Introduktion till de svenska fastighetsbolagen

Fastighetsbolag har uppvärderats mycket på börsen den senaste tiden och ses som en inflationsförsäkring för många investerare. Jag tycker själv att fastighetsförvaltning är en begriplig affärsverksamhet som vid rätt pris är intressant att investera i. Fastighetsförvaltning är intressant därför att:

• Den ger relativt jämna kassaflöden över tiden, med en koppling till konjunkturen som varierar beroende på fastigheternas art: bostäder har en svag koppling, industri- och logistikfastigheter en stark koppling
• Fastigheter ska enligt IFRS tas upp till marknadsvärde i balansräkningen. Värderingen av fastigheter varierar kraftigt beroende på avkastningskraven som till stor del är styrda av ränteläget. Därmed finns - trots de jämna kassaflödena en kraftig fluktuation i fastighetsvärderingarna, en fluktuation som ofta förstärks av bolagsvärderingarna, Mr Market är i högsta grad aktiv här...
• Fastigheter ger ett inflationsskydd

Nackdelarna med branschen är att verksamheten är väldigt kapitalbindande, att expandera mer än inflationen kräver oftast betydande investeringar. Alla bolag i branschen har alltså en naturligt måttlig tillväxt.

En bebyggd fastighet

Genomgången av bolagen sker i en serie inlägg som ser ut såhär:

1. Introduktion (den läser du nu)
2. Ägargrupperingar bland svenska börsnoterade fastighetsbolag
3. Jämförelse av nyckeltal för Large Cap-, Mid Cap- och Small Cap-bolagen
4. Analyser av de enskilda bolagen (18 st, se nedan)
5. Utseende av "bästa köp", om det är möjligt...

Fastighetsbolagen på börsen har olika inriktningar, både i geografiskt fokus och vilken typ av fastigheter man förvaltar, men även genom att de har sidoverksamheter och olika ägarkonstruktioner. Innan jag går in på detaljerna i följande inlägg tänkte jag som hastigast presentera bolagen, i fallande börsvärdesordning:

Högst värderat av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen är Hufvudstaden, något av branschens kronjuvel. Bolaget har en extremt konservativ finansiering och några av de riktiga aristokraterna bland svenska fastigheter.

Castellum ligger inte långt efter Hufvudstaden i börsvärde, men har ett betydligt större fastighetsbestånd. Fabege ingick till för något år sedan i Mats O. Sundqvists numera raserade sfär.

Atrium Ljungberg är störst bland Mid Cap-bolagen. Wallenstam kompletterar sitt fastighetsbestånd med vindkraftsinvesteringar. I min egen portfölj finner man Kungsleden, som förutom sin lite udda modulhusverksamhet också aktivt handlar med fastigheter i större skala än de andra bolagen. Wihlborgs förvaltar fastigheter i Öresundsregionen.

Fastighets AB L E Lundberg analyserar jag som ett separat bolag, trots att det endast kan köpas som en del av Large Cap-noterade Lundbergföretagen. Klövern förvaltar kommersiella fastigheter i mellersta Sverige. Balder är det i särklass största Small Cap-bolaget, och kommer säkert att klassas upp snart. Brinova är ett blandat investmentbolag (med endast fastighetsaktier) och fastighetsbolag. Ultrakonservativa HEBA är det enda bolag som kan mäta sig med Hufvudstaden i försiktig finansiering. 

Sven-Olof "Boxarn" Johansson leder Fast Partner som är det minsta fastighetsbolaget på Mid Cap. Sagax har  både stam- och preferensaktier noterade på Small Cap. Yngst bland bolagen är Corem Property Group som bildades 2007. Catena har nyligen sålt ut en väsentlig del av sitt bestånd. Dagon är ett offensivt finansierat bolag. Sist, och minst, av de noterade bolagen är Diös med ett börsvärde på strax över 1,4 miljarder kronor.

Är det något bolag du tycker jag glömt?