468
|
21832
|
34955
|
29827
|
|
| Räntebärande skulder |
10768
|
12936
|
18066
|
15859
|
|
| Övriga skulder |
1074
|
475
|
948
|
575
|
|
| (Uppskj skatter & derivat) |
1027
|
1014
|
4765
|
2832
|
Fri finansiering *) |
| Preferensaktier |
1500
|
Prefaktien har företräde till 300 kr av kapitalet | |||
| Nettokapital stamaktier |
7626
|
6921
|
15941
|
13393
|
|
| Per stamaktie |
55,87 kr
|
42,62 kr
|
97,20 kr
|
77,87 kr
|
|
| Aktiepris |
39,50 kr
|
36,10 kr
|
88,85 kr
|
71,00 kr
|
|
| P/NAV |
0,71
|
0,85
|
0,91
|
0,91
|
NAV = Net Asset Value |
Även här är Kungsleden lägst prissatt, men skillnaden mellan Balder och Castellum är större än på intjäningssidan. Här framstår Wallenstam plötsligt som rimligt värderad - enligt min mening för att bostadsfastigheterna är för högt värderade/har för låga avkastningskrav. Tillgångar som avkastar detsamma som den ränta man betalar för lånen på dem är utan värde för aktieägarna. Preferensaktiefinansieringen lämnar inte så mycket kvar av Balders vinster till stamaktieägarna medan de lämnar lite mer av kapitalet. Dessutom leder bostadsfastigheterna i Balders bestånd till en lägre direktavkastning (eller högre värdering, om man så önskar).
Ett alternativ är att köpa Balders preferensaktier där dagens pris är 298,50 kronor med en kvartalsutdelning på 5 kronor. Direktavkastningen är alltså 6,7 procent. Till skillnad från en obligation kan bolaget välja att inte betala ut utdelningen, och kapitalet räknas som eget kapital vilket tillåter Balder att hålla en låg räntenivå på sina räntebärande skulder. Eftersom innehållna utdelningar ackumuleras med 14 procent ränta har Balder mycket starka incitament att betala utdelningen, så det är ingen tvekan om att man kommer att göra detta så länge man inte är i mycket djupa problem.
Enligt min genomgång av svenska preferensaktier bör Balder täcka räntekostnader plus pref-utdelningar 2,5 ggr. Idag gör man det (med siffror enligt ovan) 1160 / (500 + 100/0,78) = 1,8 ggr. Inte tillräckligt säkert enligt mitt försiktiga sätt att se saken.
Om du är ute efter säker utdelning anser jag att Castellums stamaktie är ett bättre val än Balders pref: direktavkastningen är strax över 4 procent, du har en tydlig tillväxt (vilket Balder pref knappast kommer att ha) och en andel i ett stabilare företag.
Tabellen nedan visar hur bolagen står sig mot mina investeringskriterier:
| Kriterium | Kung | Bald | Cast | Wall | Kommentar |
| Tillräcklig storlek: | NEJ | NEJ | JA | JA | Castellum och Wallenstam är Large Cap |
| Stark finansiell ställning: | NEJ | NEJ | NEJ | NEJ | Mitt krav är ganska strikt här: 40 % soliditet och 3 ggr räntetäckningsgrad. Castellum klarar soliditeten men ligger under räntetäckningsgraden. De andra ligger nära soliditeten men mycket långt från räntetäckningen - man är alltså känsliga för en räntehöjning. |
| Intjäningsstabilitet: | JA | JA | JA | JA | Stabila kassaflöden det senaste decenniet |
| Utdelningsstabilitet: | JA | NEJ | JA | JA | Balders stamaktier ger ingen utdelning |
| Intjäningstillväxt: | JA | JA | JA | JA | Samtliga har en tydlig intjäningstillväxt, där Balder vuxit snabbare än de andra |
| Trovärdig ledning: | JA | JA | JA | JA | Thomas Erséus (Kungsledens VD) inblandning i HQ-härvan är inte helt utredd ännu, jag friar tills vidare. |
| Gynnsam ägarbild: | NEJ | JA | NEJ | JA | Balder och Wallenstam har tydliga ägare i Erik Selin och Hans Wallenstam |
Wallenstam vinner ronden med sina sex JA, men har samtidigt den svagaste finansiella ställningen. Substansvärdesrabatt i all ära, men fastigheter är inte högavkastande idag, något Wallenstam personifierar.
Castellum lyckas pricka in fem JA och är generellt det bolag som ligger närmast min kvalitativa kravbild. Samtidigt är det inte särskilt attraktivt värderat.
Kungsleden har åkt på många smällar de senaste åren och det har satt sina spår i värderingen. Ägarna som tidigare var bortskämda med höga utdelningar flyr nu i drivor. Faktum är att detta skapat något av ett köpläge för den som kan förlåta de kvalitativa problemen i bolagen. Kungsleden är det enda av bolagen jag tycker ser billigt ut idag.
Balder är, som jag skrev i ingressen, kanske det mest spännande av bolagen. Erik Selin har skapat ett finansieringsupplägg där preferensaktieägarna tar del av kassaflödet medan stamaktieägarna tar del av tillgångstillväxten. Som jag ser det är det stamaktieägarna som är vinnarna, trots att de inte får någon utdelning. Erik Selin själv äger endast stamaktier.
Kungsleden är något av ett turn-around-case, de andra skulle jag inte köpa idag. Castellum vore intressant kring 80 kronor. Balder är inte riktigt min kopp te och Wallenstam har tillgångar som ger otillfredställande avkastning.
torsdag 23 december 2010
Nyckeltal i fastighetsbolagen
Detta är tredje delen i min serie om de börsnoterade svenska fastighetsförvaltande bolagen. Den inledande artikeln presenterade de ingående bolagen. Den här artikeln gör en jämförelse för ett antal nyckeltal som jag tycker är viktiga för fastighetsbolagen. Artikeln blev rejält lång, så läs den i stycken och glöm inte bort nära och kära nu i Jul ;-)
Fastighetsbolagen är rejält heta just nu, till min stora besvikelse, så det lutar åt att hela mitt analysarbete utmynnar i ett stort "det får bli någon annan gång". Marknadspriserna på bolagen har helt enkelt stigit väldigt fort på sistone. Dessutom har det skett en hel del rätt stora fastighetsaffärer vilket lett till att Q3-rapporternas balans- och resultaträkningar redan känns mossiga i vissa fall. Jag kommer att titta noggrannare på bolagen enskilt i senare inlägg, där kommer mer detaljerade diskussioner om pågående förändringar i enskilda bolag.
Därför skyndar jag mig ut med min nyckeltalsjämförelse som kommer här. I alla tabeller nedan sorteras bolagen i fallande börsvärdesordning (börsvärde på morgonen den 22 december 2010). Först tänkte jag mig en sammanställning av fastighetsbestånden:
Vakansgraden ovan är ekonomisk vakansgrad (andel av hyresvärdet som inte inflyter på grund av vakanser).
Om man lägger en stund på att läsa tabellen ovan ser man några rätt tydliga mönster, särskilt intressant tycker jag att kopplingen mellan fastighetsbeståndet och vakansgraden är. Bolag med ett bostadsbestånd har generellt sett betydligt lägre vakanser.
Vakanserna i bolag med kommersiella fastigheter varierar mycket med geografi. Här skulle jag tro att det finns en stark konjunkturkoppling och om man tror på en stärkt konjunktur framöver kan de höga vakanserna hos Castellum, Fabege, Klövern, Fast Partner, Corem och Dagon som en förbättringspotential snarare än som ett problem.
När man tittar på ytsiffrorna varierar de såklart väldigt mycket beroende på vilken typ av fastigheter man har, där fastigheter med industri och lager naturligtvis kräver stor yta. Lite kuriöst är att börsens högst värderade fastighetsbolag Hufvudstaden har så liten uthyrbar yta.
Sedan tar vi en titt på balansräkningarna per den 30 september 2010. Jag repeterar fastighetsvärdena här eftersom de är intressanta att jämföra med belåning och eget kapital. Enligt IFRS redovisas fastigheterna till marknadsvärdering, om någon glömt det. Om man läser Lundbergs årsredovisning är den dock upprättad enligt årsredovisningslagen, siffrorna nedan är tagna från moderbolagets kvartalsrapport som är upprättad enligt IFRS och alltså jämförbar med de andra.
Kolumnen uppskjutna skatter är bokförda uppskjutna skatter för orealiserade värdeförändringar i beståndet. Detta är i någon mening ett sätt för långsiktiga fastighetsägare att finansiera sitt marknadsvärderade fastighetsbestånd. Detta är också en gratis finansiering och är därmed värdefull för aktieägarna. Bolag som antingen är nybildade eller har ett högt försäljnings- eller avyttringstempo har inte kunnat bygga upp motsvarande "reserv". Om man aldrig tänker sälja fastigheterna är uppskjutna skatter i princip att betrakta som eget kapital.
Soliditeten (definieras eget kapital/totala tillgångar) säger mycket om företagens finansieringsfilosofi. Bolag som Hufvudstaden, Lundbergs och HEBA är konservativt finansierade i förhållande till sina fastighetsvärderingar (jag återkommer dock till HEBAs värderingar senare). Catena har en tillfälligt hög soliditet som ligger utanför företagets egna finansiella målintervall, detta på grund av en pågående strategisk omläggning där ett antal fastigheter sålts.
Brinova har en hög soliditet på grund av att en stor del av tillgångarna är aktier som inte kan belånas lika högt som fastigheter. Dock är dessa aktier i fastighetsbolag, som i sin tur belånat sina fastigheter, så Brinovas soliditet kan inte jämföras rakt av med andra fastighetsbolag. Tvärtom anser jag att Brinovas belåning, som överstiger fastighetsbeståndets värde, är väldigt offensiv för att inte säga riskabel. Jämför exempelvis med Lundbergföretagens (koncernens) belåning...
Fastighetsbolag värderas mycket utifrån sitt egna kapital, vilket till viss del är logiskt eftersom det är realiserbart och värdebeständigt. Därför förvånar det inte att listan ovan, som är sorterad på fallande börsvärde, också har ett ganska entydigt fallande eget kapital. Lundbergs sticker dock ut en aning, mycket beroende på att man ingår i ett investmentbolag och därmed är belagt med samma rabatt som övriga Lundbergföretagen.
Men allt är inte balansräkningar, fastighetsbolag är i första hand förvaltande bolag och låt oss därför ta en titt på resultaträkningarna och företagens kassaflöden. Notera att jag inte ens tar upp resultat efter skatt i tabellen, eftersom detta mått är helt meningslöst när man redovisar enligt IFRS. Värdeförändringarna av fastigheterna förstör helt enkelt resultaträkningarna. Samtliga värden som redovisas är genomsnitt för de senaste tre helåren för de bolag som existerat samtliga tre år. Corem och Dagon har endast två helår bakom sig och siffrorna visar alltså medel för 2009 och 2008 för dem.
Räntetäckningsgraden är beräknad med en förenklad formel, helt enkelt rörelseresultatet dividerat med finansnettot (egentligen ska ränteintäkter in i täljaren och kostnader vara ensamma i nämnaren). Min metod är enklare och någorlunda rätt så länge ränteintäkterna är väsentligt lägre än räntekostnaderna, vilket de oftast är för fastighetsbolag.
Kassaflödet före förändringar i rörelsekapital är ett intressant mått, eftersom det med justering för skattebelastning kan ses som "Owner Earnings", dvs. pengar som är tillgängliga för ägarna i någon form.
Räntetäckningsgraden, tillsammans med soliditeten ovan, säger mycket om hur riskabel finansiering bolaget har. Bolag som Hufvudstaden, Lundberg och HEBA sticker återigen ut som börsens mest konservativt finansierade fastighetsbolag. I andra änden av spektrat finner vi Wallenstam och Balder som är känsligare för ränteförändringar.
Eftersom Brinova är ett pyramiderat bolag (äger belånade aktier i fastighetsbolag med belånade fastigheter) ser räntetäckningsgraden bra ut, men hävstången gör att detta kan ändras snabbare än för andra bolag.
Slutligen en titt på värderingarna, där värderingen av Lundberg är moderbolagets börsvärde multiplicerat med faktorn (fastighetsvärde - nettoskuld) / substansvärdet. Detta förutsätter att all belåning i Lundbergs härrör ifrån fastighetsverksamheten, vilket bolaget brukar hävda. Men bolaget går såklart inte att köpa utan att få med övriga placeringar i investmentbolaget.
Värden inom parentes är direktavkastning på preferensaktier. Direktavkastningssiffrorna ska generellt tas med en stor nypa salt, de avspeglar förra årets utdelning jämfört med aktuell aktiekurs.
P/OE är pris för "Owner Earnings" som jag definierar som kassaflödet före förändringar i rörelsekapital reducerat för skatt på 26,3 %. ROE är avkastningen på eget kapital, dvs. OE dividerat med eget kapital.
Fastighetsbolag är relativt lågavkastande, eller kapitalintensiva, hur man väljer att se på det. Det egna kapitalet bestäms väldigt mycket av marknadsvärderingen av fastighetsbeståndet, en värdering som i sin tur beror mycket på ränteläget och avkastningskraven på fastigheterna. Allt detta hänger ihop så att om räntan höjs så ökar avkastningskraven och fastighetspriserna - och det egna kapitalet - sjunker. Samtidigt sjunker den faktiska avkastningen på grund av räntekostnaderna. Hela fastighetsbranschen är alltså en stor hävstång på räntan.
Just nu befinner vi oss i en fas där räntorna stiger, men paradoxalt nog gör även fastighetspriserna det. Jag är inte en makroexpert, men någonstans måste en av dessa vika ner sig. Därför kan det verkligen ifrågasättas om det är bra att köpa fastighetsaktier idag.
En annan effekt av låg avkastning är att man endast kan acceptera låg risk. Bolag med svajig finansiering bör undvikas som jag ser det.
Slutsatser och bedömningar
Lågriskbolagen Hufvudstaden, Lundbergs och HEBA är intressanta för mig, men HEBA är helt enkelt för olönsamt (eller för dyrt, hur man ser på det) och faller ifrån. Mina avkastningskrav är större än 2,4 % på kapitalet. Hufvudstaden och Lundbergs kan köpas i ett paket med några av Sveriges finaste bolag; Lundbergföretagen. Priset är kanske inte fantastiskt idag, men jämfört med övriga fastighetsbolag är detta intressant.
Av de övriga större bolagen ser jag Castellum som mest intressant. Den låga soliditeten blir inte lika skrämmande om man beaktar de uppskjutna skatterna. Räntetäckningsgraden är hyggliga 2,8 och det finns en tydlig avkastningspremie mot de "säkra" bolagen.
Av Kungsledens fastighetshandel har inte synts så mycket de senaste åren. Den tidigare så framgångsrika strategin har inte riktigt fungerat i det aktuella marknadsklimatet, eller beror det på den nya ledningen? Helt klart skulle jag inte välja Kungsleden idag om jag valde mellan börsens fastighetsbolag. Kanske dags att omvärdera innehavet?
Brinova är ett bolag med en extra hävstång i sin pyramidering av andra fastighetsbolag och kan inte erbjuda en vettig säkerhet för den avkastningspotential man visar.
Bland de mindre fastighetsbolagen tycker jag att Fast Partner sticker ut lite med en rimlig risknivå i förhållande till avkastningspotential. Ett annat alternativ för den mer riskvillige är att investera i Corem Property Groups preferensaktie, som avkastar mycket bra så länge bolaget håller sig på fötterna.
 |
| Nej, inget av bolagen har fastigheter här... |
Därför skyndar jag mig ut med min nyckeltalsjämförelse som kommer här. I alla tabeller nedan sorteras bolagen i fallande börsvärdesordning (börsvärde på morgonen den 22 december 2010). Först tänkte jag mig en sammanställning av fastighetsbestånden:
| Bolag | Fastighets-värde | Uthyrb yta | Vakans-grad | Bestånd |
| Hufvudstaden | 19 075 | 357 | 6 % | Kontor och butiker i centrala Göteborg och Stockholm |
| Castellum | 30 286 | 3 154 | 11 % | Kontor, butiker, lager och industri i södra Sverige |
| Fabege | 28 085 | 1 238 | 11 % | Främst kontor i Stockholmsområdet |
| Atrium Ljungberg | 19 190 | 790 | 6 % | Kontor och butiker i Stockholm, Malmö och Uppsala |
| Wallenstam | 23 709 | 1 244 | 2 % | Bostäder och kommersiella fastigheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Dessutom vind- och vattenkraftverk |
| Kungsleden | 21 800 | 2 629 | 9 % | Kommersiella fastigheter i 130 svenska kommuner, publika fastigheter i Sverige och Tyskland, varav de publika samägs med Tredje AP-fonden i hälftenägda Hemsö. Dessutom har man modulbyggnadsproduktion |
| Wihlborgs | 15 147 | 1 291 | 6 % | Kommersiella fastigheter i Öresundsregionen |
| Fastighets AB L E Lundberg | 10 282 | 920 | 3 % | Bostäder, kontor och butiker i mellersta Sverige |
| Klövern | 12 152 | 1 374 | 11 % | Kommersiella fastigheter i mellersta Sverige |
| Balder | 14 173 | 1 339 | 6 % | Bostäder, kontor och handel i södra halvan av landet |
| Brinova | 3 865 | 653 | 7 % | Mixat investment- och fastighetsbolag, äger aktier i andra fastighetsbolag. De egna fastigheterna består av logistikfastigheter, bostäder och kommersiella fastigheter i mellersta och södra Sverige |
| HEBA | 4 001 | 236 | 1 % | Bostäder (90 %) och kommersiella fastigheter i Stockholm (95 %) och Borlänge |
| Fast Partner | 4 733 | 498 | 12 % | Kommersiella fastigheter i Stockholm, Göteborg och Gävle, främst produktion och lager |
| Sagax | 7 258 | 1 019 | 5 % | Lager- och lätta industrifastigheter främst i Stockholmsregionen, men även i övriga mellersta Sverige och till 24 % utomlands |
| Corem Property Group | 4 821 | 790 | 11 % | Lätt industri i Stockholm och mellersta Sverige, med mindre innehav i Öresundsregionen och norra landet |
| Catena | 1 993 | 193 | 3 % | Handelsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen |
| Diös | 3 987 | 541 | 9 % | Kontor, butiker, lätt industri och ett mindre inslag av bostäder i norra Sverige, från Borlänge till Luleå |
| Dagon | 5 420 | 809 | 16 % | Industri- och lagerfastigheter utanför stadskärnorna i Sverige, främst i Stockholm och Skåne, men även utbrett i övriga södra halvan av landet |
Vakansgraden ovan är ekonomisk vakansgrad (andel av hyresvärdet som inte inflyter på grund av vakanser).
Om man lägger en stund på att läsa tabellen ovan ser man några rätt tydliga mönster, särskilt intressant tycker jag att kopplingen mellan fastighetsbeståndet och vakansgraden är. Bolag med ett bostadsbestånd har generellt sett betydligt lägre vakanser.
Vakanserna i bolag med kommersiella fastigheter varierar mycket med geografi. Här skulle jag tro att det finns en stark konjunkturkoppling och om man tror på en stärkt konjunktur framöver kan de höga vakanserna hos Castellum, Fabege, Klövern, Fast Partner, Corem och Dagon som en förbättringspotential snarare än som ett problem.
När man tittar på ytsiffrorna varierar de såklart väldigt mycket beroende på vilken typ av fastigheter man har, där fastigheter med industri och lager naturligtvis kräver stor yta. Lite kuriöst är att börsens högst värderade fastighetsbolag Hufvudstaden har så liten uthyrbar yta.
Sedan tar vi en titt på balansräkningarna per den 30 september 2010. Jag repeterar fastighetsvärdena här eftersom de är intressanta att jämföra med belåning och eget kapital. Enligt IFRS redovisas fastigheterna till marknadsvärdering, om någon glömt det. Om man läser Lundbergs årsredovisning är den dock upprättad enligt årsredovisningslagen, siffrorna nedan är tagna från moderbolagets kvartalsrapport som är upprättad enligt IFRS och alltså jämförbar med de andra.
| Bolag | Fastighets-värde | Eget kapital | Uppskj skatter | Nettoskuld | Solid. | Källa |
| Hufvudstaden | 19 075 | 10 610 | 4 531 | 3 762 | 55 % | 2010Q3 |
| Castellum | 30 286 | 10 156 | 3 166 | 15 412 | 33 % | 2010Q3 |
| Fabege | 28 085 | 10 670 | 0 | 16 594 | 37 % | 2010Q3 |
| Atrium Ljungberg | 19 190 | 8 643 | 2 124 | 8 454 | 42 % | 2010Q3 |
| Wallenstam | 23 709 | 9 178 | 1 852 | 12 878 | 37 % | 2010Q3 |
| Kungsleden | 21 800 | 6 818 | 40 | 13 262 | 28 % | 2010Q3 |
| Wihlborgs | 15 147 | 4 860 | 1 199 | 8 700 | 30 % | 2010Q3 |
| Fastighets AB L E Lundberg | 10 282 | 6 711 | 251 | 3 571 | 67 % | 2010Q3 |
| Klövern | 12 152 | 4 245 | 442 | 7 422 | 33 % | 2010Q3 |
| Balder | 14 173 | 4 145 | 0 | 9 734 | 28 % | 2010Q3 |
| Brinova | 3 865 | 3 312 | 189 | 3 562 | 46 % | 2010Q3 |
| HEBA | 4 001 | 2 067 | 677 | 1 216 | 51 % | 2010Q3 |
| Fast Partner | 4 733 | 1 857 | 410 | 3 014 | 34 % | 2010Q3 |
| Sagax | 7 258 | 1 855 | 51 | 5 558 | 24 % | 2010Q3 |
| Corem Property Group | 4 821 | 1 636 | 0 | 3 673 | 33 % | 2010Q3 |
| Catena | 1 933 | 1 058 | 0 | 681 | 45 % | 2010Q3 |
| Diös | 3 987 | 1 212 | 0 | 2 710 | 29 % | 2010Q3 |
| Dagon | 5 420 | 1 502 | 164 | 3 447 | 27 % | 2010Q3 |
Kolumnen uppskjutna skatter är bokförda uppskjutna skatter för orealiserade värdeförändringar i beståndet. Detta är i någon mening ett sätt för långsiktiga fastighetsägare att finansiera sitt marknadsvärderade fastighetsbestånd. Detta är också en gratis finansiering och är därmed värdefull för aktieägarna. Bolag som antingen är nybildade eller har ett högt försäljnings- eller avyttringstempo har inte kunnat bygga upp motsvarande "reserv". Om man aldrig tänker sälja fastigheterna är uppskjutna skatter i princip att betrakta som eget kapital.
Soliditeten (definieras eget kapital/totala tillgångar) säger mycket om företagens finansieringsfilosofi. Bolag som Hufvudstaden, Lundbergs och HEBA är konservativt finansierade i förhållande till sina fastighetsvärderingar (jag återkommer dock till HEBAs värderingar senare). Catena har en tillfälligt hög soliditet som ligger utanför företagets egna finansiella målintervall, detta på grund av en pågående strategisk omläggning där ett antal fastigheter sålts.
Brinova har en hög soliditet på grund av att en stor del av tillgångarna är aktier som inte kan belånas lika högt som fastigheter. Dock är dessa aktier i fastighetsbolag, som i sin tur belånat sina fastigheter, så Brinovas soliditet kan inte jämföras rakt av med andra fastighetsbolag. Tvärtom anser jag att Brinovas belåning, som överstiger fastighetsbeståndets värde, är väldigt offensiv för att inte säga riskabel. Jämför exempelvis med Lundbergföretagens (koncernens) belåning...
Fastighetsbolag värderas mycket utifrån sitt egna kapital, vilket till viss del är logiskt eftersom det är realiserbart och värdebeständigt. Därför förvånar det inte att listan ovan, som är sorterad på fallande börsvärde, också har ett ganska entydigt fallande eget kapital. Lundbergs sticker dock ut en aning, mycket beroende på att man ingår i ett investmentbolag och därmed är belagt med samma rabatt som övriga Lundbergföretagen.
Men allt är inte balansräkningar, fastighetsbolag är i första hand förvaltande bolag och låt oss därför ta en titt på resultaträkningarna och företagens kassaflöden. Notera att jag inte ens tar upp resultat efter skatt i tabellen, eftersom detta mått är helt meningslöst när man redovisar enligt IFRS. Värdeförändringarna av fastigheterna förstör helt enkelt resultaträkningarna. Samtliga värden som redovisas är genomsnitt för de senaste tre helåren för de bolag som existerat samtliga tre år. Corem och Dagon har endast två helår bakom sig och siffrorna visar alltså medel för 2009 och 2008 för dem.
| Bolag | Netto-oms, 3 år | Rörelse-res (ex värde), 3 år | Finans-netto, 3 år | Kassa-flöde FFR, 3 år | Ränte-täckn., 3 år | Källor |
| Hufvudstaden | 1 311 | 875 | -134 | 636 | 6,5 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Castellum | 2 485 | 1 563 | -554 | 1 025 | 2,8 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Fabege | 2 158 | 1 347 | -669 | 857 | 2,0 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Atrium Ljungberg | 1 895 | 927 | -323 | 519 | 2,9 | 2009ÅR |
| Wallenstam | 1 282 | 679 | -392 | 306 | 1,7 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Kungsleden | 2 704 | 1 658 | -851 | 580 | 1,9 | 2009ÅR |
| Wihlborgs | 1 146 | 783 | -304 | 502 | 2,6 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Fastighets AB L E Lundberg | 919 | 422 | -122 | 296 | 3,5 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Klövern | 1 227 | 704 | -292 | 426 | 2,4 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Balder | 722 | 521 | -387 | 172 | 1,3 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Brinova | 373 | 445 | -159 | 202 | 2,8 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| HEBA | 195 | 92 | -17 | 67 | 5,4 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Fast Partner | 427 | 275 | -70 | 190 | 3,9 | 2009ÅR |
| Sagax | 471 | 404 | -215 | 140 | 1,9 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Corem Property Group | 418 | 286 | -130 | 149 | 2,2 | 2009ÅR |
| Catena | 191 | 150 | -54 | 91 | 2,8 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Diös | 423 | 240 | -106 | 115 | 2,3 | 2009ÅR, 2007ÅR |
| Dagon | 490 | 243 | -128 | 110 | 1,9 | 2009ÅR, 2007ÅR |
Räntetäckningsgraden är beräknad med en förenklad formel, helt enkelt rörelseresultatet dividerat med finansnettot (egentligen ska ränteintäkter in i täljaren och kostnader vara ensamma i nämnaren). Min metod är enklare och någorlunda rätt så länge ränteintäkterna är väsentligt lägre än räntekostnaderna, vilket de oftast är för fastighetsbolag.
Kassaflödet före förändringar i rörelsekapital är ett intressant mått, eftersom det med justering för skattebelastning kan ses som "Owner Earnings", dvs. pengar som är tillgängliga för ägarna i någon form.
Räntetäckningsgraden, tillsammans med soliditeten ovan, säger mycket om hur riskabel finansiering bolaget har. Bolag som Hufvudstaden, Lundberg och HEBA sticker återigen ut som börsens mest konservativt finansierade fastighetsbolag. I andra änden av spektrat finner vi Wallenstam och Balder som är känsligare för ränteförändringar.
Eftersom Brinova är ett pyramiderat bolag (äger belånade aktier i fastighetsbolag med belånade fastigheter) ser räntetäckningsgraden bra ut, men hävstången gör att detta kan ändras snabbare än för andra bolag.
Slutligen en titt på värderingarna, där värderingen av Lundberg är moderbolagets börsvärde multiplicerat med faktorn (fastighetsvärde - nettoskuld) / substansvärdet. Detta förutsätter att all belåning i Lundbergs härrör ifrån fastighetsverksamheten, vilket bolaget brukar hävda. Men bolaget går såklart inte att köpa utan att få med övriga placeringar i investmentbolaget.
| Bolag | Börsvärde | Direkt-avkastning | P/OE | P/B | ROE |
| Hufvudstaden | 16 036 | 2,8 % | 34 | 1,5 | 4,4 % |
| Castellum | 15 309 | 3,9 % | 20 | 1,5 | 7,4 % |
| Fabege | 12 479 | 2,6 % | 20 | 1,2 | 5,9 % |
| Atrium Ljungberg | 11 457 | 2,6 % | 30 | 1,3 | 4,4 % |
| Wallenstam | 10 473 | 1,9 % | 47 | 1,1 | 2,5 % |
| Kungsleden | 7 985 | 6,2 % | 19 | 1,2 | 6,3 % |
| Wihlborgs | 7 340 | 3,5 % | 20 | 1,5 | 7,6 % |
| Fastighets AB L E Lundberg | 6 032 | 28 | 0,9 | 3,3 % | |
| Klövern | 5 463 | 3,7 % | 17 | 1,3 | 7,4 % |
| Balder | 4 316 | 0,0 % | 34 | 1,0 | 3,1 % |
| Brinova | 2 897 | 3,2 % | 20 | 0,9 | 4,5 % |
| HEBA | 2 683 | 1,5 % | 55 | 1,3 | 2,4 % |
| Fast Partner | 2 444 | 4,4 % | 17 | 1,3 | 7,6 % |
| Sagax | 2 016 | 0,0 % (7,5 %) | 20 | 1,1 | 5,6 % |
| Corem Property Group | 1 605 | 2,2 % (7,5 %) | 15 | 1,0 | 6,7 % |
| Catena | 1 527 | 4,2 % | 23 | 1,4 | 6,4 % |
| Diös | 1 431 | 4,4 % | 17 | 1,2 | 7,0 % |
| Dagon | 1 416 | 5,0 % | 18 | 0,9 | 5,4 % |
Värden inom parentes är direktavkastning på preferensaktier. Direktavkastningssiffrorna ska generellt tas med en stor nypa salt, de avspeglar förra årets utdelning jämfört med aktuell aktiekurs.
P/OE är pris för "Owner Earnings" som jag definierar som kassaflödet före förändringar i rörelsekapital reducerat för skatt på 26,3 %. ROE är avkastningen på eget kapital, dvs. OE dividerat med eget kapital.
Fastighetsbolag är relativt lågavkastande, eller kapitalintensiva, hur man väljer att se på det. Det egna kapitalet bestäms väldigt mycket av marknadsvärderingen av fastighetsbeståndet, en värdering som i sin tur beror mycket på ränteläget och avkastningskraven på fastigheterna. Allt detta hänger ihop så att om räntan höjs så ökar avkastningskraven och fastighetspriserna - och det egna kapitalet - sjunker. Samtidigt sjunker den faktiska avkastningen på grund av räntekostnaderna. Hela fastighetsbranschen är alltså en stor hävstång på räntan.
Just nu befinner vi oss i en fas där räntorna stiger, men paradoxalt nog gör även fastighetspriserna det. Jag är inte en makroexpert, men någonstans måste en av dessa vika ner sig. Därför kan det verkligen ifrågasättas om det är bra att köpa fastighetsaktier idag.
En annan effekt av låg avkastning är att man endast kan acceptera låg risk. Bolag med svajig finansiering bör undvikas som jag ser det.
Slutsatser och bedömningar
Lågriskbolagen Hufvudstaden, Lundbergs och HEBA är intressanta för mig, men HEBA är helt enkelt för olönsamt (eller för dyrt, hur man ser på det) och faller ifrån. Mina avkastningskrav är större än 2,4 % på kapitalet. Hufvudstaden och Lundbergs kan köpas i ett paket med några av Sveriges finaste bolag; Lundbergföretagen. Priset är kanske inte fantastiskt idag, men jämfört med övriga fastighetsbolag är detta intressant.
Av de övriga större bolagen ser jag Castellum som mest intressant. Den låga soliditeten blir inte lika skrämmande om man beaktar de uppskjutna skatterna. Räntetäckningsgraden är hyggliga 2,8 och det finns en tydlig avkastningspremie mot de "säkra" bolagen.
Av Kungsledens fastighetshandel har inte synts så mycket de senaste åren. Den tidigare så framgångsrika strategin har inte riktigt fungerat i det aktuella marknadsklimatet, eller beror det på den nya ledningen? Helt klart skulle jag inte välja Kungsleden idag om jag valde mellan börsens fastighetsbolag. Kanske dags att omvärdera innehavet?
Brinova är ett bolag med en extra hävstång i sin pyramidering av andra fastighetsbolag och kan inte erbjuda en vettig säkerhet för den avkastningspotential man visar.
Bland de mindre fastighetsbolagen tycker jag att Fast Partner sticker ut lite med en rimlig risknivå i förhållande till avkastningspotential. Ett annat alternativ för den mer riskvillige är att investera i Corem Property Groups preferensaktie, som avkastar mycket bra så länge bolaget håller sig på fötterna.
söndag 12 december 2010
Introduktion till de svenska fastighetsbolagen
Fastighetsbolag har uppvärderats mycket på börsen den senaste tiden och ses som en inflationsförsäkring för många investerare. Jag tycker själv att fastighetsförvaltning är en begriplig affärsverksamhet som vid rätt pris är intressant att investera i. Fastighetsförvaltning är intressant därför att:
Genomgången av bolagen sker i en serie inlägg som ser ut såhär:
- Den ger relativt jämna kassaflöden över tiden, med en koppling till konjunkturen som varierar beroende på fastigheternas art: bostäder har en svag koppling, industri- och logistikfastigheter en stark koppling
- Fastigheter ska enligt IFRS tas upp till marknadsvärde i balansräkningen. Värderingen av fastigheter varierar kraftigt beroende på avkastningskraven som till stor del är styrda av ränteläget. Därmed finns - trots de jämna kassaflödena en kraftig fluktuation i fastighetsvärderingarna, en fluktuation som ofta förstärks av bolagsvärderingarna, Mr Market är i högsta grad aktiv här...
- Fastigheter ger ett inflationsskydd
Nackdelarna med branschen är att verksamheten är väldigt kapitalbindande, att expandera mer än inflationen kräver oftast betydande investeringar. Alla bolag i branschen har alltså en naturligt måttlig tillväxt.
 |
| En bebyggd fastighet |
- Introduktion (den läser du nu)
- Ägargrupperingar bland svenska börsnoterade fastighetsbolag
- Jämförelse av nyckeltal för Large Cap-, Mid Cap- och Small Cap-bolagen
- Analyser av de enskilda bolagen (18 st, se nedan)
- Utseende av "bästa köp", om det är möjligt...
Fastighetsbolagen på börsen har olika inriktningar, både i geografiskt fokus och vilken typ av fastigheter man förvaltar, men även genom att de har sidoverksamheter och olika ägarkonstruktioner. Innan jag går in på detaljerna i följande inlägg tänkte jag som hastigast presentera bolagen, i fallande börsvärdesordning:
Högst värderat av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen är Hufvudstaden, något av branschens kronjuvel. Bolaget har en extremt konservativ finansiering och några av de riktiga aristokraterna bland svenska fastigheter.
Castellum ligger inte långt efter Hufvudstaden i börsvärde, men har ett betydligt större fastighetsbestånd. Fabege ingick till för något år sedan i Mats O. Sundqvists numera raserade sfär.
Atrium Ljungberg är störst bland Mid Cap-bolagen. Wallenstam kompletterar sitt fastighetsbestånd med vindkraftsinvesteringar. I min egen portfölj finner man Kungsleden, som förutom sin lite udda modulhusverksamhet också aktivt handlar med fastigheter i större skala än de andra bolagen. Wihlborgs förvaltar fastigheter i Öresundsregionen.
Fastighets AB L E Lundberg analyserar jag som ett separat bolag, trots att det endast kan köpas som en del av Large Cap-noterade Lundbergföretagen. Klövern förvaltar kommersiella fastigheter i mellersta Sverige. Balder är det i särklass största Small Cap-bolaget, och kommer säkert att klassas upp snart. Brinova är ett blandat investmentbolag (med endast fastighetsaktier) och fastighetsbolag. Ultrakonservativa HEBA är det enda bolag som kan mäta sig med Hufvudstaden i försiktig finansiering.
Sven-Olof "Boxarn" Johansson leder Fast Partner som är det minsta fastighetsbolaget på Mid Cap. Sagax har både stam- och preferensaktier noterade på Small Cap. Yngst bland bolagen är Corem Property Group som bildades 2007. Catena har nyligen sålt ut en väsentlig del av sitt bestånd. Dagon är ett offensivt finansierat bolag. Sist, och minst, av de noterade bolagen är Diös med ett börsvärde på strax över 1,4 miljarder kronor.
Är det något bolag du tycker jag glömt?
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)