tisdag 22 april 2014

Rapport från Castellum

Idag kom Castellum med sin rapport för årets tre första månader. Som vanligt med välskötta fastighetsbolag i goda tider är det få dramatiska händelser:
  • Hyresintäkterna för kvartalet ökade med 1 procent till 820 miljoner
  • Förvaltningsresultatet (den viktigaste siffran i mina ögon) steg med 8 procent till 1,97 kronor per aktie, eller 8,35 kronor per aktie på rullande 12 månader
  • EPRA EPS, dvs. förvaltningsresultat efter skatt hänförlig till detta resultat var 8,07 kronor per aktie på tolvmånadersbasis, detta ligger klart över mitt investeringsantagande på 7,00 kronor
  • Det förbättrade resultatet berodde både på sänkta driftkostnader och på sänkt räntenetto - räntenivån sjönk från 3,8 till 3,5 procent
  • Nettoinvesteringarna uppgick till 864 miljoner vilket är viktigt för fortsatt tillväxt
  • Belåningsgraden ligger efter utdelningen under kvartalet på 54 %, en nivå som alltså lär sjunka tillbaka till nästa års utdelning 
Det negativa jag fann i rapporten var att den ekonomiska uthyrningsgraden sjönk till 87,9 procent. För kommersiella lokaler är det inget anmärkningsvärt, men jag skulle gärna se en förbättring här.

21 kommentarer:

  1. En helt okey rapport. Bolaget är en stabil utdelare att ha långsiktigt i portföljen.

    Kampen mot index

    SvaraRadera
  2. Vilket tråkbolag... love it! :)

    SvaraRadera
  3. Lite funderingar kring resultatet...

    Förra årets första kvartal var extremt kallt, i år har det varit extremt milt. Hur mycket påverkar detta resultatet?

    En schablon för uppvärmningskostnaden borde ligga på ca 100 kr/kvm/år. Av uppvärmningskostnaden kan man anta att ca 40 % bör ligga i Q1. 37 000 000 kvm och 40 kr/kvm ger 148 Mkr i "normal" uppvärmningskostnad för kvartalet. Skulle tro att deras kostnader kan ha ökat med 15 % Q1 2013 och minskat med 15 % Q1 2014. Alltså blir differensen i storleksordningen 44 Mkr.

    Att kalla det tillväxt i förvaltningsresultatet med 8 % (323 Mkr kontra 300) är då i själva verket en minskning med lika mycket rensat för uppvämningskotnader.

    Redovisar de detta på en mer detaljerad nivå eller klumpas allt ihop som driftskostnader?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Glöm inte kostnader för snöröjning och liknande som inte heller är en oväsentlig post i fastighetsförvaltning.

      Radera
    2. Hittade detta i delårsrapporten för 2013 jan-mars:

      "Det starka resultatet har påverkats positivt av en engångsersättning till följd av förtida lösen av hyresavtal, vilket dock uppvägts av högre kostnader för snöröjning och ett kallare första kvartal jämfört med föregående år."

      "Fastighetskostnaderna uppgick till 317 Mkr (284) motsvarande 352 kr/kvm (335). Ökningen om 5% beror främst på dels högre kostnader för snö, dels högre uppvärmningskostnader till följd av ett kallare första kvartal jämfört med föregående år. Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 109% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken."

      Radera
    3. @Jonas: det fanns en kommentar om uppvärmningen i rapporten, 2014 var kostnaden 84% av ett normalår mot 109% 2013.

      Castellums fastigheter förbrukade 74 kWh/kvm under 2013 och jag antar att det förekommer en hel del kallhyra. Därmed tror jag att dina siffror är rejält överdrivna, men har inte kunnat hitta några mer detaljerade siffror.

      Det fanns även en positiva engångseffekt förra året om 11 miljoner för en förtida hyresinlösen, så jämförelse kvartal för kvartal blir alltid haltande.

      Radera
    4. OK, det blev lite för grovt i min snabba ingenjörsmässiga uppskattning. :)

      Snävar jag in beräkningarna får jag det till att 16 Mkr är hänförligt till väderleksskillnader. Detta tycker jag man borde vara tydligare med, det är ju ändå största delen av resultatförbättringen. Hade det varit omvänt kan vara ganska säker på att vädret fått bära skulden.

      Äger själv Castellum och avser fortsätta göra det, men tycker dteta är otydligt.

      Radera
    5. @Jonas: "Hade det varit omvänt kan vara ganska säker på att vädret fått bära skulden."

      Tyvärr ligger det mycket i det, även i de bolag som visar allra mest integritet brukar det vara så.

      Radera
  4. Har du någon kommentar till gårdagen kursrörelse på FoE?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag kommenterade i något annat inlägg: den stora nyheten var att en rigg släppts från sitt kontrakt i Q2 istället för Q3. Jag gissar att Petrobras fått ersätta FOE på något sätt för detta, men resultatpåverkan beskrevs inte i nyheten. Ner 10 procent? Det verkar lite ängsligt, men det kanske är jag som är för kall?

      Radera
  5. Om jag köper fond vars aktier har utdelning, tar jag del av denna. Antar att det är ett JA på denna fråga, MEN, här kommer den stora frågan. När man köper aktier som ökar sin utdelning varje år, hur fungerar detta med fonderna? Köper jag en fond, så får jag ex 3% i avkastning detta året, men om 10-20-30 år, har utdelningen även ökat i fonden, eller gäller detta enbart på rena aktier? Hur funkar detta? någon som vet?

    //John

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fonden äger aktierna och alla utdelning från aktierna tillfaller fonden. Detta ökar fondandelarnas värde för dig som ägare.

      Radera
  6. Jo, så långt är jag med, men, om jag sätter in 1000 kr i en fond som har utdelning, och köper en aktie för 1000 kr med även här utdelning, så kommer utdelningen att öka för varje år, låt oss säga att 3% blir 10-15 % utdelning i framtiden. Om fonden har samma regler, hur fungerar det när utdelningen ökar? Då borde även ökningen av fondens utveckling öka snabbare och snabbare för varje återinvesterad utdelning, eller...är det så att utdelningen i fonden ökar ditt värde i fonden, men de återinvesteras inte så att du får fler fondandelar och på så sätt för varje procent som fonden går upp, ökar värden ännu mer, precis som det är för aktier som man köper fler av för varje utdelning. Jag finner inga svar på dessa frågor på nätet.

    //John

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om vi tar Avanza Zero som ett exempel så delar fonden som sådan inte ut, vare sig nya andelar eller reda pengar.

      De utdelningar som fonden mottar använder den för att köpa nya aktier enligt den fördelning som SIX30RX-indexet föreskriver. Detta gör att totala värdet av fonden ökar och därmed ökar varje fondandel i värde.

      Nästa år äger då fonden fler aktier och mottar fler utdelningar som återinvesteras. Du får alltså samma ränta-på-ränta-effekt som om du ägt aktierna. Du får inte pengarna i handen men utdelningarna ökar fondandelarnas värde.

      Var det svar på frågan?

      Radera
  7. OK, jag ger lite fler exempel så att det jag förstår verkligen stämmer :-)

    Idag äger jag. Wal-Mart. Ett företag jag anser vara ett av världens bästa företag. Deras utdelning har ökat senaste 10 åren med ca 15%, och även ökat sedan start. Detta ger ex på tio år att en dollar i utdelning är idag ca 3 dollar i utdelning. Och detta kommer troligen att öka hela tiden tills att det blir en ruskigt hög utdelning summerat årligen om man behåller aktien.

    Om nu det fanns en fond som enbart hade Wal-Mart. Skulle denna värdeökning ske på samma sätt? att värdet på fonden ökar allt starkare för varje år precis som aktien som man återinvesterar i med dess utdelning?

    Nu räknar jag inte med alla avgifter som en fond har. Avanza är bra, men är inte helt förtjust i alla företag den har.

    Återigen, Stort tack för all tid du lägger för att besvara mina frågor.

    //John

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, om en sådan fond existerade och dess avgifter vore noll så skulle dess värde öka motsvarande Walmarts. Det finns även skatteeffekter att ta hänsyn till, men de lämnar jag utanför resonemanget.

      Avanza Zero är en bra produkt om man gillar aktierna som ingår i indexet. Gör man inte det så ska man såklart välja något annat. Jag själv äger inga fonder utom i pensionssammanhang där jag är så illa tvungen.

      Radera
  8. Insiderköp i Castellum idag! Känns bra.

    SvaraRadera
  9. Hur ser du på avskrivningar av fastigheter i börsnoterade fastighetsbolag? Per Lindvall på Svd/Nliv ifrågasätter hur Castellum gör värderingar av sina fastigheter. Kritiken handlar om att verkliga kostnader är högre och det operativa kassaflödet är väsentligt lägre än vad som redovisas, eftersom Castellum enligt Lindvall använder sig av "progressiva avskrivningar":




    http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/fastighetsbranschens-avskrivningsbefriade-luftslott_3416484.svd




    Vad tycker du om kritiken?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var ett tag sedan jag läste artikeln (har inte tid att läsa om), men enligt IFRS skriver man inte av fastigheter alls utan marknadsvärderar dem. Jag tycker inte heller detta är ett särskilt konservativt sätt att behandla fastigheterna. Om man missköter underhållet kan det vara missvisande. Jag ser dock ingen tendens att Castellum missköter sitt bestånd, och därmed kan marknadsvärderingarna sägas vara rimliga.

      Radera
  10. Hej Lundaluppen!

    Det var en bra rapport utan dramatik, exakt det som en aktieägare vill se :-)

    Jag har börjat titta på ett fastghetsbolag i Finland (Sponda Oyj) och jag tycker att det är värt att läsa mer om det i helgen. Har nu någon gång tittat på det?

    /M





    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tycker utbudet av fastighetsaktier i Sverige är tillräckligt stort för att hålla mig till de svenska bolagen. Utländska bolag tar jag huvudsakligen till när vettiga alternativ inom branschen saknas i Sverige.

      Radera