lördag 1 april 2017

Backtrading av en bostadskarriär

Som lite omväxling till aprilskämt på nätet och mina egna H&M-inlägg tänkte jag skriva något om min ca 20-åriga bostadskarriär, omväxling förnöjer.

Alla som "ska in" på bostadsmarknaden kämpar idag med samma bekymmer som jag gjorde för länge sedan; är det för dyrt nu?

Jag har under mina 20 år som bostadsägare bott i en bostadsrätt samt en villa i Lund. Lund har 85 000 innevånare och är en geografiskt kompakt stad (i princip hela staden ryms inom en 3 km radie från sjukhuset), därmed är priserna rätt jämna även om det såklart finns olika värdefulla lägen även här. En villa kostar från 4 till 10 miljoner, kanske hälften mot Stockholm om man ska generalisera?

Köpen

De båda köpen var väldigt olika. Det första köpet, en bostadsrätt, skedde i spåren av en fastighetskris. Lägenheter var billiga. Det var självklart mycket pengar för en ung lupp, men kostnaden var mindre än en nettoårslön för oss, helt andra tider än idag. Räntan var på 6,5 % och därmed klart mindre än en gemensam månadslön på årsbasis. Jag minns det som ett enkelt beslut.

Villan var betydligt jobbigare. Plötsligt handlade det om många nettoårslöner och med en ränta på 6 procent blev det en betydande månadskostnad gentemot banken. Fastighetskrisen låg många år bakåt i tiden och alla tyckte att bostäder hade stigit lite väl mycket i pris. Vi tog en titt på vår kommande familjesituation, blundade och hoppade i vad som kunde varit väldigt kallt vatten...

20 års kostnader och ekonomi

När jag ser tillbaka på boendeekonomin för mig själv och min familj har det varit ganska enkelt. Omkostnaden för mina boenden har varit ungefär hälften av vad motsvarande hyresrätt skulle kosta. Jag har inte gjort jättestora renoveringar utan mest gjort sådana saker som en hyresvärd skulle gjort, lite nya maskiner och liknande.

Om jag belånat mina boenden till 100 procent utan amortering, vilket varit fullt tillåtet varje gång jag köpt, så hade räntekostnaden över dessa 20 år varit ungefär lika stor som omkostnaderna. Totalkostnaden hade över 20 år därmed alltså varit i paritet med hyresrätten, de första åren högre men på senare år lägre tack vare den låga räntan. Den vinst hyresvärden tagit hem har de istället sparat in på skalfördelar, så min totalkostnad vore helt egal.

Den stora vinsten de 20 åren som varit är prisstegringen. Om jag skulle byta boende idag (till hyresrätt eller till ny villa eller vad som helst) så har jag flera miljoner mer att utgå ifrån som jag inte hade haft med en hyresrätt. Detta är en ren vinst.

Amortering till skuldfrihet

För att göra en ren jämförelse ovan så antog jag att köpet var fullbelånat, ingen kapitalbindning. Men så har det inte sett ut, tvärtom har jag hela tiden minimerat belåningen och sedan amorterat flitigt för att komma ner till noll.

Att köpa har alltså varit en stor vinst. Att amortera oss ner till skuldfrihet har däremot varit ett katastrofalt finansiellt beslut. Mina investeringar har givit 14-15 procent årlig avkastning medan boräntan varit på 2-7 procent under dessa år. Den alternativkostnad detta givit har varit dubbelt så stor som prisstegringen.

Om vi hyrt boende och jag investerat sparpengarna istället för att amortera lånet på ett köpt boende hade min familj alltså haft en klart starkare finansiell ställning idag, trots att vi gått miste om prisstegringen på boendet.

Maximal avkastning hade jag fått genom att köpa boendet, belåna det maximalt och inte amortera, utan investera mina sparpengar.

Framtiden

Backtrading i all ära, men 10000-kronorsfrågan är ju hur det blir de kommande 20 åren? Mina stora misstag är att köpa enligt mina behov (för litet och billigt) och att amortera. Är det så man ska se på det framöver?

Jag skulle inte våga sätta 20 nettoårslöner (som det kan kosta idag) på att de kommande tjugo åren ser likadana ut som de gångna. Samtidigt finns det mjuka värden i boende, det är en del av din livsstil och om du liksom medelklassmajoriteten drömmer om en make/maka och några skrattande barn så finns det stora vinster i att göra det i villamiljö med egen trädgård och likasinnade grannar.

Första belägget för ansträngda prisnivåer jag kunde hitta på Cornucopia härstammar från 2008 och för varje år med kraftigt ökande reella priser på boende stiger hans chans att få rätt. Men om man lytt hans råd så kan man ha spenderat småbarnsåren i en hyresrätt på felaktiga finansiella antaganden. Det skulle jag inte vilja göra.

Det jag landar i är att jag skulle göra exakt likadant idag om jag började om; jag skulle köpt boende i "rimlig nivå" och amortera väldigt aktivt. Det förstnämnda för att få en bra levnadsnivå, det sistnämnda för att sova gott. Historiskt har det varit fel, men vem vet vad som händer kommande 20 år?

42 kommentarer:

  1. Vår kapitalinsats i tre bostadsköp (en lgh först som sedan byttes till hus och för fem år sedan ett "helgboende" samt en utbyggnad av permanentboende summeras till noll kronor. Visst har vi amorterat typ 2000 kr/mån. pga krav från banken men allt annat har investerats och konsumerats. Jag hade gjort precis samma sak idag om det hade varit möjligt (85 % är ju max idag).

    Över lång tid stiger priset på hus med möjligt/troligt undantag för krisområden med hjälp av befolkningsökningen, inflyttningen mot centralorter och den ekonomiska tillväxten i samhället. Som baron Rotschild sade: Buy land, they don't make it anymore.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Urbaniseringen är en stark och lång trend. Det låter som att du instinktivt gjort helt rätt, jag är som sagt lite mer fobisk mot lån.

      Radera
    2. Var väl Mark Twain som sa detta?

      Radera
  2. Gjorde en hybrid av din lösning genom att bara amortera topplån. Nu 7 år senare börjar min sambo tacka mig för att jag stod på mig att vi inte skulle amortera vidare. Vi har placerat amorteringspengarna och har ändå bott i villa "gratis" (attraktivt läge i Kalmar). För varje år så minskar skuldsättningsgraden utan amortering. Ser det som att marknaden amorterar och betalar räntan åt oss och vem vet hur länge det kan fortsätta. Går räntan upp över vad mina placeringar genererar så tas beslut om punktamortering.

    SvaraRadera
  3. Man brukar säga att boendet inte ska ses som en investering eftersom det inte genererar något kassaflöde utan stället kräver pengar löpande.

    Men om man belånar sig max och har alla pengarna på börsen istället så är nog frågan om man inte skulle kunna säga att man faktiskt tjänar pengar på sitt boende :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Boendekostnaden har du ju även om du hyr, så att räkna av den kostnaden mot investeringen blir inte särskilt rättvist. Dessutom blir ju ofta boendekostnaden lägre om du äger än hyr, vilket innebär lägre månadskostnad plus värdestegring. Win-win...

      Då har vi inte ens lyft in belåning i bilden ännu ;-)

      Radera
  4. Backtrading är den bästa trejdingen!

    SvaraRadera
  5. Jag har tagit en paus från aktieköp sen några år tillbaka då vi byggt en villa i en närförort till Stockholm. Nu har vi tagit ett sista (förhoppningsvis) lån för att bygga ett gästhus på tomten för att hyra ut. Vi räknar med att kunna ta 7500 per månad och då blir vår boendekostnad,exklusive räntor, noll eller negativ. Huset kostar ca 550000 men den investeringen är den bästa vi kan göra

    SvaraRadera
    Svar
    1. Säkert bra affär (låter dock som det fattas någon siffra i det priset, eller var det bara gästhuset?). Själv är jag inte sugen på att bli hyresvärd, håller helst boendet för familjen enbart.

      Radera
    2. Kul med pengar men ha folk boendes på tomten vill jag inte ha :)

      Radera
  6. Har ju aldrig lönat sig att sitta och vänta på det perfekta läget för inköp av bostad, även känt som marknadstajming, vilket tydligen skall vara rätt svårt även på andra marknader har jag hört. Finns förmodligen många som är rätt bittra vid det här laget då de suttit och väntat sedan 2008 på att marknaden skall krascha likt den gjorde i början på 90-talet.

    Många hävdar att bostäder främst är konsumtion, men sanningen är ju att även om man inte äger måste man ändå bo, och då får man hyra. Inte sällan till en dyrare penning än om man äger. Så den kostnaden har man oavsett, men ingen värdestegring.

    Sedan finns det ju alltid en riskfråga att hantera, men så länge den är under kontroll lär det alltid vara bättre att äga än att hyra.

    SvaraRadera
  7. Den helt avgörande punkten för mig är. Hade du lika aggressivt vågat köpa Swedbank 2008-2009 om du varit belånad upp till skorstenen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Omöjligt att svara på, sannolikt hade jag varit mer försiktig/nervös.

      Radera
  8. Hej Luppen!
    Jag kan faktiskt likna mina bostadsinvesteringar vid dina, åtminstone tankesättet. Bor en bit utanför Stockholm i skärgården.
    Köpte en tomt och byggde mig en villa i slutet på 80-talet, är med andra ord en "gammal man" strax över 50. Har alltid amorterat hårt på mina lån, istället för att lägga allt på investeringar vilket kanske hade varit bättre.
    Men när jag byggde mitt hus (trots att jag hade ett arbete där jag kunde få lite förmånligare ränta) så var räntan vid den här tidpunkten mycket hög. Beslutet var således enkelt, amortera!
    Inget jag ångrar, hade som du säger gjort precis likadant idag.
    Vad har man då fått för det?
    Kanske sitter man på en lite mindre pengasäck idag än vad som skulle varit möjligt, men å andra sidan är man FRI! Det är mycket mera värt för mig :-)
    Hade man inte tyckt att det var så roligt att följa med marknaderna och investera i aktier, så skulle räntan gärna kunna få gå upp en hel del för min del.
    Tack för din fina och mycket läsvärda blogg.
    Vänliga Hälsningar
    /Rille

    SvaraRadera
  9. Jag köpte bostadsrätt -04. Tyckte redan då att priserna var knepiga men vi behövde bo i en specifik mellanstor stad och jag hade fått loss en del pengar på börsen nåt halvår innan så jag köpte en andel i en förening för lite under 700 tuss utan att låna. Nyligen har jag sålt den och köpt ett hus. Vi har bott här i mindre än fjorton år och haft en genomsnittlig boendekostnad på ungefär 50 000 om året. Mindre i början, lite mer mot slutet. Vi gör en vinst på över miljonen. Även efter skatt kommer vi att han fått betalt för att bo här. Märk väl att jag haft långt ifrån perfekt timing. Något är allvarligt fel på bostadsmarknaden imho.

    SvaraRadera
  10. Skall man nyttja belåning utan och köra ett "räntearbitrage" på börsen med dessa utan att ta alltför stor default-risk tycker jag att man skall ha ett på förhand bestämt räntetak, vid vilken procentsats man löser lånet. Rimligen bör man ha större kapital än lånet för att ta höjd för att portföljvärdet kan vara lägre vid tidpunkten för lösen.

    SvaraRadera
  11. Man är i praktiken kort fastigheter tills man köpt det största/dyraste boendet man kommer ha.

    SvaraRadera
  12. Jag har efter 13 års bostadskarriär ackumulerat ett värde som överstiger min livslön efter skatt under 23 års arbetsliv, vilket i sig är sjukt.

    Jag följer sen ett par år tillbaka strategin du nämnde: belåna maximalt och köp världsindexfonder. Ger en bra hedge till den väldigt lokala bostadsmarknaden.

    SvaraRadera
  13. Jag hpller med om att bostaden är en investering på insparade gyror och värdestegring. De senaste 8 åren har jag fått över 15.000kr i månaden (efter maäklararvode och skatt) om jag skulle sälja nu. Åren innan det ca 10-12.000kr. Jag skrev ett inlägg förra veckan om det här:

    http://frihetsmaskinen.blogspot.se/2017/03/bostaden-en-investering-eller-ren.html?m=1

    Mvh / Frihetsmaskinen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den definitionen är ju lite hårklyverier så jag har duckat den frågan du tar upp. Om du skulle hyra ut vore det en glasklar investering, när du själv konsumerar boendet blir det ju en kombination av investering/konsumtion.

      Radera
    2. Problemet är om jag hyr ut så måste jag hyra något annat för att bo i och då får jag betala ännu mer för mitt boende. Jag håller med om att det är konsumtion att bo då det kostar pengar, men det kostar mindre än att hyra så man investerar ju i ett billigare boende. Sen kommer värdestegringen som en bonus den dagen du säljer. Samtidigt gör inflationen ditt boende ännu billigare för varje år du bor kvar. Många har hållit fast vid att boendet är ren konsumtion väldigt många år och då blir det självklart svårt att ändra spår eller erkänna att det på något sätt kan ses som en investering. Varflr kaninte något som sparar pengar ses som en investering på samma sätt som något som drar in pengar?

      Radera
  14. Egentligen är det meningslöst att backtrejda, det enda man lär sig är att man gjorde fel en gång i tiden. Köpte en villa i början på 90-talet och amorterade bort lånen snabbt. Om jag istället köpt till exempel Investor för de pengar som amorterades bort hade värdet på dessa varit cirka 7,5 miljoner i dag. Villan, som inte ligger i det hetaste området, är värd 1,5. Men visst, jag ångrar inte valet. Det har varit en hel del ekonomiska kriser under årens opp och jag hade inte kunnat sova gott med lån.
    Värt att notera att då, på 90-talet, trodde många att vi var på väg mot ett fattig-Sverige och bostadspriserna var låga. I dag är det ingen som säger något sådant, vilket man kan se om en indikation på att nu går det snart åt skogen....
    Vem vet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Enig med dig, backtrading (i alla sammanhang) har begränsad mening tycker jag, det är så otroligt beroende av perioden som observeras. Min startpunkt liknar inte dagens startpunkt på något sätt.

      Radera
  15. Som vanligt ett bra inlägg Luppen!

    Själv köpte jag första lägenheten för 180 000 kr. 2 rok i en bra del av Göteborg. Det man inte får glömma att då; 1997 ansågs det dyrt. Flera personer så till mig att jag inte skulle köpa. Priserna hade ju gått upp så mycket sen botten 1993.

    Sen dess har jag sålt lägenhet och ett hus och amorterat hårt. Jag bor idag i ett obelånat hus med totala kostnader på mindre än 5 000 per månad inkl bredband, el, försäkring, ränta, skatt/avgift el, VA mm. Det ger inte bara en härlig känsla att vara skuldfri, det ger också frihet att kunna sluta jobba, byta jobb, byta boende eller investera tungt varje månad. Och jag skulle absolut inte göra annorlunda om jag skulle leva om mitt liv. Möjligen skulle jag letat upp min Aktieflickvän lite tidigare dock ;).

    /Aktiepappa

    SvaraRadera
    Svar
    1. Att äga skuldfritt med låga löpande kostnader gör en väldigt okänslig för inkomstvariationer etc. så jag förstår precis din känsla.

      Radera
  16. Detta med bostaden är för de flesta rätt enkelt. Man försöker skaffa en bostad utifrån livssituationen. De flesta vill bo i villa när man har småbarn. När barnen flyttat, och trädgården blir för krävande flyttar man ofta till någon nyproducerad bostads rätt.

    En sådan utan trösklar, och med tvättmaskin, och torktumlare i badrummet. Givetvis skall man försöka göra sitt boende skuldfritt. Varför? För att vårda risken naturligtvis. Folk lever inte sina liv efter tabell. Plötsligt blir det skilsmässa. Boendet skall säljas. Den framgångsrike företagaren drabbas kanske av en stroke. Mycket vanligt. Det blir inte som man tänkt sig. Själv har jag gjort observationen att det aldrig blir som man tänkt sig.

    Denna backtrading har samma värde som Cornucopias spådomar om bostadsbubblan d.v.s inget alls. Blir lite som spådomar om börsen. Ingen vet någonting om framtiden. Cornucopia kommer säkert att plötsligt att få rätt, efter att haft fel så många gånger. Roger Babson fick plötsligt rätt om kraschen på börsen i USA på 30-talet. Han hade haft fel flera år. Sedan fick han av en ren slump rätt.

    Avslutningsvis: Utgå från dina behov när du skaffar bostad. Försök göra dig skuldfri. När jag blev ekonomiskt oberoende ändrades inte mitt liv på något annat sätt än att jag njöt av att äga min tid. Att jag vaknar på morgonen, och vet att allting är betalt. Att jag inte behöver träffa människor som jag inte gillar. Det är faktiskt en fantastisk känsla. Man gör som man vill.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Väl formulerat! Har man möjlighet att bli skuldfri så är det en väldigt skön känsla.

      Radera
    2. Precis dit vill jag nå. Äga min tid och mitt liv. Troligen jobbar jag vidare med det jag gör, för det är kul. Men att kunna säga tack o adjö utan besvär måste vara hur skönt som helst.

      Radera
    3. Förstår inte de som vill flytta till bostadsrätt på ålderns höst, är ju då man har massor av fritid men utflyttade barn osv som gör att man kan påta i trädgård och fixa på huset

      Radera
  17. Vi vet väl alla vilken som är den främsta orsaken till bostadsbristen och därmed de upptrissade priserna på framförallt bostadsrätter.

    Men nästa år är det val och den nya regeringen med Åkesson som statsminister kommer så klart att verka för en politik där invandrarna får återvandra.

    Detta i sin tur kommer att leda till ett bostadsöverskott på sikt och sjunkande priser, så vill man göra bostadskarriär är det nog sista chansen att göra den här och nu.... :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du bor kanske i nåt getto, personligen bor jag i ett område där flyktingar och nyanlända inte har råd att bo. Ett tips till dig är att ta dig i kragen och spara och investera så du slipper bo i gettot, lyckas du med det så skall du se att du inte längre vill rösta på Åkesson heller längre

      Radera
  18. Luppen, du skriver att "backtrading (i alla sammanhang) har begränsad mening". Blir bara nyfiken om du räknar in att gå igenom dina olika investeringsbeslut bakåt i tiden? Är det backtrading också? Och i så fall begränsad mening att göra det? Lite osäker på vad termen täcker in?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Reflektion är alltid meningsfullt, vad jag menar är att testa investeringshypoteser på historisk data.

      Ibland ser man avarter i stil med "bolag med ROE mellan 14.5-32.3 har givit högsta avkastningen under perioden 2001-2012" där någon uppenbarligen testat olika decimaltal för att se var statistiken stack ut mest. Hur hög är sannolikheten att just det intervallet (14.5-32.3) ger samma utfall framöver? Kvantitativa metoder har ofta den bristen att de saknar rotorsaksanalys. Backtrading blir då ett väldigt trubbigt statistiskt verktyg.

      Radera
    2. tack, då är jag med, låter klokt.

      Radera
  19. Köpte vintern 2014 min första Bostadsrätt efter att ha bott 3 år i hyresrätt.
    Lgh var en 2a på 51kvm för 1.100.000kr
    Attraktivt område mitt i stan i en ganska liten stad i sverige.
    För att finansiera detta sålde jag halva portföljen på cirka en halv miljon så låg efter köpet 50/50 i bostaden och portfölj.
    Har amorterat ned lånet till 790k och idag är lägenheten värd cirka 1.7-1.9 miljoner och min portfölj är snart på 1 miljon.

    Som med sin aktieportfölj tycker jag man ska sprida riskerna, amortera, spara och investera.
    Idag är jag 27 år

    SvaraRadera
  20. Tack för tillbakablicken, Lundaluppen!

    Det är väl ingen vågad gissning att de kommande 20 åren inte kommer att bjuda på en liknande resa. Framtida avkastning tenderar att bero på vad man initialt betalar... ;-)

    Vi bor (fortfarande...) i bostadsrätt. Vill inte vara för specifik med alla detaljer, men jag kan säga så mycket att vi gjort det i mer än tio år. Med rådande marknadsläge är belåningsgraden ca en tredjedel. Vi har relativt mycket besparingar (kontanter och aktier) och skulle enkelt kunna betala av bostadslånet (även vid en rejäl sättning av aktiemarknaden).

    Inflationen har ju tagit sig upp mot Riksbankens mål. Kanske är en normalisering av räntesatserna inte allt för långt borta? Jag hoppas i alla fall det. De gångna årens räntemiljö är osund (IMHO).

    Mvh

    Carolus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om du äger en bostadsrätt så deltar du ju i prisutvecklingen på ungefär samma sätt som en villaägare.

      Räntan borde rimligen gå upp, men det har man ju sagt i några år nu.

      Radera
    2. Kul att ha dig tillbaka i kommentarfältet förresten :-)

      Radera
  21. Har flyttat och bott i 8 bostäder genom åren och villan jag bor i nu köpte jag 2012, vet att det vore ekonomiskt smartare att investera än amortera men likförbannat amorterar jag 15 tusen i i månaden och är helt skuldfri om 5 år. Har rätt hyffsad lön så minimum 5 tusen i månaden går in på börsen plus att alla utdelningar återinvesteras. Har heller inga andra privatlån (har dock rimlig belåning på en hyresfastighet jag äger), har även arvegods i form mark och hus på Phuket som är noll belånat, man skall ju ha lite tur oxå :)

    SvaraRadera
  22. Gift. Köpte villa för 500tkr. Jag betalade. Renoverade för 500 tkr. Jag betalade. Inget äktenskapsförord. Skildes och sålde huset för 1,2 miljoner. Jag fick 600 tkr före skatt. Minus 400 tkr för mig. Plus 600 tkr för min fru. Som inte bidrog med vare sig pengar eller skötsel.

    SvaraRadera
  23. @Anonym

    Mången man har upplevt detta. Finns en enkel sanning som säger satsa aldrig mer på ett förhållande än du har råd att förlora. Satsa aldrig mer pengar på aktiemarknaden än du har råd att förlora. Dessa tjejer visar från och till sitt rätta jag. Mången ädling har farit illa.

    mvh

    Lars

    SvaraRadera