Torslanda By Night

Jag vaknade med en fruktansvärd huvudvärk natten mellan torsdag och fredag och tog ett par tabletter. Medan jag väntade på att de skulle kicka in läste jag en godnattsaga i form av några rapporter och analyser av Torslandas stolthet Amhult 2 AB.

Till skillnad från andra höga makthavare twittrar jag inte under småtimmarna, men igår kväll skrev jag följande tweet:

Jag fick en hel del kommentarer på den tweeten och många önskade en analys av Amhult 2, vilket jag inte kommer göra. Men säger man A kan det vara värt att säga åtminstone lilla b.

Om jag själv fick erbjudandet i tweeten ovan skulle jag ställa mig följande frågor:

• 5 miljoner? Hur vet du det?
• Tänker du realisera det värdet? Nej, inte i Amhults fall, då blir följdfrågan: vilken avkastning kan huset ge i form av hyresintäkter?
• Vad kostar det att bygga kåken?
• Hur ska bygget finansieras, vad blir min insats i detta?
• När är bygget klart? På riktigt alltså, när får vi hyresintäkterna?
• Finns det inte någon tomt i närheten jag kan få köpa för 1 miljon, som du gjorde?
• Vem är egentligen du, ror du detta i land?

Du som läser detta inlägg kan säkert komma på ett par frågor till. Allt detta är högst relevant i fallet Amhult 2, här säljs ett framtida företag. H&M säljs med 8000 butiker om jämförelsen tillåts.

Självklart är jag inte den förste att räkna på detta. En sammanställning har gjorts av bloggaren Jakten på ekonomisk frihet, mer att läsa finns även hos Snåljåpen och bröderna Henriksons blogg. Här tänkte jag utgå från Jaktens blogg. Jag har inte granskat siffrorna, inte verifierat dem mot rapporter eller något slags data, så läs med en nypa (knytnävsstor) salt. 

Jakten ger sig på att värdera vad det fullutvecklade bolaget genererar i förvaltningsresultat. Han beräknar att produktionskostnaderna är 820 miljoner kronor för att färdigutveckla fastigheten, vilket kommer tillföra 1 230 miljoner i marknadsvärde. Dessa investeringar kommer tillföra ytterligare 76 miljoner i driftsnetto, han tar inte upp finansieringssidan utan utgår i kalkylen från att intäkterna kan delas på dagens aktier.

En titt i senaste kvartalsrapporten visar att bolaget har 61 % soliditet och räntekostnader på knappt 2 %. Om vi antar att belåningsgraden på kommande projekt höjs till 60 % (som anges som maximal belåning i årsredovisningen) behöver 5,3 miljoner aktier emitteras till dagens kurs och räntekostnaderna ökar med 10 miljoner årligen.

Ett förvaltningsbaserat resultat (exklusive värdeförändringar alltså) 2021 eller när det kan tänkas vara klart blir då 74 miljoner (enligt Jakten) vilket blir 6 kronor per aktie med 12,2 miljoner aktier. Med dagens pris på 61 kronor låter jag läsaren avgöra om det är attraktivt.

Observera att varenda siffra ovan kan vara (och sannolikt är) fel men jag tycker det är denna typ av kalkyl en intresserad investerare bör göra för att värdera framtida Amhult 2, om man är villig att satsa på detta bolag och denna ledning.

Om vi återgår till den sista frågan i min inledande lista med frågor - vem leder detta bolaget - så är min magkänsla att det är engagerade, långsiktiga, seriösa byggare. Men när det gäller finansiering har jag hört en del varningssignaler där nedanstående tweet lite sammanfattar saken:

Företagsekonomi

Så min fråga till dig som investerar i Amhult 2: vad är du beredd att betala för en kassaflödesgenererande enhet som inte existerar ännu? Pälsen är till såld, nu ska björnen skjutas.

Jag är inte intresserad att investera i Amhult 2 utan föredrar bolag med track record, det gäller i alla sammanhang. Detta ska inte ses som en analys utan snarast som en reflektion. Jag hoppas Amhult 2 blir en rungande framgång för alla inblandade. Vad tycker läsarna om detta bygge?