torsdag 19 januari 2017

Rapport från Castellum

Årets bokslutskommuniké från Castellum påminner något om den sista sträckan i en home run, man radar upp baser som rundats:
  • Norrportenförvärvet är genomfört, liksom de avyttringar man utannonserade i samband med det
  • Förvaltningsresultatet har ökat per aktie till 8,80 (8,11) kronor, och då har Norrporten bara haft inverkan knappt halva året
  • Historiskt stark nettouthyrning som pekar på minskade vakansgrader om något år
  • När pengarna från avyttringarna kommer in är belåningsgraden 47 %, lägre än vad jag räknade med alltså
Stärkta finanser, till synes förbättrat fastighetsbestånd, ökat förvaltningsresultat per aktie och från åtminstone ett ägarperspektiv ett riktigt bra år. Som ägare är det bara att bocka och tacka!

Om man ägde 100 Castellum-aktier, värda 12 070 kronor, i början av 2016 och valt att sälja teckningsrätterna så sitter man idag med aktier värda 11 920 kronor samt ytterligare ca 2 200 kronor på kontot, 17 procents avkastning. 

Om man istället valde att utnyttja teckningsrätterna så sitter man med 150 aktier idag värda 17 880 kronor men bankkontot är 3 360 kronor mindre, en avkastning på 20 procent.

För ett så stabilt bolag som Castellum är det en utmärkt avkastning och ett tecken på att Norrportenaffären varit mycket lyckad för aktieägarna. Idag är dessutom nettotillgångarna högre och förvaltningsresultatet per aktie högre per aktie. Om man sov på sin post och teckningsoptionerna brann inne skulle man ändå sitta med värdefullare tillgångar idag än för ett år sedan.

Utdelningen höjdes från 4,90 kronor (eller 4,25 justerat för nyemissionen) till 5 kronor. Jag utgår från att detta beror på att bolaget alltmer ses som en "säker utdelningsaktie" och att ledningen inte vill kunna anklagas för att sänka utdelningen på något vis. Detta innebär 19 raka år av utdelningshöjningar för bolaget.

Givet hur bolaget utvecklats tycker jag det var rätt val, finanserna är starka och intjäningsförmågan högre per aktie trots det ökade antalet aktier. Jag är också rätt övertygad om att det uppskattas bland Castellums aktieägare som vant sig vid en sakta stigande utdelning.

Castellum valde att dela upp utdelningen i två delar à 2,50 kronor. Detta ger ett jämnare kassaflöde för bolaget (och senare pengar för ägarna) och lite mindre volatilitet när aktiekursen anpassas efter utdelningen i två steg. I mina ögon finns det inte så mycket bolaget kan göra med de pengarna under de sex extra månaderna som de innehålls och jag hade hellre fått hela femman direkt. Utdelningar sker i Sverige från fastställt fritt eget kapital så bolaget har redan nu konstaterat att man klarar sig utan pengarna och revisorerna anser att det är rimligt. För mig är denna väntan ingen katastrof med definitivt inget positivt.

År 2017 slår Norrportenförvärvet igenom helt och jag förväntar mig en tydlig ökning av förvaltningsresultatet, även om det blir svårt att nå 10 procent (med nuvarande låga skuldsättning), vilket ju är Castellums stående målsättning.

Tack till Saxborn och övriga Castellum för ett väl genomfört 2016!

20 kommentarer:

  1. Även om jag är en utdelningskramare så blev jag förvånad (men glad) över 5 kr i utdelning.

    Jag funderar över om det är lättare att fastställa en högre utdelning uppdelad på 2 tillfällen med ett halvårs mellanrum än om det hade varit en "upfront"-utdelning? Jag tänker att nu hinner CAST bygga kassa i ett halvår till och med god trend man vågar lova lite mer än annars?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Formellt måste ju vinsten vara fastställd och tillgänglig redan vid beslutet. Men i verkligheten hinner man såklart öka på kassan om man har en så kassaflödessäker verksamhet som Castellum har. Samtidigt - om det verkligen är på håret är det ju kanske klokare att avstå och sänka utdelningen.

      Frågan är väl egentligen vilken ränta Castellum hinner få för pengarna. Deras räntebärande lån ligger på 2,6 procent enligt rapporten så det är baseline. Jag skulle hellre ha dem på mitt konto.

      Radera
  2. Ingår kassareservation motsvarande utdelningen i det formella och måste hela beloppet reserveras tills allt delats ut? Om CAST "kallt" räknar med att skrapa ihop utdelning #2 under tiden så kan man använda kassan redan nu tänker jag till planerade förvärv och annat?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det görs ingen egentlig reservation, så medlen är helt tillgängliga under tiden. Om Castellum kan förvalta dem väldigt väl är det rationellt att hålla inne utdelningen (för alltid ;-)).

      Radera
  3. Hej Lundaluppen,

    Vill passa på att tacka för din mycket intressanta och lärorika blogg!
    Vill också passa på att ställa en fråga, svara om du har tid ....
    Har ägt Castellum under några år och det har ju varit en mycket trevlig resa. Läste att man har som utdelningspolicy att dela ut minst 50% av förvaltningsresultatet. För en utdelningsinvesterare blir således förvaltningsresultatet mycket viktigt. Tittar man i boksluts kommunikén för 2015 så anges 9,35 kr (8,84 kr) i förvaltningsresultat mot årets 8,80 kr, det har således sjunkit. Den enda anledning jag kan tänka mig för detta är att man inte kunnat tillräkna sig förvaltningsresultat från Norrporten förvärvet under hela 2016. Är det rätt tänkt?

    Vänliga Hälsningar
    /Rille

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det förklarar en stor del av minskningen, men efter försäljningarna i höst har förvaltningsresultatet per aktie blivit något lägre för dagens aktier än vad de var för ett år sedan för dåvarande aktier. Att ligga så lågt som 47 % i belåningsgrad straffar sig.

      Kvaliteten på fastighetsportföljen har också stigit och tyvärr har därmed även direktavkastningen på fastigheterna sjunkit från 6,5 % till 5,8 % och det straffar förvaltningsresultatet.

      Radera
    2. Tusen tack för svaret och informationen, då fick man lite till att fundera på :-)

      Hittade en bra intervju med Saxborn på EFN:
      https://www.efn.se/bors-finans/intervju-henrik-saxborn-castellum/

      Önskar en trevlig Helg
      /Rille

      Radera
  4. Hej Lundaluppen,

    Castellum är ett av mina största innehav och ja utdelningen är grym på 5 kr, men många tittar blint på utdelningen. Den är hög för att utdelningsandelen ökade till 57% istället för 52% som den brukar ligga på. Om vi skulle räknat ut utdelningen på 52% utdelningsandel så skulle utdelningen legat på 4,58kr med utdelningstillväxt på 7,8%. Så själva höjningen speglar inte förvaltningsresultatet, utan de har helt enkelt valt att ge en större andel av resultatet i år.....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, helt klart har man valt att höra utdelningen mer än vad som är fundamentalt motiverat. Jag tycker de förklarar det tydligt att det beror på god framtidstro och tycker att man vill ge en sådan signal.

      Man bör nog räkna med lite lägre utdelningsökningar kommande år till bolaget är tillbaka på ungefär 50 %.

      Radera
  5. Nu har ju Castellum varit fiffiga nog att räkna ut förvaltningsresultatet (8,8 kr/aktie) per *genomsnittligt* antal aktier under året så effekten av att Norrporten förvärvet "slår igenom" under första halvåret blir ju högst begränsad på FRPA (förvaltningsresultat per aktie). Ser man på Q3 16 isolerat (som var ett rent kvartal med Norrporten men före avyttringarna) ökade FRPA endast med 6%. Jag tror faktiskt att det kassaflöde man "sålt av" den sista tiden mer än väl uppväger synergierna från Norrportenförvärvet och att risken därför föreligger att FRPA minskar under 2017. Någon draghjälp från ett läge finansnetto lär man ju förmodligen inte ha och avgörande är därför vilken effekt man får från minskade vakanser, hyreshöjningar, kommande förvärv och projekt som kommer "on-line" under året. Mitt tips är att FRPA landar inom intervallet +4 till -4% jämfört med 2016 och att aktien därför lär bli trist under året. /Johan

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är inte omöjligt att det blir som du skriver med förvaltningsresultatet, framförallt som hela beståndets avkastningsnivå sjunkit så kraftigt.

      Radera
  6. Jag såg att Klövern hade en bra sida med Nyckeltal i Q3 rapporten; däribland "förvaltningsresultat per stamaktie". Dvs justerat för preferensaktierna. Detta uppgick rullande 12-mån till 0,92 och kursen är nu i 9. P/E 9,8 på detta resultat verkar ju riktigt fint.
    Vad har Castellum för motsvarande nyckeltal?

    SvaraRadera
    Svar
    1. 8,80 kronor och därmed ett P/"E" på knappt 14. Observera att förvaltningsresultat redovisas före skatt.

      Radera
  7. Köpte Castellum och SHB idag, tycker du det var bra köp ? Har ett mycket långt tidsperspektiv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hoppas för bådas vår skull att det var ett bra köp, de står för 18 respektive 6 procent av min portfölj.

      Radera
  8. Hej luppen!
    Brukar läsa din blogg med respect och vill ställa frågan till dig angående min fondportfölj på 15 årssikt eller mer. Portföljen är redan stor och köper för 13000 kr månadsvis.
    Spiltan Global investement 50%
    Spiltan investement 35%
    Amf småbolag 15%
    Tanken är att bara hålla samma ballans varje år och gå aldrig ur börsen. Väljer Spiltan global före LF global index för att jag tror att den blir lite bättre än index långsiktigt. Hade du ändrat något? Fler fonder eller procentuellt?
    Tackar så mycket för ett svar.
    Mvh.jacke77

    SvaraRadera
  9. Vad säger alla Castellum-vänner om SVD Börsplus analys av bolaget? Jag blir i varje fall tämligen orolig när jag läser om de dubbla damoklessvärd som nu dinglar över fastighetssektorn i form av potentiellt stigande räntor och den skatteutredning som läggs fram i mars... Vill det sig illa kan ju både substans och förvaltningsresultat snabbt komma att smälta ihop som snö i vårsolen. /Johan

    SvaraRadera
  10. Hej Lundaluppen!

    För många är den egna bostaden den största tillgången. Finns det en risk att man genom att äga fastighetsbolag lägger alla ägg i samma korg?

    Jag tänker att värdet på en bostadsrätt i valfri svensk storstad inte är helt utan korrelation till priset på fastighetsbolagets aktie.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo en viss korrelation finns ju. Om man är lågbelånad i det privata boendet (och investeringsbara medel därmed är verkligt investeringsbara) så ska det inte vara några risker utöver dem man alltid har med aktier.

      Om man inte är typen som gör aktiv boendekarriär eller köper bostad spekulativt så ger dock det egna boendet inget kassaflöde, då kan fastighetsbolag vara bra att ha för att delta i uppsidan.

      Jag personlogen tänker inte alls på boendet som en investering och det är obelånat. Därför tar jag ingen hänsyn till det när jag funderar på fastighetsaktier.

      Radera
    2. Tack för ett bra svar!

      Radera