fredag 3 december 2010

Motmedel mot skenande bostadspriser

Jag tänkte göra ett kort nedslag i politiken och kommentera de förslag på regleringar som skulle begränsa bolån. Problemet är att regeringen, Riksbanken och många med dem befarar att det finns en prisbubbla på bostäder och att den tillsammans med hög belåning kan leda till en riskabel finansiell situation där många svenskar kan hamna i betalningssvårigheter.

Från den 1 oktober i år har ett bolånetak införts, vilket innebär att man kan använda högst 85 % av bostadens marknadsvärde som säkerhet för lån. Detta har i praktiken gjort det lite dyrare att låna eftersom låntagare som velat låna mer tvingats ta lån på sämre villkor, ofta blancolån.

Bolånetaket anses dock av många vara otillräckligt och nu diskuteras ytterligare sätt att göra det svårare att låna pengar.

De medel som diskuteras i debatten är främst amorteringskrav och minskade ränteavdrag. Båda kan potentiellt göra det svårare att låna pengar. Men det finns också ett antal ganska stora skillnader mellan förslagen.

Men innan vi tittar på dessa nya medel behöver grundproblemet diskuteras. Finns det en risk att räntan höjs så mycket att bopriserna sjunker och folk hamnar i kläm och riskerar att inte kunna betala sina lån? Jag menar att ja, så är det. Men jag menar också att detta är konsekvensen av att vi har en självständig riksbank som i sina händer har "räntevapnet" som ska parera inflationsvariationer. Möjligen är det så att så många svenskar på senaste tiden klivit in på bostadsmarknaden att vi är extra känsliga idag, men annars måste denna hotbild anses vara ett normalfall - inte ett undantagsfall.

I själva verket har den senaste tidens låga räntor och medföljande belåning vässat räntevapnet något enormt. Riksbanken kan idag med väldigt små räntejusteringar påverka konsumtionsutrymmet för svenskarna. Detta talar för att räntan inte kommer att behöva höjas så mycket framöver för att få en inflationshämmande effekt. I själva verket tror jag det är osannolikt att vi kommer att få se räntor på 6 % någon gång i närtid. Snarare verkar själva konstruktionen med oberoende inflationsreglerande riksbanker leda till att belåning ökar tidigt i lågkonjunktur samtidigt med att räntan sjunker. När högkonjunkturen sedan kommer har räntevapnet blivit vassare och räntan stiger inte lika mycket som i föregående cykel. Så här fortsätter det och räntebanan trycks gradvis neråt för varje konjunkturcykel.

Jag är inte kompetent nog att svara på om dagens riksbankskonstruktion är hållbar i längden, men det potentiella konstruktionsproblemet ovan, samt lockelsen att påverka politiskt gör att jag tror att den svårligen kan kvarstå som idag.

Amorteringskrav är ett intressant motmedel eftersom det motverkar en del av konstruktionsproblemet ovan, belåningen skulle inte behöva stiga lika brant vid varje lågkonjunktur. Det har också en ganska konstant konsumtionshämmande effekt som skulle kunna pareras med räntorna för att reglera inflationen.

Amorteringskrav är också en kassaflödesreglering och gör det inte "dyrare" att låna ur ett resultaträkningsperspektiv, vilket jag tror är klokt. Vill man göra det dyrare att låna finns räntevapnet.

Sedan finns det storebrorsargumentet att det är nyttigt att lära folk att amortera. Det är sant att amorteringens fördelar verkar vara helt okända för många idag, men jag tycker inte att detta är ett argument i sig att införa amorteringskrav, vi har alldeles tillräckligt med pekpinnar i det svenska samhället idag...

Minskat ränteavdrag ser jag dock som ett rejält getingbo av problem. Nummer ett är att man med justeringar i ränteavdraget (börjar man nu lär det ske fler gånger) skapar en politisk reglering av räntekostnaden, vilket motverkar dagens riksbankskonstruktion. Regeringen bestyckas alltså med en räntedämpare som gör att man kan gå med eller mot Riksbanken allt efter opinion.

Ränteavdragen är redan idag asymmetriska, vilket är ett annat men mindre problem ur bolåneperspektiv. Jag, som har ganska stora kapitalinkomster relativt räntekostnader kan dra av hela räntekostnaden i min beskattning. Personer som har en svagare balansräkning kan däremot dra av mindre av räntekostnaden. Ju fattigare desto mindre ränteavdrag alltså, ett förhållande som i alla fall jag kan tycka är diskutabelt.

Sammantaget säger Lundaluppen ja till amorteringskrav (om regleringar behövs) och nej till minskade ränteavdrag, vad säger ni?

5 kommentarer:

  1. Som trångbodd Stockholmare med bostadsrätt i innerstan vet jag inte om jag ska skratta eller gråta åt bostadspriserna. Varje år ökar ens nettoförmögenhet samtidigt som utsikterna för ett större boende eller hus blir allt svagare i takt med att bostadspriserna bara ökar och ökar. Jag ser faktiskt inga vinnare på detta, den aggregerade effekten blir bara att bostaden äter upp en allt större del av svenskarnas inkomster, samtidigt som de intecknar sin framtid genom att inte amortera.

    Samtidigt är regleringar alltid svåra och kan slå fel. Amorteringskrav är egentligen en självklarhet enligt mig, men vem vet vilka sattyg marknaden kan hitta på för att kringgå detta? Rent spontant kan man ju t.ex. löpande refinansiera en skuld med amorteringskrav med ett nytt lån så länge bostadens värde håller sig.. Men någon effekt borde det ju få för prisutvecklingen när amorteringar blir en del av boendekalkylen för människor (vilket det redan borde vara för alla av ren självbevarelsedrift).

    SvaraRadera
  2. Efter en tokig ökning av huspriserna köpte jag mitt i början av 2000-talet, helt övertygad om att jag gjort en dålig affär på kort och medellång sikt. Sedan dess har marknadsvärdet stigit 70 %. Ränteläget är såklart den främsta drivaren.

    Regleringar är väl till för att kringgå och amorteringskrav kan perverteras med automatökande lån som följer "marknadsvärde", men konstruktionen är ändå mer lockande i mina ögon än indirekt politisk räntestyrning.

    SvaraRadera
  3. "Jag, som har ganska stora kapitalinkomster relativt räntekostnader kan dra av hela räntekostnaden i min beskattning. Personer som har en svagare balansräkning kan däremot dra av mindre av räntekostnaden. Ju fattigare desto mindre ränteavdrag alltså, ett förhållande som i alla fall jag kan tycka är diskutabelt."

    Är inte helt säker på att jag tolkar det du har skrivit korrekt, och är definitivt ingen expert på området, men ett underskott inom inkomstslaget kapital leder väl till en skattereduktion på 30% av underskottet upp till 100 000 kr (och med 21% på överskjutande belopp om jag inte missminner mig)?

    Detta skulle ju i så fall inte innebära att någon "fattig" missgynnas, så länge man betalar någon sorts skatt som går att reducera och så länge man inte har ränteutgifter på mer än 100 000 kr.

    SvaraRadera
  4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  5. @daniel: Bra kommentar. Jag var lite otydlig där, och det var nog inte helt genomtänkt. 100000 i räntekostnader är ganska mycket så det kanske inte är ett så stort problem, det var 0 för några år sedan (21 % på alltihop). Asymmetrin är principiellt tveksam, men kanske inte något stort "fördelningsproblem".

    Det riskerar dock bli mer av ett fördelningsproblem om man minskar avdragsmöjligheterna genom att sänka gränsbeloppet, men jag vet inte om det diskuterats.

    SvaraRadera