Analys av Castellum

I min plan för artikelserien om de svenska noterade fastighetsbolagen satte jag upp målet att analysera allihop. Det målet börjar kännas lite väl ambitiöst och jag väljer istället att plocka något eller några intressanta bolag ur listan, baserat på nyckeltalen jag tog fram. Castellum var ett bolag som framstod som ett av de intressantaste på Large Cap, så därför tar jag en titt på dem först.

I årsredovisningen för 2009 kan man läsa att Castellum geografiskt fokuserar på fem områden: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland, samtliga områden med befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt. Castellum vänder sig till företag och hyr ut lokaler för olika kommersiella ändamål. Verksamheten bedrivs i sex dotterbolag med olika geografiska fokus: Aspholmen, Briggen, Brostaden, Corallen, Eklandia och Harry Sjögren. Briggen är välkänt här i Lund, så jag antar att de andra är etablerade på sina hemorter. Att verksamheten bedrivs under annat namn är såklart en bidragande faktor till att ett av Sveriges största noterade fastighetsbolag är så okänt.

En av Castellums mer prominenta hyresgäster

Castellum noterades 1997 då det såldes ut från statliga Securum. Redan då bedrevs verksamheten i de sex dotterbolagen, så bolagsstrukturen är inte en konsekvens av uppköp eller samgåenden. Överhuvudtaget framstår Castellum som en relativt långsiktig ägare som främst köper fastigheter för att expandera verksamheten.

Castellum är i den för fastighetsbolag lite ovanliga positionen att man inte har några pågående skattetvister. De flesta andra bolag dras med eventualförpliktelser för potentiella skatteförluster i pågående ärenden. Dessa måste i sådana fall såklart beaktas när man värderar bolaget.

Åtminstone hela 2000-talet har bolaget vuxit sakta men säkert, och redovisningarna innehåller mycket få jämförelsestörande poster, avknoppningar, företagsköp etc. Fastighetsbolag handlar nästan alltid fastigheterna i bolag eftersom detta ger skattebefrielse för reavinster (näringsbetingade andelar, som jag nämnt tidigare). Men Castellum har inte gjort några större uppköp av bolag med verksamhet vad jag kan utläsa.

Om man tittar på bolaget enligt mina investeringskriterier, hur står det sig mot kvalitetskriterierna? Den finansiella ställningen baseras på senaste kvartalsrapporten. Efter den har bolaget gjort ett antal fastighetsköp, något som förmodligen försvagat balansräkningen.

Kriterium	Uppfyllt?	Kommentar
Tillräcklig storlek:	JA	Sveriges största fastighetsbestånd bland de noterade bolagen
Stark finansiell ställning:	NEJ	För fastighetsbolag är kriterierna för stark finansiell ställning en räntetäckningsgrad på 3 och en soliditet på 40 %. Castellum har en räntetäckningsgrad på 2,8 och en soliditet på 33 % (enligt min nyckeltalsanalys). Värt att notera är att bolaget har väsentliga uppskjutna skattefordringar som för långsiktiga bolag i princip är att betrakta som eget kapital. Justerat för detta skulle soliditeten vara 44 %. Därmed är bolaget mycket nära att klara kriteriet.
Intjäningsstabilitet:	JA	För fastighetsbolag är det resultat exklusive icke-realiserade värdeförändringar som gäller
Utdelningsstabilitet:	JA	Utdelningar under hela 2000-talet
Intjäningstillväxt:	JA	Intjäningsförmågan exklusive orealiserade värdeförändringar har stadigt stigit i bolaget sedan sekelskiftet, från ca 2 kronor till dryga 4,50 kronor per aktie
Trovärdig ledning:	JA	Ingen egentlig kunskap men inget att anmärka.
Gynnsam ägarbild:	NEJ	Institutionellt ägande plus några för mig okända privatpersoner är inte vad jag menar med bra ägarbild.

Det mest negativa i sammanställningen ovan tycker jag faktiskt är ägarbilden. Men ovanligt nog verkar detta inte ha lett till alltför mycket tjänstemannastyre i Castellum. Det verkar inte förekomma några omfattande optionsprogram eller liknande.

Dagens prislapp på 90 kr står sig så här:

• Intjäningsförmågan bedömer jag (försiktigt som vanligt) till ca 4,60 kr per aktie efter skatt. Det ger ett P/E-tal på drygt 19, EJ OK. Den här nivån är inte hög jämfört med andra fastighetsbolag idag, men jämfört med bolag i andra branscher är den inte tilltalande.
• Pris/eget kapital är 1,5, OK. Återigen kan man resonera kring de uppskjutna skatterna som ju är en gratisfinansiering. Med hänsyn taget till dem är kvoten 1,1, vilket inte avskräcker om man anser att fastigheterna är rimligt värderade.

Personligen anser jag att avkastningskraven på fastigheter är för låga idag och att det avspeglar sig i att P/E kan vara så högt samtidigt som att eget kapital inte är så högt värderat. Castellum är ett av de mest attraktiva bolagen inom sektorn och jag är positivt överraskad över investeringskvaliteten, men jag tycker att hela branschen är högt värderad idag. Jag köper faktiskt gärna Castellum, men en annan gång.