Rapport från Castellum

Castellum och övriga fastighetsförvaltare, inte att förväxla med bostadsutvecklare och byggbolag, lever i den bästa av världar. Idag kom bolagets med sin halvårsrapport och himlen är blåare än MFF.

På nyhetsfronten berättar Castellum att man nu gör Balder med flera sällskap i Finland och etablerar sig i Helsingfors. Den första investeringen är gjord men det rör sig om en blygsam del av portföljen i storleksordningen 1 procent.

Intäkterna under halvåret växte med 6,9 procent med en tillväxt på 5,4 procent i det jämförbara beståndet och övriga tillskott från projektfastigheter. Till skillnad från bostadsutvecklingen är efterfrågan mycket stark och ökningen i jämförbart bestånd är mycket start och drivet både av sänkta vakanser och högre hyresnivåer.

Fastighetskostnaderna på jämförbart bestånd har dock nästan stigit i samma takt, en ökning med 4,8 procent drivet av en kall vår (någon som minns den?). Projektkostnader och administrationskostnader som belastar fastigheterna har dock minskat och totalt har fastighetskostnaderna bara ökat 1,8 procent.

Den centrala administrationen har sänkt sina kostnader med 5 procent och räntenettot har sjunkit med 2 procent. Lånevolymen har ökat men räntenivån har sänkts med 0,2 procentenheter, till 2,3 procent.

Sammantaget ger detta en utmärkt utveckling av förvaltningsresultatet som stiger med 14 procent per aktie. EPRA EPS som är det nyckeltal jag tittar på (finns på sidan 19 i rapporten) för förvaltningsresultat per aktie ligger nu på 9,12 kronor per aktie rullande tolv månader. Detta överstiger mitt investeringsantagande om 8 kronor, som dock får ligga kvar ett tag till på grund av de extremt goda förutsättningarna just nu.

Framåtriktat på kort sikt ser det fortsatt extremt bra ut för Castellum. Effekterna av den ändrade fastighetsbeskattningen där endast räntekostnader uppgående till 30 procent av "skattemässig EBITDA" får dras av medan den nominella bolagsskatten sänks i två steg till att landa på 20,6 procent (istället för dagens 22 procent) väntas bli små.

Det nya bolagsskatteupplägget har dock effekten av en råttfälla, där en ökad räntenivå riskerar höja räntekostnaderna till en nivå där de dessutom inte är avdragsgilla. För att parera detta och för att allmänt sänka sina kostnader har Castellum (liksom Balder gjort sedan länge) skaffat sig en investment grade rating från Moodys vilket sänkt räntekostnaderna ytterligare. Dessutom ser vi en tendens i branschen att sänka sina belåningsgränser.

Som det ser ut idag och på kort sikt är det dock lysande tider för Castellum, något som säkert kommer ge fortsatt avkastning i form av höjda utdelningar och kanske till och med en uppvärdering av aktien.

Halvlek

Varje år brukar jag skriva ett halvårsinlägg om hur avkastningen i portföljen ser ut jämfört med index. Eftersom det gått nästan två månader sedan mitt senaste inlägg blir detta dock en lite längre uppdatering.

Portföljen har under årets första sex månader totalavkastat 4,7 procent jämfört med index (SIX30RX) som stigit med 2,4 procent. Sedan jag började mäta 2004 har portföljen stigit med 14,6 % årligen vilket är 4,9 procentenheter mer än index. Jag är glad för att totalavkastningen varit bättre än börsen men det har verkligen varit en volatil vår för mina innehav så den valda brytpunkten spelar stor roll. När jag tittat till portföljen har jag ömsom legat 5 procentenheter över index, ömsom 5 under.

Klicka för att förstora

Vårens investeringar har främst gjorts i illikvida aktier samt även en del onoterat. Detta är saker jag inte skriver om på bloggen och de onoterade innehaven är inte ens med i portföljen då de saknar en löpande marknadsvärdering. Detta har lett till en rätt tyst blogg och en växande andel illikvida aktier vilket tar ner läsvärdet en hel del, men jag tycker detta sätt att rapportera fungerar för mina syften så jag hoppas ni läsare uthärdar.

Påverkan på självförtroendet av all time high

Om jag varit helt frånvarande här så har det sett lite bättre ut på Twitter där jag är hyfsat aktiv fortfarande. Twitterluppen är dock en lite annan persona än Bloggluppen, jag tillåter mig att skoja en hel del där och även munhuggas med personer av annan världsåskådning, så följ på egen risk.

Jag skrev i alla fall följande rad av Twitterinlägg för ett tag sedan:

Klicka på bilden för att förstora

Om vi översätter detta till en svenska anpassad till mer än 280 tecken brukar portföljframgång leda till ökat självförtroende, ökad risktagning, tankar på belåning etc. Vårens uppgång har dock haft helt motsatt inverkan på mig. Jag upplever att min portföljviktning varit kontraproduktiv, att mina aktiva val varit tveksamma men att mindre innehav mer än väl kompenserat för detta.

Känslan är helt enkelt att jag haft en oerhörd tur, jag är i själva verket helt övertygad. Visst har jag valt samtliga bolag så något har jag gjort rätt men när turen kompenserar för tveksam analys är det på plats att fundera på sin egen roll i investerandet.

Trots att jag faktiskt haft mer tid att fundera på mina investeringar än någonsin har jag alltmer lutat mot att lägga in större delar av kapitalet i index eller investmentbolag, inte att bli mer aktiv och välja och vraka bland börsens smörgåsbord av bolag. Som synes i portföljen ovan jag har dock inte gjort något åt detta.

Något om bolagen och branscherna

Fastighetsbolagens aktier har utvecklats i något bättre än börsen som helhet i år. Avkastningskraven på fastigheterna fortsätter sjunka så sakteliga och ränteläget gör hela affären aptitlig, men befarade räntehöjningar lägger sordin på stämningen och aktiepriserna innehåller fortfarande en viss säkerhetsmarginal mot säkra ränteplaceringar.

Byggarna har det tuffare och Skanska har haft nollutveckling med återlagd utdelning. Byggbolag brukar ses som sencykliska men jag upplever att marknaden tar ut den prediktionen i förtid, det är fortfarande hausse men marknaden agerar som att den redan avtagit och prisar in byggfall, sannolikt påeldat av bostadsutvecklarnas kris i Stockholm. Skanska är större än så och jag tror de kommer tillbaka, de måste först igenom sin stora omorganisation.

Bank och finans är tungt i portföljen med Sampo och Handelsbanken och båda har haft sina utmaningar under våren med mycket skriverier främst om Handelsbanken men även om Nordea (som utgör en stor del av Sampo).

På temat platt utveckling har även BMW legat relativt stilla under våren för att sedan alltmer smittas av dieselskandalerna. Bolaget är ännu så länge underligt förskonat från skandalerna i Tyskland. Men misstänksamheten (inte minst min) är stor, kan de verkligen ha skött sig så mycket bättre än VAG och Daimler? Skandaler smittar av sig branschvis.

Maersk och Deere är mina gungande aktier, kan gå upp och ner 10 % varje månad verkar det, trots att de verkar på ganska tröga marknader. Minsta hopp om spannmålspriser eller fraktrater extrapoleras till ett börsvärde som är långt mer volatilt än bolagets verksamhet. I Maersk är det mörk stämning just nu och bolaget har krympt ihop till att bli mitt minsta innehav.

Andra halvlek i livet?

En bidragande anledning att jag skrivit mindre på sistone är att jag under våren avskaffat mig själv från alla normala arbetsuppgifter. Jag har inte längre något åtta till fem-jobb utan försörjer mig på avkastningen på min portfölj bestående både av Lundaluppenportföljen, egna bolag och onoterade investeringar. Som bonus har jag arvoden från styrelsearbetet bland bolagen samt lite konsultuppdrag även till externa bolag. Detta ger inte bara en liten extraintäkt men framförallt en meningsfull syssla och ett sätt att dra nytta av den erfarenhet jag ändå fått genom arbetslivet.

Jag har länge följt bloggare som Farbror Fri och Onkel Tom och sympatiserar med deras strävan att skapa egen tid och styra sin vardag. Jag har dock en helt annan syn på vad jag vill göra med min tid. Om man tar bort mina kunskaper om företagande och sätter en yxa i min hand för att klyva ved på ett torp i skogen så blir jag a) otroligt improduktiv i jämförelse och b) väldigt uttråkad.

Å andra sidan känner jag inte heller igen mig i Twitters trejdingkretsar där ekonomiskt överskott helst ska omsättas i sportbilar och en ständig ström av champagne.

Jag är något så otroligt tråkigt som en människa som trivs med att bygga företag och leva ett helt normalt medelklassliv med min familj, i en svensk tätort med hygglig service och hög utbildningsnivå.

Men när jag nu frigjort väldigt mycket av min tid så har jag inte fyllt den med det jag trodde jag skulle göra. Jag springer och idrottar definitivt lite mer än tidigare, men mina barn är så stora att umgänget där inte ökat nämnvärt. Bloggen har också blivit mindre viktig, helt enkelt för att jag inte har samma behov för en "hemlig identitet" och ventil i vardagen. Bloggen kommer fortsätta i det tempot jag känner för, jag fortsätter följa min portfölj såklart.

Livet är i alla fall ett ovanligt blankt papper nu och det känns omväxlande otroligt fritt och en aning skräckinjagande. Kanske skriver jag något om den lite märkliga ekonomin man får som anställd i eget bolag mixat med olika sidoinkomster och arvoden? Det är ett liv väldigt långt från den vanliga månadslönelunken.

Bankrapporterna i Q1 och ett inköp

Sent omsider ägnade jag en stund åt att titta igenom kvartalets rapporter från våra fyra svenska storbanker och vår nya universalbank Avanza som senaste året alltmer gett sig in i bolånemarknaden, åtminstone i marknadskommunikationen.

Urval av nyckeltal för Sveriges fyra stora universalbanker och uppstickaren

Jag sammanställde informationen i tabellen ovan. Alla jämförelser var från Q1 2017 till Q1 2018. Under denna period har kronan rasat mot euron vilket påverkar Nordea på många rader då deras redovisningvaluta är euro samtidigt som de har en stor verksamhet i Sverige.

Den pigga och snabba uppstickaren som storsatsar på bolån växte sitt räntenetto med 1 procent och balansomslutningen med 12 procent. Det har med andra ord inte börjat synas ännu i räkenskaperna för Avanza.

Handelsbankens kostnadsökning sticker ut bland de stora fyra och är ett tecken på att de, liksom Avanza, har ett stort utvecklingsbehov på IT-sidan samtidigt som de fortsätter satsa i den numera aningen skandalomsusade brittiska verksamheten.

I kundnöjdhet är det enorma skillnader i fältet med Avanza som solklar etta, Handelsbanken som lika klar tvåa, en kamp mellan SEB och Swedbank och sedan Nordea på tydlig jumboposition. Jag har använt SKI som källa kompletterat med ytterligare någon undersökning jag läst (men ej minns) som visar att Avanza ligger bra till bland "nischbankerna".

Jag låter läsaren plocka sin favoritblomma i buketten ovan, men jag valde att köpa ytterligare aktier i Handelsbanken idag motsvarande ca 1 % av portföljen. Aktierna kostade 99 kronor styck och SHB ligger på andra plats i min bevakningslista.

Experimenterar med ett nytt format för portföljvisning

Deere har haft det tufft på börsen på sistone medan BMW sakta värderats upp, med en rejäl medvind från euron.

Rapport Castellum

Idag släppte Castellum sin rapport för årets tre första månader och som vanligt är det ingen större dramatik:

• Intäkterna steg med 4 procent till 1,35 miljarder, drivet både av höjd uthyrningsgrad där Castellum tidigare legat lite lågt i sektorn, nu 93 %, samt höjda hyresnivåer
• Förvaltningsresultatet per aktie efter skatt (EPRA EPS) steg dock med hela 19 procent till 2,27 kronor, rullande tolv månader är det nu 8,74 kronor, väl över mitt investeringsantagande om 8 kronor som i nuläget framstår som konservativt. Resultatförbättringen bestod både i ökade intäkter, sänkta kostnader och ett stillastående räntenetto där den genomsnittliga räntenivån varit 2,4 %
• Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) är nu 151 kronor per aktie

Som vanligt betalar Castellum betydligt högre räntor än mitt andra fastighetsbolag Balder, delvis beroende på fastighetsbeståndet men i mina ögon även för att Balder är mer aktiva på det området. Här finns förbättringspotential i Castellum som jag ser det.

Forskaren i Lund, Edison Park

Belåningsgraden är 48 % vilket historiskt sett är lågt, men samtidigt är detta ställt mot historiskt högt värderade fastigheter, så det är nog rimligt att ligga lite lägre än vad som varit brukligt.

Bolagets pågående projektportfölj är fokuserad till Stockholm, Göteborg och Malmö och består av en mix av kontors- och logistikbyggnader. Två av de största projekten är i tidiga skeden och saknar hyresgäster (Sabbatsberg och Brunna), men det bör vara attraktiva lägen.

Sammantaget var detta en riktigt bra rapport från Castellum där framförallt kostnadssänkningen imponerar relativt intäktsnivån. Sänkningen förklaras i stor grad av förändringar i beståndet.

Inköp Skanska

I ännu ett bevis på tondövhet av episka proportioner ägnade jag inte en sekund åt Spotify som noterades idag utan dagens analys handlade om Lindab, och dagens inköp blev Skanska. Ett belopp motsvarande 0,3 procent av portföljen placerades i byggjätten. Priset på aktierna blev 167,65 kronor, senare under dagen föll kursen ytterligare tre kronor.

Skanska låg femma på min bevakningslista, men årets utdelning på 8,25 är inte avskild ännu och jag tycker dagens pris är attraktivt.

Efter köpet ser portföljen ut så här:

Bolag	Andel
Illikvida aktier	15 %
Sampo	15 %
Handelsbanken	13 %
BMW	8 %
Castellum	7 %
Novo Nordisk	7 %
Industrivärden	7 %
Skanska	6 %
Fastighets AB Balder	5 %
Deere & Co	5 %
Investor	5 %
AP Møller-Mærsk	5 %

Med dagens köp är den kassa som uppstod vid H&M-försäljningen förbrukad och jag är fullinvesterad som vanligt.