lördag 26 januari 2019

Fastighetsbolagens räkenskaper

Intressant nog har Castellums bokslutskommuniké väckt många diskussioner och faktiskt bråk på Twitter, trots att bolaget är ungefär så tråkigt ett bolag kan bli. Saker som jag trodde var allmängods har hissats upp till okända problem och själva bokföringen har diskuterats.

Jag har skrivit om fastighetsbolag många gånger, även om det börjar bli några år sedan, men det kommer nya personer till marknaden hela tiden i en stark uppgång, så kanske är det läge igen? Jag tänkte titta igenom Castellums räkenskaper som ett exempel på fastighetsbolag, läsaren kan säkert överföra detta på sitt favoritbolag.

Koncernens resultaträkning

Fastighetsbolags resultaträkning enligt IFRS innehåller många intressanta rader, men summeringarna på den nedre halvan är helt meningslösa. I olika aktielistningar sticker fastighetsbolag ofta ut som de bolag med lägst eller högst P/E, men "E" saknar annat än akademiskt värde för fastighetsbolag.

För den som söker en enkel siffra för att förstå ett fastighetsbolag rekommenderar jag att fokusera på "EPRA EPS", förvaltningsresultat per aktie efter dragen schablonskatt. Nyckeltalet definieras av EPRA och är normalt konservativt eftersom svenska fastighetsbolag i allmänhet betalar betydligt lägre skatt än den schablonskatt som används.

Castellums resultaträkning (RR) 2018, klicka för att förstora
Hyresintäkter förklarar sig själv och är bolagets viktigaste intäktskälla. Från intäkterna dras driftskostnader som värme, el, vatten, städning som gästerna inte står för, underhåll (mycket viktigt att komma ihåg) samt uthyrning och fastighetsadministration. Summan av detta är driftsöverskottet.

Driftsöverskottet är mycket viktigt eftersom det ligger till grund för fastigheternas yield eller direktavkastning som det kallas ibland. Det beräknas för varje fastighet individuellt, inte bara för totalen här i resultaträkningen.

Från driftsöverskottet dras centrala kostnader och räntenettot. Detta summerar till förvaltningsresultatet vilket fortfarande är ett ganska oförvanskat mått och ett viktigt sådant. Räntenettot är jämte driftskostnaderna bolagets största kostnader och detta är normalläget för fastighetsbolag. Den låga räntan idag gör posterna nästan jämnstora. Högre räntor kommer inte påverka driftsöverskottet, men förvaltningsresultatet kommer falla.

Det kan dock tilläggas att i princip alla kommersiella avtal har en indexklausul, oftast kopplad till KPI. Därmed är hyresvärden skyddad mot inflationskomponenten i en räntehöjning.

Om du läst resultaträkningar för mindre fastighetsbolag som inte redovisar enligt IFRS (eller K3) märker du att avskrivningarna saknas här. I mindre onoterade fastighetsbolag (eller bostadsrättsföreningar) skrivs fastigheten av över en teoretisk bruksperiod på oftast 50 år. Detta saknas i IFRS som istället, varje år, värderar fastigheterna till marknadsvärde. Det har visat sig att fastigheter inte faller i värde 2 % per år helt enkelt...

Det är här som resultaträkningen börjar bli akademisk. Nästa post är värdeförändringar av fastigheterna. Detta är orealiserade ändringar och pengar bolaget inte ser förrän fastigheterna säljs, sannolikt inte på mycket länge alltså. 2018 steg Castellums fastigheter i värde med 5,2 miljarder, ungefär lika mycket som hela hyresintäkten. Vissa år är det ner med lika mycket och då blir helt plötsligt resultatet eliminerat. Här spretar kassaflöde och resultat iväg rejält då detta inte är pengar som varken betalas in eller ut.

Fastigheterna omvärderas alltså varje år och ändringen hamnar i resultaträkningen och värdet i balansräkningen. Värderingen görs baserad både på marknadspriser, värderingar av tredje personer och på yield. Det sistnämnda är en teoretisk bedömning: när räntan faller, faller avkastningskravet och värdet på fastigheten (om den fortsatt ger samma yield) ökar. En fastighet vars yield är oförändrad kommer dubbleras i värde om avkastningskravet halveras, och vice versa.

Eftersom beräkningen görs med en DCF-kalkyl med terminalvärde spelar även hyreskontraktens längd en roll eftersom de bildar underlag för en längre DCF-period innan terminalvärdet infaller. Terminalvärden är oftast relativt konservativa eftersom de ligger långt in i framtiden.

I en marknad som Stockholms kontorsmarknad idag innebär detta t.ex. att hyran stiger (resultat upp) varpå yield tillfälligt ökar (värde och resultat upp) och marknaden är het (avkastningskrav ner, värde och resultat upp). En het marknad får alltså tre förstärkande signaler samtidigt. En sval marknad drabbas av det motsatta. Detta är i stor utsträckning varför fastighetsmarknaden skapar och knäcker så många miljardärer.

Derivaten är instrument för att reglera räntebindningstider, swappar. Totalresultatet är poster som förklarar differensen mellan resultaträkningen och balansräkningens förändring. Mer tänkte jag inte säga om dessa.

Koncernens balansräkning

Balansräkningen i fastighetsbolag är ofta en utgångspunkt i värderingen och ofta talas om substansvärde, substansrabatt och liknande. Jag tycker ofta detta får alltför stort utrymme då det i princip bara tittar på fastighetsbeståndet som det står och går. Det tar ingen hänsyn till utvecklingen och ledningens skicklighet.

Även här bjuder EPRA på två bra, standardiserade nyckeltal. EPRA NAV och EPRA NNNAV. Det förstnämnda är det långsiktiga substansvärdet, om bolaget behåller fastigheterna för alltid och aldrig betalar av uppskjuten skatt. NNNAV är tvärtom det kortsiktiga substansvärdet om fastigheterna såldes idag och alla uppskjutna skatter betalades. Eftersom fastigheter paketerade i bolag i Sverige säljs skattefritt ligger sanningen oftast väldigt nära EPRA NAV, och NNNAV kan i stort sett bortses ifrån.

Castellums balansräkning, klicka för att förstora
Den dominerande tillgången är förvaltningsfastigheterna värderade till 89 miljarder kronor. Som synes har de stigit med ca 8 miljarder under året. 5 miljarder av dessa var värdeökningen som syntes i resultaträkningen. De kvarvarande 3 miljarderna är ny/om/tillbyggnader + köpta fastigheter - sålda fastigheter.

På skuldsidan finns den uppskjutna skatteskulden som är en teoretisk skatt som bolaget skulle betala om det sålde fastigheterna till det värde de är upptagna. I icke-IFRS-fastighetsbolag finns oftast inte denna post eftersom dessa fastigheter minskar i värde med avskrivningar. Posten uppstår alltså vid värdeökning. I Sverige kommer denna skatt förmodligen aldrig betalas då fastigheterna säljs som bolag med näringsbetingade andelar. Om man inte gör detta uppkommer reavinstskatter och stämpelskatter. Uppskjuten skatteskuld kan ses som hybridkapital, i princip jämförbart med eget kapital.

Räntebärande skulder är 40 miljarder. Observera att den stigit betydligt mindre än fastighetsvärdena, men ändå stigit. Med de låga räntorna skulle bolaget i själva verket kunna bära väsentligt högre belåning, men det har varit en trend bland svenska fastighetsbolag att sänka sin belåningsgrad. Detta beror på två saker: dels för att förbereda sig på eventuell räntehöjning, men också för att få investment grade-klassning av kreditinstitut, något som ger tillträde till ännu lägre finansieringskostnader.

Ej räntebärande skulder kan vara leverantörsskulder, skulder till personal, kortfristiga skatteskulder med mera.

Koncernens kassaflödesanalys

(Detta avsnitt tillägnar jag 40 % 20 år och Niklas Aldén)

Börsdata, den utmärkta datatjänsten som jag inte har något samarbete med men ändå rekommenderar, beräknar för samtliga bolag FCF. Detta nyckeltal, som det definieras, är ointressant. Jag tittar sällan på kassaflödesanalysen för fastighetsbolag då de mest intressanta delarna finns på övre halvan i resultaträkningen, men låt oss titta nu.

Castellums kassaflödesanalys
Översta raden är driftsöverskottet från resultaträkningen. Observera att denna alltså redan innehåller underhållskostnader, driftskostnader m.m. Efter att betalt räntenetto och skatter dragits får du kassaflödet från den löpande verksamheten före ändringar i rörelsekapitalet.

Ändringar i rörelsekapitalet är det många som bråttas med. Om alla dina kunder betalar sina fakturor den 31 december kommer du få likvida medel och kundfordringar sjunka. Om de slirar till den 1 januari (ja, eller nästa bankdag, ni fattar) så får du inte dina likvida medel men dina kundfordringar kommer vara höga. Dessa effekter tas med på nästa två rader och resulterar i kassaflöde från löpande verksamheten.

Om ledningen vore helt passiv, inte köpte, sålde eller byggde ut några fastigheter alls, inte amorterade eller betalade utdelning, så hade de haft 2,8 miljarder att placera hur de ville 2018. Att detta inte kallas för fritt kassaflöde (FCF) är ett problem för FCF, inte för Castellum eller något annat fastighetsbolag. Allt under detta är aktiva beslut som ledning och styrelse har att fatta.

Nästa räcka med poster handlar om investeringar. Här har Castellum valt att nettoinvestera 2,9 miljarder. Mer än kassaflödet från rörelsen alltså. Det är dock helt normalt att delvis lånefinansiera investeringar i fastighetsbranschen, det gäller såklart även nyförvärv. FCF summerar rörelsen med detta avsnitt och kommer då fram till en negativ siffra. Detta är dock inte ett industriföretag som måste köpa nya maskiner ibland för att upprätthålla sin verksamhet. Underhållet ligger redan högst upp i första raden. De investeringar som görs i detta avsnitt är snarare expansioner av verksamheten med nya intäktskällor. Därför blir FCF extremt missvisande.

Slutligen kommer finansieringsverksamheten. Här finns en nettoökning av lånen på 2 miljarder samt förra årets utdelningar på 1,4 miljarder samt lösen av räntederivat, troligen kopplade till sålda fastigheter. 2 miljarder lån på 2,9 miljarder investerat låter som en ökning av belåningsgraden, men tack vara värdeförändringarna blir det inte så.

Totalt sett landar kassaflödet på +40 miljoner 2018, mot -56 2017. Siffrorna här nere är jämförelsevis små. Det finns ingen anledning för ett fastighetsbolag att hålla särskilt stor kassa, man kan alltid få bättre förräntning genom investeringar eller amorteringar.

Moderbolagets räkenskaper

Twitter bjöd även på en diskussion om moderbolagets räkenskaper. Moderbolaget är det bolag du äger (det finns inga aktier för en koncern) som sedan äger dotterbolagen i sin tur. Alla börsnoterade bolag redovisar lite motvilligt moderbolagets räkenskaper också.

Att förstå ett moderbolags räkenskaper fullt ut kräver nästan att du känner ekonomichefen, för här ligger massor med beslut om hur vinster och tillgångar ska fördelas mellan olika delar av koncernen som inte kommuniceras med utomstående på något vettigt sätt.

En koncernredovisning är, enkelt uttryckt, summan av alla bolagen ingående i koncernen minus alla deras fordringar, skulder och fakturering sinsemellan. Tanken är att om man kokte ihop alla ingående bolag till ett enda bolag så skulle det se ut som koncernredovisningen gör.

Castellum AB (publ):s räkenskaper
Intäkterna och kostnaderna i Castellums moderbolag är små, sannolikt management fees som faktureras dotterbolagen och lönekostnader för ledning och styrelse. Bolaget tar emot utdelningar från dotterbolagen och gör tydligen även vissa nedskrivningar av dotterbolag. Det är inte ovanligt att något bolag är felvärderat eller blir det efter någon förändring och det händer här ibland.

Observera att dotterbolagen är onoterade och värdeförändras inte (annat än nedskrivningar och eventuella återföringar som vi såg ovan), så årets 5 miljarder i värdeökningar i fastigheterna syns inte i moderbolaget.

På balansräkningen syns att en stor del av koncernens skulder ligger i moderbolaget. Sedan lånas pengarna ut till dotterbolagen (fordringar koncernföretag). Att centralisera skulderna ger möjlighet att upphandla större lån, att styra finansieringen centralt och lägre riskbedömning från borgenärerna.

Om fastigheter skulle börja falla i värde måste först de övervärden som finns i dotterbolagen elimineras, sedan skulle moderbolaget behöva göra nedskrivningsprövningar av dotterbolagen. Så även om moderbolagets soliditet ser betydligt svagare ut än koncernens är den faktiska styrkan mer lik vad koncernen uppvisar.

Om någon fortfarande är vaken och vill att jag borrar i någon annan aspekt av redovisningen, så är det bara att kommentera nedan.

31 kommentarer:

  1. Hej, grymt inlägg. Vet inte om jag misstolkar – men du skriver att en het marknad leder till en ökad yield. Men är det inte så att de mest attraktiva fastigheterna uppvisar lägst yield (som jag tolkar som riskpremie) eftersom värderingen av framtida potentiella hyror är hög i förhållande till nuvarande driftöverskott? Är det helt enkelt så att i den heta marknaden så har inte potentialen realiserats utan visas istället i ökade fastighetsvärden som drar ned yielden?



    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej, het marknad leder till högre värderingar och lägre yield. Tror inte jag skrivit något annat?

      Radera
    2. Jag tolkade så med meningen:

      "I en marknad som Stockholms kontorsmarknad idag innebär detta t.ex. att hyran stiger (resultat upp) varpå yield ökar (värde och resultat upp) och marknaden är het (avkastningskrav ner, värde och resultat upp)."

      Radera
    3. Tack Olof, gjorde en liten justering i texten.

      Radera
  2. Vilka poster är det lättast att göra "fel" på -
    underhåll borde väl kanske schabloniseras tänker jag, finns några bra höftningar där?

    Andra tips om hur man hittar ineffektivitet som går att förbättra, höga uppvärmningskostnader, renovering -> hyreshöjning etc?

    Andreas

    SvaraRadera
  3. Hatten av för en utmärkt genomgång! Jag har några reflektioner jag vill lyfta.

    Vad gäller synen på fastighetsbolagen som skattefrälse så kom den s.k. paketeringsutredningen fram till att fastighetssektorn INTE är lägre beskattad än andra. Det är inte heller så att paketeringen är någon form av kryphål, utan det är så det är tänkt att fungera.

    Det är inte heller något konstigt att bolagen inte betalar skatt för icke realiserade värdeökningar. Om de skulle behöva göra det så borde ju investmentbolagen också betala löpande skatt på sina substansvärdeökningar.

    Det är inte heller så att man utan vidare kan sälja fastigheterna paketerade och därmed slippa den uppskjutna skatten. Den övertas ju av köparen som i sin tur ofta begär en rabatt för detta. Man kan t.ex. göra en nuvärdesberäkning av den uppskjutna skatteskulden, liknande Castellum gör i beräkningen av sin EPRA NNNAV.

    En annan kritik mot fastighetsbolagen är att de bokar upp löpande underhåll istället för att ta det på förvaltningsresultatet. Detta leder till högre skatt men spelar ingen roll för det totala resultatet. Det kan dock ha betydelse för synen på bolaget på såväl aktie- som räntemarknaden vilket säkert är förklaringen till varför det ändå förekommer.

    Vad gäller risken för hyresfall vid en konjunkturnedgång kan jag påminna om vad som hände efter dotcomkraschen. Då föll prime rent för Stockholms CBD från närmare 6000 kr per kvm till dryga 3500 trots att lågkonjunkturen var mycket mild - på en längre BNP-graf går den knappt att urskilja. Hyrorna hann sen återhämta sig något till finanskrisen varefter de föll tillbaka igen. Sen dess har de nästan trefaldigats. Man behöver inte vara domedagsprofet för att misstänka att de kan falla framöver.

    Finansieringssidan är också intressant att titta på ur ett riskperspektiv. Efter finanskrisen har bankerna minskat sin andel av fastighetsfinanseringen och deras plats har tagits av företagsobligationer och andra räntepapper inkl preferensaktier. Idag är fastighetssektorn den överlägset största utgivaren av dessa värdepapper och det är osäkert hur den marknaden skulle klara en större nedgång. Det kan vara så att vi kommit ur askan i elden och undviker en ny bankkris till priset av en credit crunch på obligationsmarknaden. Det skulle sannolikt ta emot för Riksbanken att gå in och stödköpa dessa obligationer. Det finns i så fall en uppenbar risk att bolagen måste ta in nytt kapital för att säkerställa sin överlevnad.

    Inget av detta verkar dock oroa marknaden. Hemfosa som investerar i samhällsfastigheter - en nisch som var helt död fram till för några år sen - handlas 7% över Q3:ans EPRA NAV trots att de har en belåningsgrad inkl preferenskapitalet på nästan 65%. Fast Partner som ofta köper högavkastande fastigheter med höga vakanser handlas till 19 % premie (NAV justerat för preferenskapital) med en motsvarande belåning på nästan 55%. Sagax som haft en fantastisk värdeutveckling genom att investera i logistikfastigheter handlas till 75% premie för B-aktien och ännu mer för A-aktien.

    Castellum ser i det sammanhanget riktigt billig ut, inte minst med tanke på att de tagit ned belåningen senaste åren.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för bra kommentarer Mattias!

      Jag menade inte kommentarerna om skattebetalningen som kritik. Jag har inte heller läst paketutredningen, men om jag läser vad fastighetsbolagen faktiskt betalar i skatt och jämför med andra bolag så är min bild att siffran är mycket låg i förhållande till förvaltningsresultatet.

      Bra kommentar även om obligationsmarknaden. Det är intressant att finansieringen flyttat från bankerna till denna. Bankernas kapitaliseringskrav och riskkrav har hindrat dem att konkurrera, är min bild, varpå andra glatt krupit längre ut på riskgrenen. Men tror du inte att bankerna kliver in igen vid en credit crunch, naturligtvis till ett högre pris?

      Med vänlig hälsning LL

      Radera
    2. Vad man ofta glömmer är att fastigheterna är belagda med fastighetsskatt samt att det säljs en mängd fastigheter som inte är paketerade i branschen varje år. Då betalas inte bara realiserad vinstskatt utan även stämpelskatt. Fastighetsskatten skickas visserligen vidare till hyresgästen oftast, men den är ändå en skatt på sektorn som visar att en ännu högre hyra hade kunnat tas ut.

      Vad som händer i en credit crunch är förstås helt omöjligt att förutse. Det beror nog mycket på hur djup krisen är, om den är lokal eller global, om den är begränsad till kommersiella fastigheter etc. Jag tror att om nedgången blir tillräckligt markant så kommer inte bankerna vare sig kunna eller vilja täcka upp bortfallet och då återstår nyemissioner, försäljningar för att få fram kapital etc. Utländska investerare och pensionsbolag kan nog vara intresserade om priset är rätt.

      Mvh Mattias

      Radera
  4. Tack för ett toppeninlägg!

    SvaraRadera
  5. Först, bra inlägg. Sektorer som gått bra lockar många nya samtidigt så är ju fastighetsredovisningarna inte de lättaste att sätta sig in därav blir det väl diskussion. Sedan, till Mattias. Jag tror du har en väldigt bra poäng i att finansieringssidan har förändrats. Det känns som utbudet har exploderat på obligations och preferensaktiesidan. Kreditrisk har flyttats mer och mer från bankerna till investerare direkt. Jag tror faktiskt bank är mindre farligt nu än förr. Trots att bank har gått "dåligt" på senare tid. Sedan är ju branscher som hanterar Other Peoples Money alltid riskfyllda i nedgångstider. Svårt att förutse hur balansräkningarna påverkas.

    SvaraRadera
  6. Tack för detta inlägg!

    Två saker som förvirrade mig:
    "Om du (mot förmodan) läst resultaträkningar för fastighetsbolag som inte redovisar enligt IFRS märker du att här saknas avskrivningar helt."

    "Totalt sett landar kassaflödet på +40 miljoner 2018, mot -56 2018."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Första: lite konstig mening, betyder att IFRS inte medger/kräver avskrivning på fastigheter

      Andra: "Periodens / Årets kassaflöde", tredje raden nerifrån

      Radera
    2. Precis, IFRS kräver inte avskrivning på fastigheter. Men det du skriver är att i en resultaträkning som INTE redovisar enligt IFRS...

      Kanske bara jag som är helt väck, men tänkte bara då inlägget är skrivet i utbildande syfte ge dig en chans att uppdatera.

      Radera
    3. Tack, håller med att meningen var invecklad, jag justerade den något.

      Radera
    4. Tack för korrigeringarna. Då du dubbelkollat detta två gånger nu så utgår jag ifrån att det är korrekt och kan därmed konstatera att jag inte förstår mig på vissa saker.

      "Om du (mot förmodan) läst resultaträkningar för fastighetsbolag som inte redovisar enligt IFRS" - Jag trodde mig ha läst en som redovisade enligt K3, dvs inte IFRS

      "märker du att avskrivningarna saknas här." - Tyckte mig se avskrivningar

      Radera
    5. Kul att någon lusläser här!

      Med HÄR avser jag hos Castellum, finner du avskrivningar här?

      Med K3 ställer du mig lite. Du har rätt, enligt K3 värderar man till marknadsvärden, precis som IFRS. Jag har helt enkelt inte lusläst större fastighetsbolags årsredovisningar sedan 2013 då K3 infördes (eller så har jag helt enkelt glömt det).

      Ska justera inlägget, tack!

      Radera
  7. Hej! Tack för ett riktigt grymt bra inlägg! Jag reflekterar över att... Tycker du inte att det är ett problem i många företag generellt sett att dem räknar med orealiserade tillgångar?

    Jag tycker i alla fall det. Allting har ju ett uppskattat värde
    .. Men egentligen är det ju inte värt mer än luft innan det realiseras.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Just i detta fallet är det inte bolagets "fel" utan det föreskrivs av redovisningsreglerna. Jag föredrar egentligen lägsta värdets princip som tillämpas av onoterade bolag. Det lämnar då bedömningen av marknadsvärdet helt i läsarens händer.

      Radera
  8. Kan du hjälpa mig när det kommer till amerikanska bolag och REIT?

    Vi kan ta denna årsredovisning bara som exempel för jag förstår inte men har kikat på bolaget och vill kanske ta in det: https://www.newresi.com/investor-relations/annual-reports/2017ar

    När man tittar på amerikanska REIT bolag har jag förstått att FFO kan vara en viktig del?
    Vad jag förstår är FFO=nettoinkomst (vilken menar de då, finns många poster av detta..) plus avskrivning och amortering minus de inkomster de fått från försäljning av fastigheter (hittar ej dessa rubriker men eftersom att företaget köper lån kanske det inte är aktuellt med dessa poster?). I så fall, är nettoinkomsten också deras FFO? Är nettoinkomsten det som står precis under "Cash Flows From Operating Activities"? Eller kan FFO tänkas vara "Cash, Cash Equivalents, and Restricted Cash, End of Period" ?
    Sid 127 är kassaflöde.

    Vad gör man sedan med FFO? Hur använder man det? Vad är bra/dåligt? Hur räknar jag ut kassaflöde per aktie? Vart i de amerikanska redovisningarna kan jag se hur många aktier som finns i bolaget? Vad heter det?Hur räknar jag ut FFO i förhållande till pris? (liknande som p/E) Tar jag FFO/pris eller pris/FFO (står olika på olika platser och jag fattar inte. Tar jag ex den länkade årsredovisningen och räknar får jag 446,050/16 = 27,87. Har jag använt fel siffror då? Är det högt/lågt? Om man ska använda det liknande som p/e känns det högt.

    Vad är mer viktigt att titta på när man analyserar amerikanska bolag (reit)?Vad är viktigt att titta på när man i övrigt analyserar amerikanska bolag? Vad i årsredovisningen är viktigt?

    SvaraRadera
  9. Grymt bra inlägg som vanligt Luppen! När jag blir stor vill jag bli som dig! ;D

    Aktiepappa - en blogg om ekonomi och aktier

    SvaraRadera
  10. Tack för ett jättebra och intressant inlägg! Jag är själv ganska tung i fastighetsbolag. Tycker att fastighetsbolag är enkla att räkna på och ger bra avkastning över tid. Varför handla aktier till premie när man kan handla aktier i Amhult 2 och Trianon till substansrabbat?



    Mvh
    Henrik

    SvaraRadera
  11. En av de bästa inläggen på länge inom liknade nischade bloggar/sajter. Bra sammanställt och välinformerat, gissar att det tog sin tid att göra, tack :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1 timme (en lördagkväll) att skriva, 3 timmar att rätta alla fel, de flesta små tack och lov.

      Radera
  12. Luppen: har du någon bra litteratur om aktieinvestering/börs/strategi att rekommendera? Typ en topp 3 lista med, i ditt tycke, bästa böckerna som har påverkat ditt sätt att investera. Mvh Christian

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag ger samma tips som jag brukar, världens bästa investeringsböcker jag läst är (dvs. de som passade just mig bäst när jag först läste dem):

      1. Graham: The Intelligent Investor
      2. Marks: The Most Important Thing

      Jag kommer aldrig på nummer tre. Kanske är Malkiel's "A Random Walk Down Wall Street" en bra tredje bok, för att den utmanar de båda första?

      Mvh

      Radera
  13. @Lundaluppen, nu när det är återbetalning av utländsk källskatt i KF, ryktas om utbetalning hos Nordnet denna vecka.
    Hos Avanza är den numera uppdelad i större del utbetald förra veckan och en mindre del som kommer "senare" pga administrativa förseningar i kontakten med utländska skatteverk. De försöker väl få tillbaka större del än tidigare, de har ju fått viss kritik för att inte betala tillbaka allt (som de borde).

    Här kommer man som flitig läsare av din blogg osökt att tänka på din kontakt med det danska skatteverket, din senaste uppdatering var ju 25 sept 2018 för det ärendet. Har du hört något sedan dess?

    Det är ju lite gulligt att danskarnas skatteverk - SKAT - är samma ord på danska som "darling" på engelska.....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, intet nytt från SKAT, håller med om att namnet är rätt roligt ;-)

      Ikke min SKAT!

      Radera
  14. I Stycket ovanför "moderbolagets räkenskaper" så har du skrivet 2018 två gånger , ett ska troligen vara 2017 gissar jag.

    SvaraRadera
  15. Under de senaste två veckorna läste jag en kommentar från online blogg webbplats som räddade mitt äktenskap från skilsmässa, verkligen information är kraftfull. Jag hade god avsikt att dela med dig om min personliga livserfarenhet i min äktenskapsaffär. Min man skilde mig senast 2 år, han flyttade ut för att träffa en annan kvinna, jag grät varje kväll när jag kommer ihåg min dotter frågar mig när kommer pappa att komma tillbaka hem till middag ikväll! jag älskar min honom så mycket och vi har en tjejflicka på 6 år gammal. jag kontaktar så många stavningskastare förra året ingen kunde ta tillbaka min man, de alla krävde mycket pengar från mig, jag gav upp på kärleksspell till förra veckan, jag gick för att besöka min vän hemma, sa jag till min vän allt som händer med mig och jag delar mitt hjärtesmärta till min vän Michelle, hon uppmanade också mig att kontakta kommunikation med samma Spell Caster Dr.oduduwa, jag läste om honom online bloggkommentar, som har en stavning magisk kraft för att få tillbaka älskling man Hem. Min man var under en ond spell från en annan kvinna som hävdar att de daterades tillbaka i högskolan, hon övertygade om att min man skulle skilja mig. Min man Anders kom tillbaka hem till mig bara igår och grät att han var ledsen för skilsmässa mig, han beklagade och sa att han inte hade rätt sinnen. Det är sant att min man var under en ond spell från en annan kvinna för att hon hävdar att min man daterade henne innan hon blev gift med mig. Dr.Oduduwa hjälper mig att lösa mitt äktenskapsproblem. ikväll, jag och min man med vår dotter, äter middag tillsammans i storsäljare. Jag är väldigt glad och använder detta medium för att uppskatta DrOduduwa love spell powers.
    Dr.Oduduwa försäkrade mig att han kan hantera sådana problem;
    - Ljusstearinljus Kärlek stavar till Ta tillbaka ex-make / ex-wife
    - Honey Spell för att sluta fuska och sluta ligga i ett förhållande
    - Fredkärlek Stavning böner för att komma tillbaka Stolt på ditt förhållande - Stava bönskrafter om du vill föda din egen bebis - Vit magisk stavning för att stoppa skilsmässa / separationsstavning. - röda stearinljus stavar böner för att få betalt tillbaka förlorade pengar. - Lycka stava charm för att locka kärlek och lita på relationen. - stava böner för att få snabb jobbpromotion på arbetsplatsen. - Undersökningsframgång bra lycka Stava. - Finansiella affärer framgång genombrott stavning böner. Kärlek Stava att locka uppmärksamhet och respekt,
    - Traditionella rötter och örter för att läka blodcancersjukdomar, bota till högt blodtryck och andra kroppssmärtor. Sedan min kommunikation med Dr.Oduduwa verkar han vara som en far till mig. Jag uppskattar hans råd och visdomsord som såg mig igenom.
    Jag rekommenderar verkligen DrOduduwa Love Spell Caster, om du har liknande problem med äktenskapsrelationer, skicka ett e-postmeddelande för att kommunicera med Dr.Oduduwa för en snabb brådskande lösning för att ta tillbaka ditt förlorade kärleksförhållande: (dr.oduduwaspellcaster@gmail.com)
    WhatsApp nr: +79268011965

    SvaraRadera