fredag 13 september 2013

Inköp Castellum

Jag har varit ute efter att öka mängden fastigheter i portföljen under flera år men inte hittat något som jag tyckt liknat ett köpläge. När sedan ett av mina favoritbolag i sektorn visade sig komma ner till åtminstone rimliga nivåer så valde jag idag att slå till och investera en del av årets utdelningar. Därmed köptes alltså 1 200 Castellum-aktier in för priset 91,70-91,75 kronor styck. Detta är inte ett fyndpris utan ganska mitt i prick vad jag anser är ett rimligt pris, men jag tror Castellum kan ge en rimlig och trygg avkastning över lång tid.

Om konjunkturen är på väg upp som många bedömare tror kommer säkert räntan att stiga vilket drabbar fastighetsbolagen, samtidigt kan säkert beläggningen öka ytterligare och hyresnivåerna justeras något. De som sålde aktierna till mig oroar sig säkert mer för det första. Direktavkastningen är hygglig på 4,3 procent och den ser uthållig ut.

Så här ser portföljen ut efter dagens inköp:

Bolag/aktieAntalPortföljandel
Handelsbanken

26 %
    Handelsbanken A
1 420

    Handelsbanken B
2 045

Hennes & Mauritz
2 740
19 %
Swedbank
2 887
12 %
Industrivärden C
2 650
9 %
Investor A
1 200
6 %
Sampo
740
6 %
AP Möller Maersk A
3
5 %
Fortum
1 100
4 %
Teknologiportfölj

3 %
    Apple
10

    Google
8

    Microsoft
170

Lundbergföretagen
408
3 %
Castellum
1 200
3 %
Wal-Mart Stores
120
2 %
Johnson & Johnson
95
2 %

Portföljens marknadsvärde är nu 3,6 miljoner kronor. Mycket talar för att jag fyller på med ytterligare några Castellumaktier när det är dags för det månatliga köpet.

21 kommentarer:

  1. Mycket fin portfölj, imponerande!
    Tycker du inudstrivärlden C är köpvärd även på 120+ kr/st?

    Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jodå, det tycker jag. Ett bra paket av fina svenska bolag.

      Radera
  2. Klokt defensivt köp. Rimligt pris till rimlig avkastning. Tror det är för tidigt att förvänta sig höjd ränta. Därför kan det vara ett bra ingångsläge i Castellum som antagligen höjer utdelningen med 5-6% i vår. /ABC

    SvaraRadera
  3. Bra köp! Jag har varit sugen på att ta in Castellum i portföljen ett par månader. Blir nog ett köp innan årsskiftet.

    SvaraRadera
  4. Intressant, dock undrar jag varför inte blickarna i stället fastnade på Klövern? Direktavkastning om 5,7%, en oerhört energisk VD/storägare samt en ägarbild där bolaget hänger intimt ihop med Tribona och Corem vilken får många att tro att värdeskapande konsolidering bara är en tidsfråga.

    Castellum har som en följd av köpcenterhysterin i Skåne fått problem med stadsvakanser. Bland annat vid Clemenstorget i vår hemstad Lund börjar det bli tomt i Briggen-hus som ännu inte skrivits ned. Vad Emporia gör för lokalmarknaden i Malmö återstår att se men det lär knappast vara positivt.

    Eventuellt nyinköp i fastighetssektorn för mig idag skulle med största sannolikhet vara en utökning i Klövern.

    Mvh
    starke Arvid

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med "Clemestorget" menar jag givetvis "Botulfsplatsen", my bad.

      starke Arvid

      Radera
    2. Det var ett tag sedan jag tittade på Klövern men då hade man klart svagare balansräkning än Castellum. Soliditeten var densamma men Castellum har klart större uppskjutna skatteskulder och en lägre belåningsgrad.

      Briggen äger väl dessutom Tetra Paks gamla huvudkontor längs E22 i Lund som också står tomma sedan flera år, inte bra reklam för Castellum ;-)

      Radera
  5. Vet inte om du tidigare skrivit om det, men vad är egentligen ditt mål med sparandet?

    Jag själv kommer förmodligen också att vara nettoköpare av olika värdepapper under en lång tid framöver, men samtidigt tänker jag mig ändå att det finns någon slags horisont där framme då jag faktiskt vill börja konsumera dessa pengar, på ett eller annat sätt. Detta skulle kunna åstadkommas till exempel genom att plocka ut en större summa ur portföljen, eller att börja konsumera utdelningarna osv.

    Hur ser planen ut för dig?

    //Daniel

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om jag lyckas få upp en nivå där jag bedömer att direktavkastningen kan försörja mig på lång sikt så är det fullt möjligt att jag ändrar på mina arbetsförhållanden, och det målet känns alltmer realistiskt. Själva kapitalet har jag inte för avsikt att någonsin konsumera utan det kommer att gå vidare till barnen så småningom.

      Det är ganska lätt att låta kapitalet vara i min livssituation med lågbelånat hus, skuldfria bilar, tillräckliga inkomster för en rimlig reskassa och annat som hör till medelklasslivet. Tidigare har jag tullat av kapitalet för punktamorteringar etc., men nu känns det inte aktuellt.

      Radera
  6. Har också sneglat på Castellum ett tag. Vilka är deras fördelar jämfört med Atrium Ljungberg, enligt dig?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det blir lite samma svar som kring Klövern: svenska fastighetsbolag erbjuder en hel palett av risk/reward-alternativ där jag tycker Hufvudstaden står för den minimala risken och därmed rewarden. Castellum erbjuder en bit högre verksamhetsrisk men också en avkastningsnivå som tilltalar mig.

      Mina tidigare fastighetsanalyser har pekat mot att Atrium har ungefär samma balansräkning men lägre avkastning, och då har jag föredragit Castellum.

      Radera
  7. Hej,

    Ännu ett inköp fredagen den trettonde... Lundaluppen är sannerligen inte skrockfull! ;-)

    Mvh

    Carolus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nope, inte ett dugg, peppar peppar... ;-)

      Radera
  8. Köpte en mindre post i Castellum härom dagen.Kul att fler tänker lika! Att det vart just Cast för mig beror på direktavkastningen och att den är godkänd till Avanzas superlån.

    Mvh Frasse

    SvaraRadera
  9. Fint bolag helt klart! Är själv intresserad av fastighetsbolagen i Sverige.

    Hur kommer det sig att du köpte en så stor post initialt? Du brukar ju köpa för 10-20 k månatligen. Minns att du köpte en liten post i Beijer Alma t.ex. Men här slår du till rejält. Någon specifik anledning till detta?

    Tack för en mycket bra blogg!

    ägamintid

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varje höst får jag loss en summa att investera (min privata skattesituation är pga företagande lite mer komplicerad än för de flesta) så om du kikar bakåt i bloggen ser du ofta lite större punktinköp efter sommaren. Jag visste att detta köptillfälle skulle komma och började titta efter nya investeringsalternativ här under sensommaren och upptäckte då Castellum igen.

      Beijer började jag köpa med vanliga månadsinvesteringen varpå bolaget raskt sköt i skyn, skönt att jag fick en vettig post i Castellum omedelbart.

      Radera
  10. Har några frågor som jag undrar hur du ser på?

    1) Castellum har de senaste 5 åren i snitt betalat 12 MSEK i skatt (aktuell skatt) på ett resultat före skatt på drygt 700 MSEK. Ser du några risker i denna skatteoptimering, det är väl rätt många fastighetsbolag som har processer med skatteverket, samt hur ser du på bolagets skatteposition långsiktigt?
    2) Redovisade avskrivningar har de senaste åren i snitt varit 7 MSEK i jämförelse med det bokförda värdet kring 35 MDSEK, vad är din bedömning av en uthållig nivå på underhållsinvesteringar (nu anges endast investeringar i ny-, till- och ombyggnationer till ca 1.1 MDSEK).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skattesituationen för fastighetsbolag skulle egentligen behöva ett eget inlägg (bra idé!) men jag har hittills känt att mina kunskaper är hyfsade men inte heltäckande, så jag har inte vågat mig på att strukturera upp ett sådant.

      1 & 2) fastighetsbolag på börsen redovisare enligt IFRS där fastigheter marknadsvärderas - något som innebär att avskrivningar inte görs på själva fastigheterna utan endast på en del inventarier och liknande, därmed blir avskrivningarna mycket små mot kapitalet och ofta sker positiva värdeförändringar istället vilket gör resultaträkningens sista rader relativt ointressanta.

      Men, i beskattningssyfte har fastighetsbolagen en helt annan redovisningsprincip enligt ÅRL där fastigheter i själva verket har en årlig avskrivning vilken är avdragsgill. Dessutom kan fastighetsbolag helt lagligt paketera fastigheter i näringsbetingade dotterbolag vars försäljningsvinster är skattefria. Summerat innebär detta att fastighetsbolagen har mycket goda möjligheter att betala låg skatt.

      När jag räknar på Castellum tittar jag på förvaltningsresultatet minus en schablonskatt på 22 procent, men jag skulle bli mycket förvånad om bolaget under överskådlig tid skulle behöva betala så mycket skatt. Men jag räknar ändå så för att vara konservativ eftersom jag inte satt mig in i deras exakta underliggande räkenskaper.

      För att göra denna läxa behöver man förmodligen skaffa bolagens årsredovisningar enligt ÅRL, jag har inte försökt mig på detta men det bör gå att göra via exempelvis allabolag.nu.

      Om någon läsare gett sig in på detta är jag självklart nyfiken på deras erfarenheter?

      ps.
      Castellum har förresten inga pågående skattetvister, och min bild är att man inte rundat några hörn som vissa andra bolag gjort.

      Radera
    2. En sak till: vill man öva på att göra denna typ av analys helt gratis (utan att köpa ÅR) så kan man jämföra Lundbergföretagens årsredovisning med Fastighets AB LE Lundbergs årsredovisning som också finns öppet redovisad på deras hemsida. I den senare finner man avskrivningar enligt ÅRL.

      Förresten kan man i många typer av verksamheter ha ytterligare en skillnad mellan skattemässig avskrivning och redovisad avskrivning, så det kan ytterst krävas tillgång till företagets deklaration eller deklarationsunderlag för att förstå fullt ut...

      Radera
    3. Tack för snabbt svar! Jag inser att mina frågeställningar blev lite snabbt skrivna.

      Som du påpekar har många fastighetsbolag varit kreativa i själva fastighetstransaktionerna, men jag tolkar att Castellums minimala skatteinbetalningar snarare är kopplade till de skattemässiga underskott som finns i bolaget, som per Dec 2012 uppgick till 1.6 MDSEK (rätt fascinerande beaktat lönsamheten i verksamheten).

      Hur underskotten ursprungligen uppstått vet jag inte då det endast i bolagets första årsredovisning som noterat bolag (1997 som är den första tillgängliga på hemsidan) anges att underskotten uppgår till 2 MDSEK, den som vet får gärna berätta.

      Vad som dock framgår av skattenoten från de senaste åren är att de skattemässiga avskrivningar uppgår till ca 680 MSEK (2012 att jämföra med de redovisningsmässiga avskrivningarna kring 9 MSEK) samtididgt som bolaget använder det utvidgade reparationsavdraget vid ombyggnationer som under 2012 var ca 290 MSEK, vilket minskar det skattepliktiga förvaltningsresultatet från 1.3 MDSEK rätt kraftigt till 240 MSEK och därmed knappt löser upp underskotten (hur länge det går att hålla på så, vore intressant om någon lyckades räkna ut...).

      En annan intressant aspekt som du lyfter upp är just vad övergången från IFRS medfört för fastighetsbolagen. Som numer som du påpekar marknadsvärderar (i Castellums fall kring 35 MDSEK jämfört med det skattemässiga värdet kring 19 MDSEK, vilket skapar den uppskjutna skatteskulden du nämner) sitt bestånd och eventuella värdeförändringar redovisades vid övergången såsom fritt eget kapital, och därigenom blev möjliga att dela ut till aktieägarna jämfört med ÅRL där eventuella uppskrivningar (dock ej högre än anskaffningsvärdet) redovisades som bundet kapital och var därigenom inte möjliga att dela ut till aktieägarna.

      Varför dessa långa utläggningar och frågor, därför jag tycker det är intressant att höra vad olika personer har för estimat kring långsiktig beskattning av verksamheten (är det rimligt att anta att de framtida skatteinbetalningarna kommer ligga kring 15 MSEK) och vad som kan tänkas vara rimliga antaganden kring underhållsinvesteringar (det är ett rätt stort spann mellan skattemässiga avskrivningar kring 680 MSEK och bokföringsmässiga avskrivningar om 7-10 MSEK), för att uppskatta den uthålliga utdelningsnivån.

      Hur gör du din beräkning av EV/EBIT för fastighetsbolagen?

      Ibland får jag uppfattningen att många tycker att fastighetsbolag är enkla att förstå (vilka de möjligtvis är rent operativt), men det är nog få bolag som har så avancerade skattestrukturer som fastighetsbolag (tror alla industribolag är rätt avundsjuka på en effektiv skattesats kring 2%).

      Radera
    4. Här var jag sen på svaret: som sagt så förtjänar nog skattesituationen ett eget inlägg. I min kalkyl räknar jag med 22 procent skatt, vilket ger en viss säkerhetsmarginal. Jag vågar inte räkna med 2 procent.

      Jag har inte gjort någon EV/EBIT på fastighetsbolagen. Om jag gjorde det skulle det bli exklusive värdeförändringar, därmed kommer man relativt nära avkastningsnivån på själva fastighetsbeståndet, som förmodligen är intressantare i detta sammanhang.

      Fastighetsbolags verksamhet är enkel att förstå, men skattesituationen är som du skriver långt ifrån trivial.

      Radera