söndag 12 december 2010

Introduktion till de svenska fastighetsbolagen

Fastighetsbolag har uppvärderats mycket på börsen den senaste tiden och ses som en inflationsförsäkring för många investerare. Jag tycker själv att fastighetsförvaltning är en begriplig affärsverksamhet som vid rätt pris är intressant att investera i. Fastighetsförvaltning är intressant därför att:
  • Den ger relativt jämna kassaflöden över tiden, med en koppling till konjunkturen som varierar beroende på fastigheternas art: bostäder har en svag koppling, industri- och logistikfastigheter en stark koppling
  • Fastigheter ska enligt IFRS tas upp till marknadsvärde i balansräkningen. Värderingen av fastigheter varierar kraftigt beroende på avkastningskraven som till stor del är styrda av ränteläget. Därmed finns - trots de jämna kassaflödena en kraftig fluktuation i fastighetsvärderingarna, en fluktuation som ofta förstärks av bolagsvärderingarna, Mr Market är i högsta grad aktiv här...
  • Fastigheter ger ett inflationsskydd
Nackdelarna med branschen är att verksamheten är väldigt kapitalbindande, att expandera mer än inflationen kräver oftast betydande investeringar. Alla bolag i branschen har alltså en naturligt måttlig tillväxt.

En bebyggd fastighet
Genomgången av bolagen sker i en serie inlägg som ser ut såhär:
  1. Introduktion (den läser du nu)
  2. Ägargrupperingar bland svenska börsnoterade fastighetsbolag
  3. Jämförelse av nyckeltal för Large Cap-, Mid Cap- och Small Cap-bolagen
  4. Analyser av de enskilda bolagen (18 st, se nedan)
  5. Utseende av "bästa köp", om det är möjligt...
Fastighetsbolagen på börsen har olika inriktningar, både i geografiskt fokus och vilken typ av fastigheter man förvaltar, men även genom att de har sidoverksamheter och olika ägarkonstruktioner. Innan jag går in på detaljerna i följande inlägg tänkte jag som hastigast presentera bolagen, i fallande börsvärdesordning:

Högst värderat av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen är Hufvudstaden, något av branschens kronjuvel. Bolaget har en extremt konservativ finansiering och några av de riktiga aristokraterna bland svenska fastigheter.

Castellum ligger inte långt efter Hufvudstaden i börsvärde, men har ett betydligt större fastighetsbestånd. Fabege ingick till för något år sedan i Mats O. Sundqvists numera raserade sfär.

Atrium Ljungberg är störst bland Mid Cap-bolagen. Wallenstam kompletterar sitt fastighetsbestånd med vindkraftsinvesteringar. I min egen portfölj finner man Kungsleden, som förutom sin lite udda modulhusverksamhet också aktivt handlar med fastigheter i större skala än de andra bolagen. Wihlborgs förvaltar fastigheter i Öresundsregionen.

Fastighets AB L E Lundberg analyserar jag som ett separat bolag, trots att det endast kan köpas som en del av Large Cap-noterade Lundbergföretagen. Klövern förvaltar kommersiella fastigheter i mellersta Sverige. Balder är det i särklass största Small Cap-bolaget, och kommer säkert att klassas upp snart. Brinova är ett blandat investmentbolag (med endast fastighetsaktier) och fastighetsbolag. Ultrakonservativa HEBA är det enda bolag som kan mäta sig med Hufvudstaden i försiktig finansiering. 

Sven-Olof "Boxarn" Johansson leder Fast Partner som är det minsta fastighetsbolaget på Mid Cap. Sagax har  både stam- och preferensaktier noterade på Small Cap. Yngst bland bolagen är Corem Property Group som bildades 2007. Catena har nyligen sålt ut en väsentlig del av sitt bestånd. Dagon är ett offensivt finansierat bolag. Sist, och minst, av de noterade bolagen är Diös med ett börsvärde på strax över 1,4 miljarder kronor.

Är det något bolag du tycker jag glömt?

6 kommentarer:

  1. Skall bli spännande, funderar på lundbergs som jag följt ett tag, känns som en trygg investering eller?

    SvaraRadera
  2. Mmm, Lundbergs är ett finfint bolag, men jag vet inte om priset känns så lockande just nu...

    SvaraRadera
  3. Faktum är att du faktiskt missat stockholmsbörsens största fastighetsägare, Skanskas balansräkning innehåller mycket fastigheter minst sagt.

    Sedan finns det några bolag som äger skogsfastigheter. Sedan har du missat närkeföretaget ICT fastigheter som finns på någon obskyr börslista.

    SvaraRadera
  4. @Cristoffer: nu tycker jag du är lite petig ;-)

    Skanska redovisar _omsättningsfastigheter_ värda 21 miljarder, dvs. fastigheter i pågående projekt som är till salu inom kort. Jag är i första hand ute efter förvaltande bolag, och Skanska tjänar inte sina pengar på förvaltning, utan på byggnation och utveckling. Castellum, Fabege och Wallenstam har dessutom större bestånd.

    Skogsfastigheter är ju också fastigheter, men jag tror du förstår varför jag inte tog med dem.

    När det gäller de obskyra listorna finns där många fastighetsbolag, jag kan nämna Allokton, Victoria Park och Annehem ur minnet och det finns säkert en uppsjö till.

    SvaraRadera
  5. Vilken extrem prisskillnad det var på Hufvudstaden A och C?

    Vilken aktie skulle du valt idag utifrån ett mycket långt sparperspektiv?

    SvaraRadera
  6. @Thomas: Menar du mellan Hufvudstaden A och C? Den billigaste, alla gånger. Du får fler aktier för samma peng och därmed högre utdelningar.

    SvaraRadera