måndag 29 januari 2018

Ett krympt Castellum

Nu har jag läst igenom Castellums Q4-rapport och en del bloggkommentarer om rapporten, de flesta kan sammanfattas med att utdelningen höjs med 6 %.

Här är det jag inte sett någon annan kommentera: Castellums nettoutförsäljning har gjort att hyresintäkterna sjönk med 4 procent. Faktum är att om man tittar på bolagets hyresvärden och antar en oförändrad vakansgrad kommer hyresintäkterna 2018 öka med 1 procent, inräknat en schablonhöjning på hyrorna om 2 procent.

Till detta kommer projekt som färdigställs under 2018 med hyresvärden på kanske 1-2 procent till. Men summan av detta landar alltså på 2-3 procent. Kanske kan hyrorna och räntan pressas lite till, men med nuvarande bestånd och projektportfölj verkar det optimistiskt att tro på ett förvaltningsresultat som ökar mer än 3-5 procent 2018.

Castellum var under 2017 inte nära att nå sitt finansiella mål om 10 % tillväxt av förvaltningsresultat (de nådde +5 %) och för mig ser det ganska utmanande ut även 2018.

Henrik Saxborn har alltså en hel del arbete att göra om han inte ska missa sina finansiella mål igen, och verktygen som står till hans förfogande är a) minskning av bolagets höga vakanser, 9,1 % eller b) fastighetsförvärv. Projektförvärv duger inte här då de knappast hinner bidra till årets intäkter.

Det finns utrymme för förvärv för all del, belåningsgraden är nere i 47 % och förvärv på 3 miljarder kan göras utan att några ögonbryn skulle höjas. Men 3 miljarder räcker förmodligen inte för att generera de hyresintäkter som krävs för att nå bolagets finansiella mål.

Min poäng med allt detta är att ett fastighetsbolag med Castellums riskprofil och konservativa finansiering idag inte kan förväntas avkasta 4 % direktavkastning plus 10 % tillväxt. Årets 6-procentiga utdelningstillväxt är förmodligen en rimligare tillväxtnivå vilket innebär att bolagets totalavkastning kommande år kan förväntas ligga omkring 10 % - rensat för aktiemarknadens nycker.

Håller du med om min slutsats eller har jag missat något i resonemanget?

14 kommentarer:

  1. Jag håller med dig ganska exakt på de punkterna. Skrev faktiskt en tweet tidigare idag där jag nämnde att man nog kan räkna med en totalavkastning runt 10% från Castellum. Det är faktiskt det jag räknat med från Castellum tidigare också vilket känns rimligt. Jag tycker dock att det är bra med ett högre mål och med tanke på belåningen så kan de slå till om tillfällen dyker upp.

    Med vänlig hälsning Frihetsmaskinen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man är missnöjd med bolagets låga riskprofil är det ju inte förbjudet att belåna aktierna...

      Radera
  2. Jag tror Castellum kan överaska med höjda hyror över förväntan, men samtidigt kan värderingen minska då de handlas på ganka höga multiplar

    SvaraRadera
  3. Jag tar 10% avkastning alla dagar i veckan. Det enda som talar emot att det du skriver om att de inte når 10% i förvaltningsresultat 2018 är möjligtvis Saxborns uttalande i kommunikén.

    "Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet".

    Saxborn brukar skilja sig från många andra VD-kollegor med att stå för sitt ord och hålla det han skriver.

    Mvh
    Pelle

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja jag såg det, det blir spännande att se om han har något äss i rockärmen där, för det ser inte helt enkelt ut i mina ögon.

      Radera
    2. Jag gillar Castellum för deras återhållsamma profil men det är inte första gången som Saxborn blixtrar till med ett självsäkert uttalande.

      Målet om 10% ökning i förvaltningsresultat har ju castellum haft länge utan att nå det mer än något enskilt år.
      Däremot var kanske inte förvärvet av Norrporten så värst förväntat av marknaden heller.

      Ett mål är ett mål men som guidande är det alltid trevligt om det både nås och överträffas oftare än som undantag.

      Men som du säger, tryggt och tråkigt, varför inte lita på stabiliteten och belåna innehavet?

      Rutger framställer sig som närmast ofrivillig storägare, var norrports-förvärvet bara en kanariefågel i kolgruvan inför en större konsolidering?

      Sock

      Radera
  4. Om man tittar på kvartalsöversikten på sid 21 ser man hur Norrportenaffären först blåser upp bolaget fr.o.m. 16Q3 och sen efter affären med Diös sjunker tillbaka lite fr.o.m. under 17Q1. Hyresintäkterna är stigande innan Norrportenförvärvet och efter Diösaffären men Q4-jämförelsen blir negativ.

    Hyresintäkterna ökar normalt med indexering, men till detta kommer omförhandlingar och nyuthyrningar av tidigare vakanta eller uthyrda lokaler. Tydligen har Castellum redan omförhandlat många av de kontrakt som skulle gått ut 2018, men det betyder inte att detta fått fullt genomslag i hyresintäkterna.

    De flesta kontrakt som löper (eller skulle ha löpt) ut under 2018 har sannolikt tecknat tre till fem år innan (p.g.a. kravet på treårsavtal för att indexera är de flesta värdar ovilliga att skriva kortare avtal än så). Under denna period har hyrorna gått upp väldigt mycket i åtminstone Stockholmsområdet. Gissningsvis är det frågan om minst 30% i genomsnitt även i Castellums iofs inte så märkvärdiga Stockholmsbestånd. I övriga landet är det nog inte lika mycket.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med risk för att vara övertydlig så är det inte nog med att en stor nyuthyrning som Castellum presenterade under året inte bara kan ta ett tag innan det slår igenom på intäktssidan.

      Den initiala effekten på förvaltningsresultat är dessutom ofta negativ då nyuthyrningar vanligen kräver en hel del hyresgästanpassningar (inte minst i ett lite äldre bestånd som Castellums) vilket dels kostar mer än de flesta tror, dels att lokalen inte genererar någon hyra under ombyggnadsperioden som ofta är flera månader.

      Det kan också vara så att Saxborn medvetet tagit en del extra kostnader på q4:an för att underlätta nästa års jämförelse. I år gjorde ju Norrportenförvärvet och Diösaffären jämförelserna ändå rätt knepiga.

      Mvh Mattias

      Radera
  5. 10% avkastning är fullt tillräckligt med risken i Castellums verksamhet & belåningsgrad, särskilt när man belånat portföljen sen flera år tillbaka. Utdelningarna tickar in och växer lite för varje år, precis som det ska vara.

    En intressant fråga ang. Castellums stockholmsbestånd. I Q4 värderades beståndet upp med i snitt 5,6% från runt 34 000 till 36 000kr/ kvm. Hur ser ni på Kungsledens stockholmsbestånd? Rapporten kommer 15 februari.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta är en väldigt intressant iakttagelse. Observera att dina siffror gäller Castellums fastigheter inom kontor/butik i Stockholm. Det värdemässigt betydligt mindre beståndet inom lager/logistik värderades upp ännu mer - med hela 9,5%! Intressanta bolag att räkna på är förstås Kungsleden (45% Stockholm), Klövern (50%) och även lilla Stendörren som ju har hela beståndet i Storstockholm och Mälardalen. /Johan

      Radera
    2. Ligger med en del aktier i både Kungsleden och stendörren. Klövern har jag tyckt varit lite väl aggressiva med lite väl mycket lån med prefferensaktierna inräknat. Går värderna upp är ju klövern kanske den största vinnaren. // EP

      Radera
  6. Hej Lundaluppen, tack för en mycket bra blogg. En kort fråga. Många lovprisar oreserverat Castellum och anser att det är en mycket bra aktie att äga. Blir alltid lite tveksam när alla "springer åt samma håll". Du verkar vara en klok och självständigt tänkande person. Det hade därför varit intressant att höra din åsikt om du ser några risker med Castellum? Hälsningar Anders

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej, riskerna är väl följande (spontant, kan missa något)

      Fastighetsbolag allmänt:
      * Höjd ränta kan drabba lönsamheten, inte omedelbart men långsiktigt
      * Skattenivån för bolagen är "onaturligt låg", faktisk skattenivå är ofta långt under 22 % = politisk risk

      Kommersiella fastigheter:
      * Konjunkturberoende både i kontor och i logistiklokaler, en vikande konjunktur skulle drabba först genom vakanser och sedan genom nedåttryck på hyresnivåerna

      Castellum specifikt:
      * Saknar den entreprenörsdrivna karaktär som många andra fastighetsbolag har, ingen äkta pilotskola kan leda till avartar. Hittills har man skött detta föredömligt, men det är en risk i mina ögon

      Radera
  7. Castellum känns helt fel att investera i nu. Kom ihåg att förutsättningarna för fastighetsbolagen kommer att förändras när räntan börja stiga och avkastningskraven höjs. Nej tack till Castellum.


    Mvh
    Ingvar Carlsson

    SvaraRadera