fredag 6 januari 2017

Castellums transaktioner

Castellum har inte släppt sin bokslutskommuniké ännu men bolaget har varit riktigt aktivt efter sitt Norrportenförvärv i somras. I samband med förvärvet kommunicerade man att fastigheter för 4 miljarder skulle avyttras och det har man nu gjort med råge. I en rad pressmeddelanden har man under kvartalet kunnat läsa följande:
  • Fastigheter i Luleå, Sundsvall, Umeå och Östersund har sålts för 5,7 miljarder kronor. Därmed har man helt lämnat dessa städer utom Sundsvall där det fortfarande finns ett bestånd på ca 20 fastigheter. Största köparna var Diös som betalade 8 procent över värderingen i senaste rapporten och 16 procent högre än vad Castellum betalade när fastigheterna köptes av Norrporten
  • Fastigheter i Malmö och Lund har sålts för 1 miljard, något över senaste värdering. Fastigheterna i Lund är i flera fall i områden som är på väg att få ny detaljplan vilket tyder på att Castellum inte vill investera i ombyggnader i regionen
  • Nybyggnationer och markförvärv med investeringar på 0,9 miljarder har påbörjats i Mölndal, Upplands-Bro, Uppsala och Örebro. Investeringarna rör till största delen kontorsfastigheter samt lager- och logistikfastigheter 
Att döma av förvärven tror Castellum mycket på Mellansverige vilket verkar klokt, urbaniseringen verkar starkt för regionen och infrastruktursatsningarna i Stockholm kommer säkert förstärka logistiken i området. Försäljningarna i Norrland handlar mycket om att minska antalet aktiva orter och rationalisera företaget därigenom. I Skåne verkar det som sagt mest handla om att man inte vill investera i större rivningar och ombyggnationer, och alltså prioritera Mellansverige.

Balansräkningen påverkas såklart av detta. Vid senaste kvartalsrapporten var belåningsgraden 53 procent. Affärerna ovan innebär en nettoförsäljning på 5,8 miljarder vilket skulle sänka belåningsgraden till under 50 procent. Detta betyder att man uppnår sina finansiella mål och att vi framöver snarare kommer att se mer investeringar än avyttringar.

Jag är väldigt nöjd med Castellum som innehav och det ska bli intressant att se hur affärerna påverkat förvaltningsresultatet, ser Norrporten-affären lika bra ut nu när belåningsgraden är återställd? Det är såklart ett styrketecken (för ledningen eller för marknaden kan diskuteras) att fastigheterna sålts över priset man betalade för Norrporten.

Castellum har alltid varit ett innehav som passar mig genom att vara ett "okomplicerat", konservativt finansierat fastighetsbolag med en rimlig balans mellan kvalitet och avkastning. Den typ av fastighetsbolag jag helst av allt skulle vilja ha är centrumspecialiserade bostadstunga ägarledda bolag som Wallenstam. Tyvärr tycker alla andra likadant och i mina ögon har de varit övervärderade sedan jag startade bloggen.

56 kommentarer:

  1. Trevlig läsning, håller Castellum som ett svenskt kärninnehav och tycker de har en bra balans av direktavkastning och tillväxt än så länge.

    SvaraRadera
  2. Tack för en bra och precis lagom omfattande sammanfattning av Castellum. Orden 'okomplicerat' och 'konservativt finansierat' är något som verkligen tilltalar mig. Jag investerar inte i fastighetsbolag men skulle jag välja något så skulle Castellum vara överst på listan tätt följt av Hufvudsataden.

    God fortsättning!

    SvaraRadera
  3. Long time no see Lundaluppen, hoppas allt är bra med dig!

    Norrportenförvärvet verkar ha blivit kanon, även om jag inte förstår varför ex.v. Klödern inte ens var inbjudna att titta på bolaget vid försäljning.

    Jag får alltid en viss knut i magen när jag ser att företag delar ut pengar samtidigt som de gör nyemissioner, då det tyder på en indifferens till skatteläckage. Som fastighetsbolag är det särskilt allvarligt, med tanke på hur pass viktig skatter är för kapitaleffektiv fastighetsförvaltning. Därutöver tycker jag att Castellum sedan länge borde infört preferensaktier - särskilt med tanke på deras rykte om såväl riskprofil som långsiktighet.

    En grej jag tror de flesta glömmer bort beträffande bostadsbolagen, är att du mer eller mindre helt säkert kan räkna in en rätt kraftig hyrestillväxt på sikt på grund av de kraftigt begränsade bruksvärdeshyrorna. Detta får även en stor effekt på de redovisade fastighetsvärdena på sikt. Det kanske kan få dig att räkna hem Wallenstam trots allt? Jag kan inte göra det i dagsläget, men de har definitivt fina fastigheter.

    //David, tidigare på vardeinvesteraren.nu

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul att se dig bland kommentarerna, er blogg verkar lite sömnig :-).

      När det gäller utdelning/emission tror jag det beror på att Castellum inte är ägarlett. Bland de ägare man faktiskt har tror jag utdelningshistoriken värderas högre än skatteineffektiviteten, så beslutet var nog ändå enkelt.

      Du menar att du tror på en uppluckring av hyresregleringen i närtid? Det finns ju möjligheter att justera vid stor ombyggnad eller nybyggnad, så visst kanske det går?

      Radera
    2. Två faktorer:

      1. I den här exceptionella lågräntemiljön, som dessutom knappt är inflatorisk, så kommer naturligt modesta hyreshöjningar ändock att innebära en ganska stor komponent realt. Marknadshyrorna är mycket högre än befintliga hyror, vilket gör att en sådan utveckling lär fortgå.

      2. Precis som du säger så kommer fastigheterna behöva renoveras över tid. Detta medför kraftigt höjda hyror, till priset av relativt modesta investeringar.

      Därtill har du en till faktor som är lite "gubben i lådan". Många av de noterade fastighetsbolagen kommer över tid att kunna realisera byggrätter ur sitt befintliga bestånd, ren förtätning med andra ord. Den typen av investering lär kunna ske till hög avkastning.

      Radera
    3. Några av de mindre bolagen sätter ju nr 1-2 i system. Något för dig att räkna på i ett comeback-inlägg? ;-)

      Radera
    4. Preferensaktier verkar dyrare än att låna pengar av en bank. När jag sagt det förut så påpekar en del att preferensaktier kan bokföras annorlunda så att de inte ser ut som en lika stor skuld, men i slutändan måste räntan/utdelningen ändå betalas varje år så de verkar bli dyrare i kontanter.

      Radera
    5. Preferensaktier innebär icke säkerställd skuldsättning utan refinansieringsrisk. Detta möjliggör högre hävstång för stamaktieägarna, till en kostnad som hittills varit lägre än den för EK. Bankernas upplåningsvilja för säkerställd utlåning påverkas inte heller särskilt mycket, i och med att de fortsatt kan ta fastigheternas hela värde som säkerhet.

      Radera
    6. Så poängen är att man kan låna mer på det sättet?

      Då borde det ändå vara bäst att börja med de lån som har lägst ränta, det vill säga banklån och använda preferensaktier bara om man inte kan få (bra) banklån.

      Radera
    7. Ja, man kan låna mer, och får avsevärt högre avkastning på stamaktiekapital. Alla de bolag som finansierat sig med preffar har avsevärt högre avkastning på stamaktiekapitalet, och den ökade risken är väl kompenserad för.

      Eviga, icke säkerställda pengar är inte heller jämförbara med villkorade tidsbegränsade.

      Radera
    8. Vill lägga till att de kan låna mer och få lägre ränta på de lån de har, därmed kan man räkna hem den högre kostnad preffarna medför.

      Radera
    9. "Högre avkastning på stamaktiekapitalet" - inte övertygad om att det är ett avgörande mått och inte bara en pappersprodukt.

      Radera
    10. Då har vi olika verklighetsuppfattning. Stamaktiekapitalet i Sagax/Balder/Klövern/Hemfosa har fått avsevärt högre förräntning än preferensaktiekapitalet.

      Radera
  4. Vet inte riktigt vad du syftade på med: "Den typ av fastighetsbolag jag helst av allt skulle vilja ha är centrumspecialiserade"? Jag var för en tid sedan på ett seminarium där Klöverns cfo satt i panelen. Han menade att fastigheter i absoluta centrum oftast var betydligt dyrare än längre ut, och därför mindre attraktiv avkastning. Dessutom ansågs de som högre risk då volatiliteten i hyresintäkterna var avsevärt högre över tid (i.e. lättare att tappa intäkter vid sämre tider och svårare att rekrytera nya gäster till bra pris). Därför förespråkade han diversifiering vad detta beträffar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är precis därför jag inte äger dem, låg avkastning hänger samman med högt pris.

      Den typ av fastighetsbolag jag skulle vilja äga kommer alltid vara dyrare än den jag äger. I en fastighetskris skulle centrumfastigheter åtminstone få rimligare avkastningskrav jämfört med andra tyoer av investeringar.

      Radera
    2. En betydande risk för alla fastigheter inom segmentet kontor, men kanske särskilt centrumfastigheter, är att hyresfallet kan ske ganska snabbt vid en hyresnedgång. Om avkastningskraven går upp samtidigt som hyrorna faller, blir värdefallet snabbt väldigt stort i förhållande till upptagna lån.

      Radera
    3. Måste hålla med investeraren. Det finns lite av en sanning i marknaden för fastigheter. Sanningen att kommersiella fastigheter i CBD är tryggast. Jag är en smula skeptisk till det resonemanget. Hyran på dessa lägen är betydligt mer volatil än läget bredvid eller i en mindre stad. Det ger höga hyror i högkonjuktur men även vikande hyror i lågkonjuktur. Hyresgästerna är även mer benägna att hela tiden anpassa ytan till behovet då det finns mkt att spara. Den låga avkastningen ger då större risker i en lågkonjuktur med och mindre marginaler.

      Att i stället satsa på centrumnära och mellanstora städer med tillväxt tror jag är säkrare. Dessutom med högre intill avkastning. Visserligen är vakansen över tid högre men det har man ju redan tagit hänsyn till i värderingen. Castellum gör därmed rätt i min bok. Det intressanta är att Kungsleden och Castellums filosofi blivit väldigt snarlik varandra.

      Radera
    4. Jag kanske var otydlig, jag håller också med Investeraren :-) Men jag tycker diskussionen är så intressant att den förtjänar ett eget inlägg någon dag.

      Radera
  5. Känner också att det kan vara skönt att inte vara ute och spreta med bostäder över hela Sverige, med andra ord gillar även jag Castellums senaste transaktioner.

    I övrigt vill jag ge alla som kommenterar en stor tumme upp, lär mig mycket av diskussionerna som uppkommer i samband med dina inlägg Lundaluppen.

    //Humankapitalisten

    SvaraRadera
    Svar
    1. För en placerare ät det trots allt totalavkastningen som räknas. HEBA bedriver en verksamhet som det faktiskt inte går att misslyckas med. För tre år sedan kostade HEBA 75 kr per aktie. Castellum låg på 110 kr. Skulle jag välja idag hade jag tveklöst valt HEBA.

      Mvh

      Lars

      Radera
    2. @Lars, jag har alltid gillat HEBA men alltid tyckt de är övervärderade...

      Castellum för tre år sedan kostade 100,10 kronor, har sedan dess delat ut 13,75 kronor och avskilt en teckningsrätt som man fick ca 17 kronor om man sålde. Aktuell kurs är 122,10 kronor. Detta ger en totalavkastning på 53 %.

      HEBA kostade 75 kronor vid samma tidpunkt, nu 111 kronor. Under perioden har de delat ut 4 kronor. Totalavkastningen blir... 53 %.

      Jag har inte räknat med återinvesterade utdelningar.

      Jag hade för tre år sedan inte kunnat tro att HEBA skulle utvecklas så väl, man delar ut 70 % av förvaltningsresultatet (mot Castellums 50 %) och är ännu mer konservativa i finansieringen jämfört med Castellum. Jag tror dock fortsatt att Castellum kommer avkasta mer än HEBA, skam den som ger sig...

      Radera
    3. Lämnade själv Heba strax efter Wallenstam och ökade i Wallenstam i stället, men är ändå övertygad om att Heba är det fastighetsbolag som har lägst risk profil. Jag har dock sålt av alla mina fastighetsaktier då jag försöker ta ned riskerna i min portfölj som helhet.

      @LL Jag undrar om du har någon uppfattning om värderingarna av svenska fastighetsaktier rent generellt?//Stavros

      Radera
  6. Jag köpte mina första aktier 1980 och haft ett stort intresse sen dess och läser allt jag kommer över om aktier och placeringar. Vill bara säga att det här är ett fantastiskt forum, dels Lundaluppens blogg samt alla kommentarer. Tack!
    Custos

    SvaraRadera
  7. LL,

    Castellum är ett bra fastighetsbolag, men HEBA representerar något unikt. För den som vill läsa mer om HEBA har bloggaren Riskminimeraren ett bra inlägg från februari 2016. Vill bara säga att jag äger aktier i HEBA. Charmen med HEBA är att det är en klassisk byrålådsaktie, den kräver ingen tillsyn alls.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sett till verksamhetsrisk håller jag med, Heba är till och med säkrare än Hufvudstaden. Min bedömning har dock varit att avkastningen är för låg och att det därmed finns en betydande kursrisk. Marknaden har ju dock gett mig fel i 6-7 år.

      Radera
  8. Gillar starkt Castellum, men funderar lite på vilka tillväxtmöjligheter de har närmaste tiden (säg tio år eller så).
    De delar ut ca hälften av förvaltningsresultatet vilket över tid vuxit på ett fantastiskt sätt för aktieägarna. Detta till en låg risk genom en försiktig belåning. Eller? En mycket stor del av tillväxten kommer inte från organisk tillväxt (förbättringar, hyreshöjningar, återinvesterat förvaltningsreslutat mm) utan genom stigande fastighetspriser. Ett fastighetsbestånd som uppvärderas belånas så att det bibehåller den (försiktiga?) belåningen och investeras i nya fastigheter och tillväxt. Så har det varit i ca 20 år sedan Castellum börsintroducerades. Inget skandalöst i detta på något sätt - det hade ju varit nästintill tjänstefel av Castellum om man inte hade utnyttjat denna möjlighet över tid.
    Men, nu har räntan sjunkit under mycket lång tid och är sannolikt i princip på botten och även om jag inte tänker försöka förutspå fastighetspriser det närmsta året så känns det högst osannolikt att de kommer fortsätta upp 10-20 år på samma sätt som tidigare.
    Så, hur ser investeringscaset Castellum ut om vi räknar med stillastående fastighetspriser framöver? Ett högst rimligt och kanske t.o.m lite positivt scenario om räntorna fortsätter upp.

    Lite förenklat borde man kunna investera ~1/2 förvaltningsresultatet och sedan 50% belåning på det. Tillkommer eventuella möjligheter till effektiviseringar och hyreshöjningar vilket kanske kan vara någon % över inflationen.

    Rationality Quest har skrivit lite om det på sin blogg och kommenterat hos bl.a. Petrusko. Tycker det kanske är lite överdrivet, men tycker definitivt han har en god poäng och då ser Castellum helt plötsligt inte lika attraktivt ut på sikt. Minns det har debatterats även på annan blogg men hittar inte det inlägget.

    www.defensiven.com/2015/10/hog-riskreward-i-svenska.html

    http://rationalityquest.blogspot.se/2016/03/deadly-blows-to-castellum-case.html

    http://petrusko.blogspot.se/2016/03/castellum-bolagsstamma-2016.html

    Vad säger ni? Räkna gärna på möjlig tillväxt om vi antar stillastående fastighetspriser och 50% av förvaltningsresultat som delas ut och 50% belåning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra inlägg du refererar till. När det gäller RQs inlägg håller jag med även om det inte bara rör Castellum specifikt utan samtliga fastighetsbolag mer eller mindre. Jag försökte komma med samma budskap, men med mindre diagram och tabeller, i ett inlägg om fastighetsbolagens guldålder i november 2016.

      Radera
    2. Jonas, Castellum har de senaste 10 åren haft värdeförändringar på i snitt 1,3%/år (källa Q3-rapporten 2016). Detta är möjligtvis någon tiondel över det senaste decenniets inflation, men jag tycker fasktiskt inte det är mycket att förfasa sig över. mvh/Johan

      Radera
    3. Mja, med tanke på att det är värdeförändring på totala beståndet, dvs. inkl. ca 50% belåning som sedan återinvesteras igen med 50% belåning innebär det faktiskt att en stor del av tillväxten kommer just från värdeförändringarna. Räkna själv får du se.

      Titta t.ex. på sid.7 i Q3 som du nämner så ser du vilken stor betydelse värdeförändringarna haft. Då är ändå förvaltningsresultatet i bilden "dopat" då det (tack vare belånad värdeförändring som används för köp) växande beståndet naturligtvis ger högre förvaltningsresultat. Utan denna finess hade förvaltningsreultatet varit mindre än i bilden, både absolut och relativt.

      Jag har som sagt inget emot Castellum utan tvärtom. Men, jag är alltså skeptisk till vilken tillväxt de kan tänkas ha jämfört med historiskt. Och då blir det genast mindre intressant om man betänker vilken nedsida som finns med risken för stigande räntor/fallande fastighetspriser.

      Radera
    4. Vidare kan vi titta på sid.22 i Q3 som visar en känslighetsanalys vid värdeförändring. Om fastighetsvärdena går ned med bara -10%, vilket får ses som en högst försiktig nedgång, så går belåningsgraden upp till 59%.
      Det innebär amortering och inga nettoköp (alltså ingen tillväxt i bestånd eller utdelning) i flera år bara för att komma tillbaka till 50% belåningsgrad. Särskilt om man fortsätter dela ut och att förvaltningsreultatet sannolikt sjunker vid ett sådant klimat...

      Radera
    5. Att realtillgångar följer inflationen och att det över tid är förmånligt att belåna dessa måste väl ändå sägas utgöra en del av fastighetsbolagens grundläggande affärsidé? Värdeökningarna är så klart en form av "gratisemissioner" men de har faktiskt inte varit så stora över tid tycker jag... /Johan

      Radera
    6. Håller med dig Johan om att det är fullt rimligt att fastighetsbolagen över tid använder realtillgångarnas inflation vilket jag nämner i första kommentaren. Ska också erkänna att 1,3% genomsnittlig uppvärdering senaste 10 åren var långt mindre än vad jag hade gissat. Det är fatiskt så lågt att jag har svårt att få ihop det. Kan någon här som är mer insatt i branschen säga om vi de senaste 10 åren haft en 0-ökning realt sett på industrifastigheter, lager och liknande som Castellum har? Alltså att en kommersiell fastighet/industrifastighet realt kostar lika mycket idag som för tio år sedan??

      Radera
  9. Castellum ser jag som en säker "parkeringsplats" för kapital.
    Att de säljer av Norrlandsfastigheter efter kraftiga prisökningar i dessa regioner verkar förnuftigt.
    Castellum är en trygg hamn för kapital, men inget för den som vill maximera avkastning. Det är en trygg säker defendiv men relativt trög tillgång.
    Mvh Gunnar Samuelsson

    SvaraRadera
  10. Jag tycker det är oseriöst att räkna på att förvärvsutrymmet ska öka med hjälp av värdeförändringar. På lång sikt kan man med rätta räkna med en viss, marginell värdeförändring (fastigheter har över lång tid, hundratals år, haft en reell värdering i en inflatorisk miljö), men att utgå från det på kort sikt är att leka med elden.

    SvaraRadera
  11. Jag har en fundering som inte rör detta inlägg men kanske ngt för ett framtida ämne. Min fundering är målsättning för riktigt långsiktigt aktieinvesterande. Jag vill gärna tro att ganska många egentligen skulle kunna göra "en aktiestinsen", dvs investera ihop 100 msek på aktier. Allt som krävs är egentligen att komma igång tidigt i livet, djupt intresse, långsiktighet och sunt förnuft. Inga superkunskaper krävs, ovan egenskaper räcker bra. Men min fundering är varför finns det då så få aktiestinsen? Eller gör det inte det? Är det helt enkelt så att aktiestinsen har valt att vara offentlig medan resten är anonyma, men ändå finns där?
    Dessutom finns det många faktorer som talar för att det skulle vara lättare idag att göra en aktiestinsen än när han startade - tillgång till information, transparens, avgifter/kostnader, skattefördelar (ISK, etc)..

    Vad säger ni andra på detta eminenta forum?
    Finns det fler aktiestinsar som jag missat?
    Är jag ute och cyklar som vill tro att en rimlig målsättning är att skrapa ihop 100M?

    SvaraRadera
  12. Nog går det, men det kräver i praktiken att du kan spara en väldigt hög inkomst eller avkastar väsentligt bättre än indexavkastning på börsen. Börjar du från noll, sparar 25 000 (!) i månaden, och lyckas få 6% ränta - då har du sparat ihop 100 mille på 65 år. Ca 80 mille är avkastning, 20 är sparade.

    Teoretiskt möjligt, naturligtvis, men det innebär då i praktiken life-long commitment.

    SvaraRadera
  13. @Signs

    Som jag ser det finns det två stora hot mot en småsparare. Det är Buffett och denna Aktiestins. Tycker absolut du skall kolla på bloggaren Solnamannens inlägg från 2008. Det heter En studie i efterhandskonstruktioner. Här kläder bloggaren av detta tramset in på bara kroppen.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag vet inte om jag skulle se dem som ett hot. Falska förhoppningar och förebilder är knappast hälsosamma, men ibland kan de leda till positiva resultat i form av ett påbörjat sparande och ett väckt intresse.

      Det stora hindret för att spara sig till rikedom är att det går långsamt om man vill nå säkra resultat. De intentioner man börjar med hinner ofta ändras med ålder, ändrade prioriteringar etc. Även om du (till skillnad från de allra flesta) är mentalt rustad för en stor börsnedgång idag så kan din riskvilja och stresstålighet vara helt annorlunda i en ny familjesituation eller annat.

      Jag skulle själv sätta igång om jag var 20 idag, jag skulle sikta högt men inte börja rita för många exponentiella kurvor i ett tidigt skede. Jag skulle inte våga sikta på 100 miljoner från sparande, det hade fått bli en väldigt glad överraskning.

      Radera
    2. Lars,

      Håller inte helt med dig om att Buffett skulle vara ett hot mot småsparare. Han rekommenderar ju passivt investerande via indexfonder för gemene man. Ett råd jag misstänker att du ställer dig bakom. ;-)

      Möjligen kan man förblindas att tro att bara man köper aktier i kvalitetsbolag och behåller "för evigt" (à la modern Buffett), så går det som för honom.

      Detta skulle kanske kunna vara "farligt", inte minst eftersom han uppenbarligen har en speciell sorts "ekonomisk intelligens" som få andra har. Han inkomstdeklarerade för sjutton själv första gången som 11-åring; det är någonting underligt med det... :-)

      Tycker trots allt att han har en fantastisk mentalitet och sund inställning till aktieägande, något han generöst delar med sig av. En förebild på många sätt som jag ser det.

      Vänliga hälsningar

      Carolus

      Radera
  14. Nog går det att spara sig till ett ”ekonomiskt oberoende” i Sverige. Vad detta innebär konkret i termer av belopp varierar ju förstås från person till person.

    Hög lön och låga levnadsomkostnader är såklart ett måste. Det är svårare med barn; enklast för ”Dink”-hushåll (”Double income, no kids”) även om jag tror en (ett?) ”Sink” skulle klara det relativt enkelt.

    Vi kan huvudräkna på det med hjälp av 72-regeln (varning för exponentiella förlopp!) och några förenklande antaganden. Antagandena vi gör kommer att verka mot individen, dvs det är lättare att nå målet än vad detta exempel illustrerar.

    För dem som glömt är 72-regeln ett approximativt sätt att beräkna hur lång tid det tar att fördubbla ett belopp när avkastningen är känd. Sambandet kan skrivas r x n = 72, där r är den årliga avkastningen och n antal år. Vi kan självklart lösa ut n och får n = 72/r.

    Om den årliga avkastningen är 9 procent (r = 9) fördubblas insatsen ungefär var åttonde år (n = 8); om den är 10 procent tar det lite drygt sju år att fördubbla insatsen; om den är 18 procent fördubblas pengarna var fjärde år osv. Notera att 72-regeln inte är exakt. Om den årliga avkastningen är 72 procent har vi uppenbarligen inte fördubblat pengarna efter ett år…

    Låt nu säga att man tar en universitetsexamen 25 år gammal, får ett arbete direkt (månadslön 25 000 kr) och kan spara 10 000 kr i månaden (120 000 kr på ett år).

    Redan här finns det en del snedvridningar: alla läser inte vidare; alla får inte arbete direkt; lönen kan vara lägre och alla kan inte spara 10 000 kr i månaden, men någonstans måste vi börja.

    Individen sparar i fem år utan avkastning och har 600 000 kr som 30-åring. Hon satsar då allt i aktieindexfonder som ger 7 procent årligen. Vi antar att hon inte investerar någonting mer de kommande tio åren. Hon sparar dock fortfarande 10 000 kr i månaden (utan avkastning).

    När hon blivit 40 år har de 600 000 kronorna i fonder vuxit till 1,2 miljoner kr och hon har lika mycket i kontanter. Hon satsar allt i sina fonder som nu uppgår till 2,4 miljoner kr. Vi upprepar detta sparbeteende.

    Vid 50 år: fonderna värda 4,8 miljoner kr; ytterligare 1,2 miljoner kr i kontanter som hon investerar

    Vid 60 år: fonderna värda 12 miljoner kr; ytterligare 1,2 miljoner kr i kontanter som hon investerar

    Vid 70 år: fonderna värda 26,4 miljoner kr; ytterligare 840 000 kr i kontanter (hon gick i pension vid 67). De 840 000 kronorna lever hon av (investeras ej).

    Vid 80 år: fonderna värda 52,8 miljoner kr.

    Aktiestinsen är väl över hundra numera (tar det ur minnet), så några fördubblingar till blir det.

    Vi har bortsett från flera faktorer som skulle verka till individens fördel. Lönen har varit konstant i 42 år liksom hennes månatliga sparbelopp…

    Ett sätt att tänka på det vore att lönen faktiskt gått upp, men att sparbeloppet trots det är oförändrat. Individen väljer att konsumera mer helt enkelt. Annars kan man enkelt göra om beräkningarna med ett högre sparbelopp.

    Viktigare är att vi inte tillåtit henne att dra full fördel av ränta-på-ränta då vi låter årslönerna stå utan avkastning i tio år (!) innan de investeras. Investeras varje månatligt sparbelopp direkt i stället blir ju kalkylen givetvis ännu bättre.

    Nu har jag inte källgranskat de intervjuer som verkar diskreditera Aktiestinsen, men låt säga att de stämmer. Det visar ju i så fall bara att även en okunnig person kan göra bra ifrån sig på börsen. Ovan valde jag aktieindexfonder som placeringsinstrument; det klarar alla av.

    Sju procents avkastning har jag för mig är det långsiktiga genomsnittet för aktier i diverse studier. Det är möjligt att 1980- och 1990-talen är anomalier som drar upp snittet. Kanske är 5 procent årligen mer realistiskt, vilket skulle innebära en fördubbling knappt var femtonde år i stället.

    Ja, att börja tidigt är ett gott råd... :-)

    Mvh

    Carolus

    SvaraRadera
  15. Denne Buffetts storhet är som affärsman i första hand. Hans resultat kan inte jämföras med en fondinvestering. När det gäller Stinsen från Småland tycker jag han kommer på tok för billigt undan. Han framhåller alltid att han som smålänning tycker om att köpa billigt, och sälja dyrt. Man får dock aldrig den minsta hint om hur det går till att komma fram till detta.

    Det är lite som med dessa författare till handböcker i hur man blir grymt rik på aktier. Det ställs aldrig några kritiska frågor. Även inom bloggosfären går det till på samma sätt. Såg att bloggaren Fundamentalanalysen skulle få delge omvärlden sina synpunkter. Det inleds alltid på samma sätt. Frågeställaren tackar med stor ödmjukhet för att han får lov att ställa några frågor.

    Bloggaren Besser 1 ställde några kritiska frågor i kommentatorsfältet det var allt.

    Mvh

    Lars


    SvaraRadera
  16. @Carolus

    Att börja tidigt är ett mycket bra råd. En annan viktig parameter är att komma in rätt på tidslinjen. Satsade man på japanska aktier när börsen toppade har man väl knappt fått tillbaka sina pengar idag. Ett köp av amerikanska aktier 1974 hade givit ett bingoresultat. Sedan får man aldrig glömma att 80-talet var en unik period för aktier.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
  17. Jag kan inte annat än se Stinsen (och Buffet givetvis) som stora förebilder. Må vara att Stinsen har jobbat med belåning (det ser jag som en naturlig komponent i en lång investerarkarriär) och att det är lite svårt att få grepp hur han nått dit rent strategimässigt. Men jag är mer fokuserad på det övergripande - att han visat att med långsiktighet, sunt förnuft etc kan man komma mkt långt. Man klarar sig inte så länge bara med tur och att ha belånat i rätt period.

    Anledningen att jag satt och funderade på "100M strecket" är att jag satt med min egen affärsplan för mitt investerande- där jag använder samma mall som för mitt tidigare entreprenörsföretag - formulera affärsidé, strategier, målsättning, vision etc och då började jag fundera på om jag suttit och gjort detta som 25 åring med några år erfarenhet av aktier och ville ha en tuff målsättning/vision så hade jag nog slängt in något i den storleksordningen då jag gillar att ha konkreta och höga mål. Hellre försöka och misslyckas än att utgå ifrån att det är omöjligt.

    Men nu är det väl så att mitt 25 åriga jag knappast hade suttit med en plan som sträcker sig efter pensionsåldern. Men ändå.

    Slutsatsen för mig är nog i alla fall att man inte ska se det som en omöjlighet - att i alla fall ha det som en Vision. Det lär definitivt finnas fler aktiestinsar där ute, men de flesta har ju noll intresse av att vara offentliga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Signs,

      En problematisk sak framkommer i intervjuerna med Aktiestinsen (vilka Lars refererar till). Han verkar tro att aktier är billiga/bättre att köpa för att de har en lägre kurs. I valet mellan en aktie som kostar 100 kr och fyra som kostar 25 kr verkar det som om Aktiestinsen tror att det är billigare/bättre med de fyra aktierna...

      Brasklapp: har inte själv läst dessa intervjuer, endast referaten av dem.

      En välvillig tolkning (för att rentvå Aktiestinsen) är att man har ett belopp att handla för som är lägre än vad en aktie kostar; att man då måste nöja sig med aktier som har lägre kurs. För 15 000 kr kan man inte köpa ens en BRK-A, men väl ett antal H&M...

      Mvh

      Carolus

      Radera
  18. Carolus,

    När Buffett får frågan varför inte Berkshire gör en split på sin A aktie svarar han alltid med historien om hur man delar en pizza. Min andel av pizzan kan ju inte bli större för att vi delar upp den i flera andelar. Jag tycker det är konstigt att ingen ställer några kritiska frågor kring detta. Det är ungefär som första gången jag läste Graham. Han menade att när en aktie stigit 50% var det läge att sälja värdepappret. Varför? Den intressanta frågan är givetvis: Kommer aktien att fortsätta att stiga?

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har aldrig hävdat att en split skulle ändra den enskilde aktieägarens andel av ett företag. Försökte endast bidra med ett giltigt argument för att "rädda" Aktiestinsens utsaga. Det han verkar ge uttryck för i intervjuerna (och som Solnamannen citerar) har ju ingenting alls med aktievärdering att göra.

      Nu minns jag inte om Graham har en regel att man bör sälja när en aktie stigit 50 procent. Det låter konstigt; den fråga du ställer sist är ju det relevanta.

      Mvh

      Carolus

      Radera
  19. @Lars

    Gällande alla förebilder gäller väl det att man får plocka bitar som passar ens egen personlighet/strategi. Allt behöver man inte gilla. Tex att sälja en aktie bara för den gått upp 50% är ju bara dumheter.

    Från Buffet finns så mkt att lära att jag kan leva med en A Aktie för 243,160.00, det är närmast en petitess. Jag förstår faktiskt inte heller, rent fundamentalt, varför det skulle vara viktigt att splitta. Det finns dessutom en B aktie. För mig är det en rätt ointressant detalj, lite som när finansanalytiker löpande klagar på
    Berkshire att de inte har några telefonkonferenser och ingen avdelning för investerarrelationer. Jag tycker det är toppen att man inte har det, utan fokuserar på långsiktighet och leverera resultat istället.

    Men jag lär mig varje gång jag läser dina kommentarer, Lars, det är det som är bra, även om jag inte håller med om allt! Att alltid vara kritisk och våga tänka annorlunda är en bra utgångspunkt.



    SvaraRadera
  20. Berkshire har haft en fantastisk utveckling under lång tid, men liksom för många andra liknande 'success stories' så blåses siffrorna upp av vad som hände för mycket länge sedan. Jämför man Berkshire med Dow Jones Industrial Average (Dow 30) med återlagd utdelning ser man att de gått i stort sett lika senaste (knappa) 20 åren men med stora svängningar. Några exempel:

    juni -98 -> idag : BRK ca 5% sämre än DJIA
    juli -00 -> idag : BRK ca 78% bättre än DJIA
    sept -08 -> idag: BRK ca 25% sämre än DJIA

    Ett återkommande mönster är att BRK går bättre än DJIA från (strax) innan marknaden toppar och fram tills (strax) innan marknaden bottnar.

    När man utvärderar Buffetts investeringsfilosofi bör man också ha i åtanke att han idag mha sitt namn får villkor i affärer som ingen annan får. Lundaluppen twittrade även nyligen en länk till en artikel där det tidiga Berkshire beskrevs ungefär som en hedgefond.

    Vad gäller Stinsen och andra fantastiska utvecklingsfacit tror jag man ska ta dem med en nypa salt, men även efter dessa korrigeringar är det ändå imponerande och inspirerande. Jag tror dock att han kanske blandar ihop den urprungliga insatsen med den totala insats som har gjorts under årens gång.

    Stinsen kanske började med några Sandvikaktier för pengar han sparat ihop men kanske fick han sen ett lån han handlade för också. Kanske han sparade en stor del av sin lön och köpte aktier för löpande också. Fortfarande bra facit, men sannolikt blir det mer normala siffror om hänsyn tas till detta.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ett återkommande (och giltigt) tema att det blir svårare och svårare för Berkshire att upprepa sin historiska utveckling med tanke på bolagets storlek. Även fantastiska affärer ger noll utslag på mätaren om de är för små. Buffett skriver/talar själv ofta om detta.

      Sant är att Buffett numera ges investeringsmöjligheter de flesta saknar, men han har ju inte haft den röda mattan utrullad från start. Han har så att säga arbetat sig till den position han nu åtnjuter...

      Frågan är om den investeringsfilosofi Buffett och Munger använt sig av (innan de hamnade i gräddfilen) är sund. Jag tycker det.

      Mvh

      Carolus

      Radera
    2. Om man ska försvara Stinsen lite så fanns det en "tradition" förr i tiden att hålla aktiepriser inom vissa intervall och bland både proffs och gemene man sa det absoluta priset något om en aktie, här indicier:

      - Dow Jones IA som är konstruerat med absoluta priser
      - Begreppet "frimärksaktier" som ansågs säga något om en akties kvalitet

      Då är det inte så underligt att en lekman börjar dra slutsatser från en akties absoluta pris, när även proffsen och media gör det.

      Radera
  21. Betänk att Berkshire Hathaways måste skatta av realiserade resultat och utdelningar, vilket gör att deras track record är färgat av ett oundvikligt skatteläckage. Detta gör Buffetts resultat än mer imponerande.

    SvaraRadera
  22. @David

    Tycker inte hans prestation är särskilt imponerande. Sätter ett tusen personer sig ner för att spela ett spel där slumpen är den dominerande faktorn för att vinna kommer någon givetvis att att hitta en vinnande kombination.

    Buffett hade en enorm tur när han hade massor av kontanter att köpa aktier för runt 1974 när den amerikanska marknaden kollapsade. Han befann sig rätt på tidslinjen helt enkelt. Hans stora styrka är att han är enormt disciplinerad. Han är inte smart när det gäller aktieinvesteringar. När det gäller Stinsen verkar han faktiskt direkt okunnig om någon skulle fråga mig.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ifall du tror Buffetts avkastning är ett 1/1000-event, så använder du statistiska lagar från ett parallellt universum. Buffett själv har adresserat analogin om apan för mer än 30 år sedan i talet The Superinvestors of Graham and Doddsville.

      Att Buffett utan belåning hade över 30% årlig avkastning mellan 1950 och 1970 är säkert inte relevant för dig heller. Tror inte vi kommer någon vart med det här, men skulle rekommendera dig att ha en viss ödmjukhet inför aritmetik och bayesian statistics.

      Radera
  23. David,

    Håller med dig tror inte vi kommer någon vart med detta. Svar på din fråga om jag tror att Buffetts avkastning är ett 1/1000-event så är svaret ja.

    Buffett kommer alltid dragande med sitt If you are so smart why aren´t you rich prat. Han är rik därför slumpmässiga spel producerar stora vinnare. Har läst detta tal om Doddsville. Det är egentligen pinsamt. Vad tycks om följande: But every time Perlmeter buys a stock it´s because he´s getting more for his money that he is paying. He simple asking: What is the business worth?

    Vad jag förstår måste väl någon sälja till Perlmeter. Vad är verksamheten värd? Den som kan ge ett svar på det har en fantastisk framtid inom detta med aktiehandel. Vad är HM värt? Lundaluppen och Fundamentalanalysen har helt olika uppfattningar. Ingen av herrarna kan ju beskyllas för att inte vara pålästa.

    Mvh

    Lars



    SvaraRadera
  24. Japp! Inköp Castellum idag. Man tycks faktiskt göra det mesta rätt. Denne Saxborn verkar ha hamnat på rätt plats. Utdelning upp till 5kr. En bra direktavkastning på 4%. Bolaget håller inte HEBA klass men det ena behöver inte utesluta det andra.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riktigt trevlig rapport och en bra hemvist för sparpengen medan man drömmer om en plötslig rabatt i Heba...

      Radera