tisdag 13 april 2010

Analys av Realty Income

Företaget Realty Income har förekommit så många gånger i olika utdelningsinvesterares portföljer att jag inte kunde låta bli att slänga ett öga på företaget.

Jag vill direkt erkänna att deras slogan "The Monthly Dividend Company" väckte en del negativa känslor hos mig; vill man beskriva företaget sakligt för sina medägare och partners eller vill man sälja sina aktier? Att man vill dela ut pengar till aktieägarna och gärna göra det med tillväxt är nog något som alla företag strävar efter, konsten är att generera pengarna för att lyckas.

Realty Income är som namnet antyder ett amerikanskt fastighetsbolag med bas i Maryland. Man specialiserar sig inom kommersiella fastigheter med normalt sett en hyresgäst per fastighet. Inget onormalt där alltså, utan det utmärkande är bolagets fokus på utdelningar.

Hur klarar bolaget mina kvalitativa investeringskriterier?

KriteriumUppfyllt?Kommentar
Tillräcklig storlek:JAOmsättningen ligger i samma storleksordning som svenska Large Cap-bolaget Fabege, så ja
Stark finansiell ställning: NEJFör fastighetsbolag menar jag att en räntetäckningsgrad på 3 och en soliditet på 40 % är bra gränsvärden för en defensiv investerare. För RI var räntetäckningsgraden 2009 2,4 och soliditeten 51 %. Soliditeten är så hög på grund av att man har givit ut preferensaktier, vilket är ganska ovanligt i Sverige. Preferensaktierna är ganska dyra jämfört med obligationer, men de förtjänar nog en egen diskussion. Fastigheterna man äger redovisas med anskaffningsvärde minus avskrivningar. Detta är normalt sett en försiktig värdering. 
Intjäningsstabilitet: JAFör fastighetsbolag är det resultat exklusive icke-realiserade värdeförändringar som gäller, och RI tar inte med icke-realiserade värdeförändringar i sitt resultat
Utdelningsstabilitet: JAGoda utdelningar som år efter år överstiger intjäningen (!)
Intjäningstillväxt: NEJIntjäningsförmågan idag ligger på ca $0,95 per aktie och år. År 2000 låg den på ca $0,85, en ökningstakt som inte imponerar. Detta beror till stor del på att bolagets expansion varit emissionsfinansierad.
Trovärdig ledning: NEJJag tycker att bolagets marknadsföring mot allmänheten och ägarna är mycket tveksam, jag återkommer till detta.
Gynnsam ägarbild: JAHar inte lyckats få fram information om ägarbilden, någon som vet? Men så länge det finns ett bra kassaflöde i botten är den frågan inte central, så jag är generös.

När man läser igenom RIs räkenskaper slås jag av ett antal saker:
  • Man tullar på aktiekapitalet för att hålla uppe utdelningarna, dvs. man emitterar aktier till ägarna och betalar sedan ut delar av detta till ägarna för att motivera priset de just betalt
  • Man motiverar en hög utdelning med en hög FFO (Funds From Operations) och FFO definieras som resultat efter skatt, plus avskrivningar minus handelsnetto. Jag menar att man inte tagit hänsyn till nödvändiga investeringar i befintligt bestånd, detta är inkorrekt och en av orsakerna till att balansräkningen urholkas
  • Citatet "In 2009, our cash distributions totaled $202.3 million, or approximately 130.5% of our estimated REIT taxable income of $155.0 million." är ganska talande. REIT taxable income är såklart ett bokföringsbegrepp, men jag tycker att allt tyder på att man delar ut mer än man tjänar
  • Kassaflödet och nyinvesteringarna har sjunkit de senaste åren medan utdelningarna höjts. Att kassaflödet minskar är oroande när man har en så hög uthyrningsgrad 
Min slutsats är att Realty Incomes utdelning idag är artificiellt hög, den är konstant högre än redovisat resultat och redovisat resultat över tid är ett betydligt säkrare mätvärde än dess rykte säger. Om man sätter avskrivningarna som oväsentliga måste man ta upp investeringar som kostnader.

Hur ser priset ut då? Aktien handlas idag för $31.40.
  • P/E blir ungefär 33 räknat på en intjäningsförmåga om $0,95 per aktie, EJ OK, rentav galet högt för ett bolag med begränsade möjligheter till organisk tillväxt.
  • För stamaktierna finns ungefär 1,5 miljarder USD i eget kapital, vilket ger EK per aktie på $11 per aktie. Med tanke på fastigheternas hyresintäkter (330 MUSD) ligger marknadsvärdet förmodligen inte alltför långt ifrån det bokförda värdet (2 800 MUSD). Men låt oss anta att det finns ytterligare 500 MUSD i marknadsvärde, vilket skulle ge ett EK på $14,80 per aktie. Pris per eget kapital blir då 2,1, EJ OK.
Jag misstänker att det här kommer att bli en ganska impopulär slutsats, men Realty Income måste även de landa i verkligheten någon gång. Det man sysslar med idag liknar ett pyramidspel. När de landar, dvs. sänker utdelningarna, kommer priset på aktien sannolikt att falla rejält. Håll dig undan!

3 kommentarer:

  1. Vill först och främst visa lite uppskattning för din blogg och att du tar dig tiden att skriva analyser och dela med dig utav dina erfarenheter. Det ger en sund inställning till aktier och börsen för såväl gröningar och mer erfarna som kan behöva komma ner på jorden lite efter den senaste tidens uppgång.

    Är själv student och gick in på börsen i februari 2009 efter att ha realiserat lite kapital. Eftersom att jag rätt tidigt via min utbildning (till jurist) lärt mig vikten av att vara källkritisk, så fick jag en bra grund. Utöver att gå kurser i bokföring och affärsredovisning för att få en större förståelse och kunskap om olika poster i redovisningen samt värderingsprinciper så blev nästa steg att analysera vilka teorier som i praktiken funkar bäst långsiktigt. Det blev ganska uppenbart eftersom att vi har Warren Buffett i Forbes topplista (finner inga tekniska analytiker där inte!) och studerar man honom vidare så kommer man till Benjamin Graham och just de principerna som Ni tillämpar vid Er analys.
    Det intressanta med Grahams skola är att det inte endast är Buffett som fått en avkastning över index utan även flertalet av hans studenter (Slumpfaktorn kan diskuteras). En sak som vi dock kan vara helt överens om är att tidfaktorn och ränta på ränta är en avgörande princip om man skall få en god avkastning över tid. Har fått äran att träffa Lennart Israelsson (Aktiestinsen) under ett seminarium på skolan som påvisar att även om man måhända inte slår index så är aktier fortfarande den bästa placeringen över tid. Se även videon - http://www.youtube.com/watch?v=i9HPGdfboY4 där Jeremy Siegen jämför olika sparformer och investeringar över tid (nästan 200 år) för dem som är intresserade.

    Det jag vill komma till egentligen är den måhända tråkiga observation jag har märkt bland unga placerare idag – man vill ha mycket snabbt. Det många då ofta missar är att man även kan förlora allt snabbt och oddsen blir betydligt sämre (Aktier över tid har alltid varit en relativt trygg placering).

    Jag är knappast rik idag men utdelningarna täcker nästan min hyra och i framtiden förhoppningsvis mer än så. Det handlar i grunden om prioriteringar, disciplin och en gnutta sunt förnuft.

    Så till syvende og sist vill jag visa min tacksamhet till dig som driver den här bloggen samt många andra bla Stockman, 4020, Aktiestinsen och självklart Buffett samt Graham!

    SvaraRadera
  2. Tackar för kommentaren, nästan ett helt blogginlägg i sig ;-)

    SvaraRadera
  3. Jag har också hittat en favoritblogg. Det är inte alla som har det långsiktiga tänk som jag tror på.

    SvaraRadera