söndag 26 november 2017

Torslanda By Night

Jag vaknade med en fruktansvärd huvudvärk natten mellan torsdag och fredag och tog ett par tabletter. Medan jag väntade på att de skulle kicka in läste jag en godnattsaga i form av några rapporter och analyser av Torslandas stolthet Amhult 2 AB.

Till skillnad från andra höga makthavare twittrar jag inte under småtimmarna, men igår kväll skrev jag följande tweet:


Jag fick en hel del kommentarer på den tweeten och många önskade en analys av Amhult 2, vilket jag inte kommer göra. Men säger man A kan det vara värt att säga åtminstone lilla b.

Om jag själv fick erbjudandet i tweeten ovan skulle jag ställa mig följande frågor:
  • 5 miljoner? Hur vet du det?
  • Tänker du realisera det värdet? Nej, inte i Amhults fall, då blir följdfrågan: vilken avkastning kan huset ge i form av hyresintäkter?
  • Vad kostar det att bygga kåken?
  • Hur ska bygget finansieras, vad blir min insats i detta?
  • När är bygget klart? På riktigt alltså, när får vi hyresintäkterna?
  • Finns det inte någon tomt i närheten jag kan få köpa för 1 miljon, som du gjorde?
  • Vem är egentligen du, ror du detta i land?
Du som läser detta inlägg kan säkert komma på ett par frågor till. Allt detta är högst relevant i fallet Amhult 2, här säljs ett framtida företag. H&M säljs med 8000 butiker om jämförelsen tillåts.

Självklart är jag inte den förste att räkna på detta. En sammanställning har gjorts av bloggaren Jakten på ekonomisk frihet, mer att läsa finns även hos Snåljåpen och bröderna Henriksons blogg. Här tänkte jag utgå från Jaktens blogg. Jag har inte granskat siffrorna, inte verifierat dem mot rapporter eller något slags data, så läs med en nypa (knytnävsstor) salt

Jakten ger sig på att värdera vad det fullutvecklade bolaget genererar i förvaltningsresultat. Han beräknar att produktionskostnaderna är 820 miljoner kronor för att färdigutveckla fastigheten, vilket kommer tillföra 1 230 miljoner i marknadsvärde. Dessa investeringar kommer tillföra ytterligare 76 miljoner i driftsnetto, han tar inte upp finansieringssidan utan utgår i kalkylen från att intäkterna kan delas på dagens aktier.

En titt i senaste kvartalsrapporten visar att bolaget har 61 % soliditet och räntekostnader på knappt 2 %. Om vi antar att belåningsgraden på kommande projekt höjs till 60 % (som anges som maximal belåning i årsredovisningen) behöver 5,3 miljoner aktier emitteras till dagens kurs och räntekostnaderna ökar med 10 miljoner årligen.

Ett förvaltningsbaserat resultat (exklusive värdeförändringar alltså) 2021 eller när det kan tänkas vara klart blir då 74 miljoner (enligt Jakten) vilket blir 6 kronor per aktie med 12,2 miljoner aktier. Med dagens pris på 61 kronor låter jag läsaren avgöra om det är attraktivt.

Observera att varenda siffra ovan kan vara (och sannolikt är) fel men jag tycker det är denna typ av kalkyl en intresserad investerare bör göra för att värdera framtida Amhult 2, om man är villig att satsa på detta bolag och denna ledning.

Om vi återgår till den sista frågan i min inledande lista med frågor - vem leder detta bolaget - så är min magkänsla att det är engagerade, långsiktiga, seriösa byggare. Men när det gäller finansiering har jag hört en del varningssignaler där nedanstående tweet lite sammanfattar saken:

Företagsekonomi

Så min fråga till dig som investerar i Amhult 2: vad är du beredd att betala för en kassaflödesgenererande enhet som inte existerar ännu? Pälsen är till såld, nu ska björnen skjutas.

Jag är inte intresserad att investera i Amhult 2 utan föredrar bolag med track record, det gäller i alla sammanhang. Detta ska inte ses som en analys utan snarast som en reflektion. Jag hoppas Amhult 2 blir en rungande framgång för alla inblandade. Vad tycker läsarna om detta bygge?

34 kommentarer:

  1. Ja alltså. Bolaget handlas under bokfört värde just nu.
    Fastigheten som även får en påbyggnad(där folktandvården flyttar in i 20+år) stog inte färdig vid förra årets värdering. En tanke till nästa runda....

    Bolaget bygger en kåk i taget. Tanken är att 2020+ ska man kunna fortsätta bygga i Skogens Gård men det dröjer säkert längre.

    Att Maria har sagt att preffar är dyrt vet jag inte riktigt hur Lindhe kunde vinkla på det sättet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är EPRA NAV och EPRA EPS nu? Medger att jag är lite lat som inte kollar upp det själv...

      Radera
    2. P/B tycks vara 0,9 och P/E 35 om man extrapolerar senaste kvartalet fyra gånger. Förhoppningsvis och antagligen kommer resultatutvecklingen vara starkare än substansutvecklingen.

      Radera
    3. EPRA NAV blir ju lite konstigt i det här sammanhanget.
      Men substansvärdet är 74 kr, troligtvis 80 vid årsskiftet men jag har ju haft fel förr.

      Radera
    4. Om du köper dagens substansvärdering bör du kämpa emot emissioner med näbbar och klor. Att emittera till substansrabatt är värdeminskande.

      Radera
    5. Varför är du rädd för emisson? - ojsan klockan är visst 01:00.

      Radera
    6. Hur eller hur. Senaste emissionen gjordes över substansvärdet 80 kr och blev övertecknad.

      Radera
  2. Inte lätt att värdera bostadsutvecklare. Vad händer när man utvecklat färdigt....? Är sådana bolag värda flera hundra miljoner kronor om det inte kommer ske några fler framgångsrika projekt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta är ju inte en utvecklare som andra, syftet här tycks vara att bygga för egen förvaltning medan andra utvecklar för att sälja.

      Radera
  3. Jag skippar nog att köpa björnapälsen, men jag måste erkänna att jag skrattade lite till denna fina jämförelse:
    "Pälsen är till såld, nu ska björnen skjutas." ;D

    SvaraRadera
  4. Torslanda är ett fruktansvärt ställe att bo på med en natur som består av fula, kala klippor. Klimatet är ett ihållande kallt regn rakt i ansiktet och stormen blåser konstant. Till detta skall läggas en närmast konstant lukt av antingen avlopp från reningsverket eller någon annan stickande doft från raffinaderierna. Inte ens om jag fick betalt skulle jag flytta dit.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle nog säga totalt tvärtom. Nära till havet(frisk luft), massor med motionsslingor/skog för promenader/löprundor, regnar sällan på grund av att det blåser från havet som trycker det vidare in mot stan. Perfekt ställe att bo/växa upp på.

      Radera
    2. Det är helt ovidkommande vad du tycker om klipporna eller regnets sätt att falla, det är lång kö till bostäderna och risken närmast obefintlig att de skulle stå tomma efter färdigställandet.

      Radera
  5. Den rubriken!!!

    Enig med Gustav, Hising Island är liksom inte Göteborg. Det visste redan Olof Skötkonung för tusen år sedan när han spelade bort ön i ett tärningsspel. ;)

    Förstår att tomtexemplet tjänar som en liknelse för Amhult2. Men tycker det är intressant nog i sig. Jag har haft ett liknande läge där jag erbjudits köpa en tomt där ägaren ägde 60% eller något sådant av en sjötomt tillsammans med ytterligare två ägare. En lantmätare vi känner hävdar att man som majoritetsägare har någon sorts rätt att bygga på tomten även mot de andra ägarnas samtycke. Så därför skulle jag inte känna mig helt bekvämt med 20% om inte avtalet var tydligt reglerat. Ingen affär ännu eftersom risken förstås finns att man i praktiken måste köpa ut de andra ägarna vilket skulle bli mycket dyrt. Som minoritetsägare kan man lätt fastna med skägget i brevlådan.

    SvaraRadera
  6. Ögnat genom dessa analyser. Det finns få saker som tycks så intressant som denna framtid som ingen vet något om. Svar på frågan. Vad är du beredd att betala för en kassaflödesgenererande enhet som inte finns? Svar: Ingenting.

    Då håller jag bolag som Victoria park, och D Carnegie betydligt högre. Här renoverar man upp fastigheter i miljonprogrammet efter hand, och kan på så sätt öka hyrorna. Vilket bör leda till högre fastighetsvärden i denna framtid. Här finns trots allt några hus att arbeta med.

    Fyllde på i Hufvudstaden i veckan. Allt fungerar, och finns på plats här och nu.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
  7. Det finns ganska många fastighetsbolag som handlas till rabatt på börsen, och man kan inte ta för givet att rabatten ska försvinna i närtid. Erik Hermanson på Humle pushade Stendörrens 25%-iga substansrabatt trots starkt kassaflöde hos EFN i torsdags och aktien som har låg omsättning stack direkt 5-6%. Amasten, som fått ny ledning som tidigare drev Akelius framgångsrikt, handlas till över 35% rabatt trots ambitioner att öka substansvärdet kraftigt närmaste åren.

    Bland större bolag kan vi se att AtriumLjungberg med fastigheter i storstäderna handlas till 23% rabatt. Hufvudstaden med cityfastigheter handlas till ca 15% rabatt etc. Och på Bloomberg kunde jag läsa häromdagen att en av världens största fastighetsaktier, Land Securities i UK, handlas till 36% rabatt (sannolikt till följd av Brexit-oron).

    Samtidigt handlas Sagax B till 59% premie och både Erik Selin och Rutger Arnhult har sagt att den känns billig även på dessa nivåer. Allt beror förstås på vad man tror om framtiden och hur man ser på risken.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
  8. Mattias,

    Tack för en bra kommentar. Min poäng var att när det finns bolag av denna kaliber som du tar upp på plats behöver man inte ge sig på bolag där pälsen är såld och där björnen skall skjutas i framtiden. Fast precis som du säger framtiden och risken är som alltid viktiga parametrar. Jag försöker se här och nu.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lars,

      Det är så jag tänker också. Har själv köpt tillbaka Hufvudstaden på senaste dippen. Köper man fastighetsbolag bl.a. p.g.a. deras substansrabatt ska man vara beredd att äga dem långsiktigt, och Hufvudstaden ger en skaplig utdelning medan jag väntar på att sentimentet ska vända.

      Pratade för övrigt nyligen med en bekant som är fastighetschef för CBD på en av de större ägarbolagen och han bara skakade på huvudet åt hur galet stark kontorsmarknaden är just nu i Stockholm. Enda orosmolnet är att när det går så bra att det är svårt att se hur det kan fortsätta. Men faktum är att även om marknadshyrorna slutade stiga skulle förvaltningsresultatet fortsätta stiga i flera år efterhand löpande kontrakt omförhandlas eller lokalerna hyrs ut till nya hyresgäster.

      Mvh Mattias

      Radera
  9. LL
    Såg först nu att du gjort förändringar, vad det gäller motiverat p/e på bevakningslistan!

    Har du kommenterat det någon stans som jag missat?
    Kalle56

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag gör lite justeringar ibland utan att kommentera.

      Radera
  10. I stort sätt så ser jag att en väldigt liten potentiell nedsida i amhult2. Som du nämner så finns det såklart en fin uppsida om allt faller väl ut. Så vad kan då stoppa detta? Kortfattat ser jag tre orosmoln: det geografiska lägets attraktionskraft, förseningar i byggnationer och behovet av ytterligare nyemissioner. Angående det geografiska läget så är jag ingen expert, men det är betryggande att kölistan för hyreskontrakten är så lång som den är. Gällande förseningar så har bolaget hittills levererat samtliga kvarter i tid. Om detta inte skulle fortsätta ser jag att bolaget missar några månaders uteblivna hyresintäkter men inte så mycket värre än så. Felbyggen lär ju entreprenören stå för. Gällande finansieringen så ska jag ta en extra titt för att rannsaka VD-orden om att det inte ska behövas någon mer nyemission för att bygga klart etapp två av amhult c. Skulle hennes beräkningar inte hålla ser jag dock detta mer som att avkastningen kommer att spädas ut snarare än att jag kommer att förlora pengar. Därför ser jag på min investering i amhult2 som ”heads - I win. Tails - I don’t lose much”.
    Är jag för naiv i min syn på bolaget?

    SvaraRadera
  11. Attraktionskraften behöver man inte vara så orolig över. Har prata med personer med god insyn på marknaden både på privatsidan och kommersiella. Så då är det förseningar i bygget samt ev ökade kostnader för byggnation. Allt verkar ju gå som bolaget planerat för (tom bättre)- så ser det också som en investering med låg risk, men såklart all investering innebär risk.

    Ser positivt på ledningen, dom vet vad dom gör, har lång erfarenhet och försöker inte göra allt så komplicerat som många andra fastighetsbolag med derivat, preffar etc.

    SvaraRadera
  12. Kring nyemissionsrisken säkerställde förra årets nyemission en finansiering om c. SEK 500m om jag minns det rätt.

    Per Q3 uppgick totala skulder till SEK 250m (inklusive kortfristiga skulder).

    För att färdigställa Hus L, M (208:2) och 108:3 estimeras investeringar om SEK 98m (räknat per Q317 med redan SEK 82m i nedlagda kostnader, delta bokfört värde och marknadsvärdering fg bokslut).

    Under 2019/2020 estimeras investeringar om SEK 242m (Hus 108:2 och 206:2).

    Total utgående skuld SEK 590m (räcker detta?). För att hålla sig inom skuldsättningsmålet kommer det att behövas uppvärderingar av färdigställda hus, men eget kapital per Dec-17 kan nog förväntas uppgå till dryga SEK 515m (IB SEK 459m, årets resultat exkl värdeförändring SEK 10m och en uppvärdering av Hus N (208:1) SEK 46m).

    (Äger aktien sedan ett par veckor)...

    SvaraRadera
  13. Hej Luppen!
    En fråga som inte hör till inlägget, hur gör du för att hålla automatisk uppdatering av aktiekurserna i din bevakningslista?

    Tack / K

    SvaraRadera
    Svar
    1. Använd formeln =GoogleFinance(”STO:INVE-A”) för att exempelvis hämta för Investors A-aktie. För att hitta vad tickern heter brukar jag gå in på Google Finance, men den sidan verkar vara under ombyggnad?

      Radera
  14. Jag är inte intresserad av att köpa en del av din tomt, men om du lovar att posta många inlägg under din jakt på björnen så skulle jag kunna tänka mig att lägga en slant på pälsen :)

    SvaraRadera
  15. Hej Lundaluppen! På min blogg är det bara solsken i Torslanda. Med vänliga hälsningar Jakten på ekonomisk frihet https://investeramiljoner.blogspot.se/2017/11/solsken-i-torslanda.html

    SvaraRadera
  16. Off-topic,

    Ingen värdeinvesterare bryr sig måhända, men nu är nästa tusental snart passerat av Dow. Var väl en fem, sex veckor sedan 23 000 föll? Nu är 24 000 inom en noslängds avstånd...

    Såg förresten en dokumentär om Buffett av HBO. Finns på Youtube (vet inte hur det förhåller sig med rättigheterna...). Söker ni på "Buffett HBO 2017" eller liknande kommer den upp. Ungefär en och en halv timme lång.

    Ingenting nytt och inte helt lyckad, men det framkommer med all önskvärd tydlighet att han är allt annat än praktisk.

    Hans första hustru, Susan, berättar om när hon var sjuk och inte kunde gå ur sängen. Tydligen kände hon att hon var på väg att må dåligt och bad Warren hämta en kastrull eller liknande (att ha till hands om hon skulle behöva kräkas).

    Han kom tillbaka med ett durkslag... Hon påpekade att den är full med hål. Han försvann iväg till köket igen för att till slut dyka upp med samma durkslag, men nu ställt på en bricka... :-)

    Mvh

    Carolus

    SvaraRadera
    Svar
    1. I relativa termer blir ju varje 1000-punkterskliv mindre och mindre, men det där gick ju i ett huj!

      Mina parametrar säger att vi ska klippa 25 000 före 2017 års utgång... :-)

      Mvh

      Carolus

      Radera
  17. "... att det är fullt med hål."

    Carolus

    SvaraRadera
  18. Jag äger själv aktier i Amhult 2 och det glädjer mig att aktien har backat så att jag kan fylla på fler aktier för 60 kr. Kom ihåg att det här är aktie för en långsiktig investerare. År 2021 är etapp 2 förhoppningsvis färdigställd och då har vi en helt annan kurs och en bra direktavkastning. Jag har svårt att se riskerna som det skrivs om, risken för nyemission är liten och risken att lägenheterna inte hyrs ut är mer eller mindre obefintlig i en stad som Göteborg som har bostadsbrist. Aktien har i mina ögon stor potential och lite risk. En aktie för byrålådan.

    SvaraRadera
  19. Amhult2 har kommit en hyfsad bit på vägen och har fått igång kassaflödet från de färdigställda delarna. Och med dagens kurs betalar man under marknadspris för de obebyggda tomterna om man köper aktien. Du kan läsa en utförligare kommentar i min blogg. https://kanaljensblogg.blogspot.se/2017/12/amhult2-ett-fastighetsbolag-som-vaxer.html

    SvaraRadera
  20. Kanaljen, du är helt rätt ute. Amhult 2 är en aktie med låg risk och hög avkastning.


    Bästa hälsningar
    Sven-Åke

    SvaraRadera