fredag 23 februari 2018

Balderrapport och månadsinköp

Jag brukar vara noggrann med att dokumentera alla köp och försäljningar samma dag här på bloggen. Inte för att läsarna ska ta rygg men för att det ska gå att återskapa min portfölj och räkna ut att den avkastning jag rapporterar stämmer. Kommentarerna kring ett köp blir också betydligt intressantare att gå tillbaka till om de skrivs precis när det sker, inte i ljuset av saker som kommer fram strax därefter.

Igår gick dock allt snett, problem med ström, nätverk, dator och huvudvärk på det (eller på grund av det), så jag får skriva detta idag istället...

Men betydligt intressantare än mina transaktioner var såklart Balders bokslutskommuniké som släpptes igår.

Svårare än så är det inte

Vd Erik Selin beskriver det utmärkt i vd-ordet, intjäningen har stigit mer än både fastighetsvärderingarna (substansvärdet) och aktiekursen, som dessutom fallit 9-10 procent hittills i år. Att öka intjäningen, förvaltningsresultatet, med 24 % är väldigt skickligt och det är inte första gången Selin lyckats med detta. Som en jämförelse har Castellum som mål att nå 10 %.

Fastigheter är en långsam business i grunden och varje objekt har mångåriga utvecklingsplaner, förbättringar och förändringar tar tid. Men Selin har i många år visat värdet att ha en ledning som springer fort som ett överliggande lager i denna långsamma affär. Det som imponerat mig lite extra under 2017, då jag första gången också valde att köpa aktier är hur han gjort detta.

Under året som gick hittade Balder inte lika många öppningar att köpa fastigheter till attraktiva priser, istället vändes fokus väldigt tydligt mot kostnads- och finansieringssidan. Visserligen steg hyresintäkterna med respektabla 10 %, men fastighetskostnaderna och finansnetto stod helt stilla trots denna ökade volym. Därmed kunde intjäningen stiga så brant. Ovanpå detta kommer inlösen av preferensaktierna som lämnat mer över till stamaktieägarna.

Räntenivån har sänkts till 1,8 % (Castellum betalar 2,4 %, det är en enorm skillnad) och räntebindningstiderna har förlängts rejält under året till i snitt 4 år. Balder har utvecklats från ett transaktionsdrivet och rätt offensivt finansierat bolag till ett väldigt konservativt finansierat bolag.

Intjäningsförmågan i Balder är nu, med befintligt bestånd och befintlig finansiering enligt deras egen beräkning 2,4 miljarder. Här räknar de dock med 22 % bolagsskatt, något de sällan eller aldrig betalar. De senaste åren har den betalade skatten varit en tredjedel av detta. Kompenserat för det blir intjäningsförmågan ca 2,7 miljarder, eller 15 kronor per aktie. Detta ligger över mitt investeringsantagande om 14,50 kronor, dvs. ok.

Efter rapporten använde jag en del av min kassa, motsvarande 1,1 procent av portföljen till att öka mitt innehav i Balder, jag betalade 194,50 kronor per aktie. Jag är egentligen bekväm med att ha en betydligt större andel Balder i portföljen, men behöver samtidigt ha en viss utdelning från portföljen framöver för att inte vara beroende av aktieförsäljning vid inopportuna tillfällen. Så jag håller portföljandelen vid 5 procent just nu.

Jag valde även att öka i Maersk igår. Bolaget har inte rosat marknaden efter bokslutskommuniké och kapitalmarknadsdag. Jag fortsätter dock tro på deras strategi med integration av containerfrakt över land och hav och tycker att aktiepriset blivit attraktivt. Jag ökade därför med 0,7 procent av portföljen, aktierna kostade 9 450 danska kronor per styck, och danska kronan kostade 1,34 svenska kronor.

På samma sätt ökade jag lite i Skanska, 0,4 % av portföljen, för att nå upp i en portföljandel på 5 procent. Här betalade jag 162 kronor per aktie.

Sist, och minst, placerade jag månadens sparpengar i ytterligare några BMW Pref. För ett belopp motsvarande 0,2 % av portföljen köpte jag aktier för 74,45 euro styck, euron kostade 10,01 kronor. BMW är fortsatt bolaget som ligger högst upp i min bevakningslista, men jag vill inte göra några större inköp förrän nästa rapport släppts.

Efter dessa inköp ser portföljen ut så här:

Bolag
Andel
Handelsbanken
15 %
Sampo
15 %
Illikvida aktier
9 %
Kassa
8 %
Castellum
7 %
Novo Nordisk
7 %
Industrivärden
7 %
Deere & Co
6 %
BMW
6 %
Investor
5 %
Fastighets AB Balder
5 %
Skanska
5 %
AP Møller-Mærsk
5 %

Nu är jag uppe i meningsfulla insatser i samtliga bolag. Det som frestar mest är att öka ytterligare i BMW, men det är ett nytt innehav och jag vill läsa in mig mer och se ytterligare rapporter innan jag placerar mer där. Jag hade en tanke att placera kassan i SAS Pref, som jag gjorde för ett par år sedan, men nu har den aktien seglat iväg till 550 kronor vilket är helt orimligt.

40 kommentarer:

  1. Jag gissade på att SAS-preffen skulle gå starkt efter inlösen då risk/reward på 1 års sikt känns mkt god. Men att den skulle handlas runt 550 känns nog lite galet. Om jag räknar rätt blir det en årsränta på 4,5% givet att man får fyra utdelningar innan inlösen vilket uppenbarligen lockar köpare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns det någon minimitid mellan den förra inlösningen och nästa inlösen? Om de kan lösa in preffarna i samband med nästa utdelning blir det ju en stadig förlust.

      /KB

      Radera
    2. De betalar upplupen utd så det spelar mindre roll när inlösen sker så länge det inte är i närtid

      Radera
  2. För ett fastighetsbolag som Balder som inte lämnar någon utdelning dyker förvaltningsresultatet till slut upp i substansvärdet, antingen i form av investeringar, kassa eller minskad skuld. YoY har Balder ökat sitt EPRA NAV med ca 15,5%, vilket bara är en halv procent mer än Castellum som utöver det har lämnat en utdelning på ca 4%. Detta trots betydligt högre belåning och lägre räntekostnader.

    Castellum har en belåningsgrad om ca 47% och den återspeglar kvoten räntebärande skulder/fastighetsvärden, medan motsvarande kvot för Balder är över 59%. Efter justeringar för hybridkapital, likvida medel och finansiella placeringar och att sätta denna 'nettoskuld' i relation till 'total marknadsvärderad balansomslutning' så hamnar man sen på ca 51%. Inget fuffens och allt redovisas i rapporten, men det kan vara värt att notera.

    En annan sak som kan vara värt att notera är att Börsdatas eget kapital per aktie (angivet till 230 kr) inte är justerat för minoritetsandelen. Verkligt eget kapital per stamaktie ligger på ca 185 kr även efter anpassning till marknadsvärden av intressebolag. På samma sätt är inte eget kapital för t.ex. Klövern med stort preferenskapital justerat för detta.

    För de som gillar att köpa hundralappar för tvåsiffriga belopp kan jag nämna att flera välskötta fastighetsbolag handlas under sitt eget kapital idag. Ta t.ex. Kungsleden som har genomfört en stor omvandling av beståndet (färre men bättre lägen, modernare fastigheter, tydligare kommersiell inriktning), sänkt sin belåningsgrad, utvecklat en intressant projektportfölj och är på god väg att få investment grade av Moody's. Kursen är väldigt nedpressad, kanske för att det spekuleras att storägaren vill kliva av - han saknar representant i nya styrelsen. Ca 4% i utdelning får man medan man väntar på att Mr Market ska komma på andra tankar.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man ska inte stirra sig blind på EPRA NAV, Castellums förvaltningsresultat har ju inte ökat med 15 % i år. Sen är Castellums fastigheter intjäningsmässigt sett betydligt mer känsliga för konjunkturen - Balder har hög andel bostäder. Du kan ju ta å titta på utvecklingen för Castellum och Balder på lång sikt...

      /Anders

      Radera
    2. Mattias, aktiemarknaden är relativt effektiv i att prissätta fastigheterna, det finns ju en andrahandsmarknad och bolag som väljer en strategi med låg direktavkastning. Nuvärdet och dagens balansräkning är ofta ganska rätt mao.

      Men när det gäller management och utvecklingen av beståndet är det inte lika effektivt i mina ögon. Så här har substansvärdet (EPRA NAV per aktie) utvecklats de senaste fem åren:

      Balder: +35 % per år (!)
      Castellum: +9 %
      Kungsleden: +5 % *)

      Lägg till 2-5 % årliga utdelningar till Castellum och Kungsleden, så är det fortfarande en fullständig utklassning från Balder. Detta syns ingenstans i Balders pris som jag ser det.

      Castellum gjorde en fin transaktion med Norrporten som tillfälligt placerade dem i samma tillväxtliga som Balder, men Balder gör detta varje år.

      *) Kungsleden redovisade inte EPRA NAV år 2012, men då man inte hade några uppskjutna skatteskulder använde jag det egna kapitalet som närmevärde

      Radera
    3. @LL

      Jag tror du missförstod mig lite. Jag har inget emot Balder och tror också det är en bra placering. Jag vet mycket väl hur historien ser ut, men jag tror det 'nya' Balder inte kommer att ha en lika imponerande tillväxt framöver. Mycket känns maxat nu (belåning, räntekostnad) och beståndet känns inte särdeles attraktivt jämfört med andra bolag. Förhoppningen står till att Erik Selin återigen ska trolla fram några finansiella ess ur rockärmen. Sen är ju Collectorinnehavet en joker i leken att hålla koll på.

      Betydligt snabbare substanstillväxt (exkl utdelning) under 2017 hade t.ex Platzer (ca 27,5%) och Fabege (ca 23,5%) och min gissning är att de två kommer att växa snabbare än Balder även 2018. Fabege är överlägset skickligast på fastighetsutveckling (eller egentligen stadsdelsutveckling) i Stockholm, och Platzer väntar väl bara på att Södra Änggården-affären ska klubbas i detaljplan vilket enligt Platzer ska ge ytterligare 6-7 kr i värdetillväxt som engångseffekt. Både Platzer och Fabege handlas idag till större substansrabatt än Balder.

      Kungsleden är ett bolag som förändrat sitt bestånd genom att byta högavkastande lågkvalitetsfastigheter mot låg- eller medelavkastande högkvalitetsfastigheter, plus att de hade en lång uppstädningsperiod efter skattedebaclena. Sammantaget har det gett en sämre utveckling senaste åren, men jag tror deras nya strategi är helt rätt. Utöver det har de flera förbättringar att göra på finanssidan. Men det är klart, sen ska strategin genomföras framgångsrikt i verkligheten också...

      Mvh Mattias

      Radera
    4. Efter att ha rotat lite i varför Balders NAV inte växt mer än ca 15% under 2017 visar det sig att det är Collectors kräftgång som är förklaringen.

      Tar man bort Collectorinnehavet från NAV är ökningen ca 21% under 2017, vilket känns mer rimligt med tanke på förvaltningsresultatet, den goda marknaden och att Balder inte lämnar utdelning.

      Tyvärr har Collector fortsatt ned under 2018, men om/när den vänder så kan det innehavet ge lite extra sprutt åt Balder.

      Mvh Mattias

      Radera
  3. Mattias,

    Snyggt jobbat. Gör dig sällskap i Kungsleden. Inköp Kungsleden. Pris: 54,80kr

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
  4. När det gäller Kungsleden kan det vara värt att notera att det man gör vill andra också göra. Många vill fokusera på storstäderna. Förädla beståndet, och bli mindre transaktionsdrivna.

    Kungsleden fokuserar, och rationaliserar. Kostnaderna för administrationen minskar från 235 miljoner till 200 miljoner. Lägg därtill värderingen. 8 procent rabatt av redovisat värde. Själv hoppas jag Mr Value tar över jobbet, och Kungsleden arbetar sig uppåt kursmässigt.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
  5. En liten fråga gällande fastighetsbolag och deras värdering.

    Om jag tittar på förvaltningsresultatet per aktie och sätter det i relation till aktiekursen för fyra bolag får jag följande utfall:

    Castellum 14,1
    Balder 13,2
    Kungsleden 11,8
    Hemfosa 7,5

    Nu verkar Hemfosa Q2 dra upp förvaltningsresultatet onaturligt mycket men även justerat för detta ser det klart billigt ut. Då inte soliditeten är helt avskräckande heller så undrar jag vad det är jag missar, är så vitt jag vet sällan så pass stora avvikelser utan någon anledning. I Hemfosas fall har man även justerat förvaltningsresultatet m a p preferensaktier.

    Tacksam för förklaringar

    Joel

    SvaraRadera
    Svar
    1. Att olika fastighetsbolag har olika P/FR (pris delat med förvaltningsresultat före skatt) beror bl.a. på att olika bestånd har olika direktavkastning på sitt bestånd, bolagen har olika belåning, olika räntekostnader etc. Bolag med låg direktavkastning som Wallenstam och Hufvudstaden har höga P/FR och tvärtom.

      Vad gäller Hemfosa inkluderar de värdeökningarna i joint ventures i förvaltningsresultatet. Tar man bort den del av resultattillskottet i JV som inte är förvaltningsresultat hamnar P/FR ungefär på 10,5 (förvaltningsresultat är då minskat med preferensutdelningen). Billigast av de fastighetsaktier jag äger är Diös som har P/FR runt 9.

      Mvh Mattias

      Radera
    2. Tusen tack för snabbt svar. Var som sagt något jag missat i JV: s värdeökningar.

      Mvh Joel

      Radera
  6. Du lämnade rätt mycket kassa kvar? Satt någon plan för hur länge de kan ligga utanför, eller tar du det lite som det kommer?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu får de ligga en månad, så ska jag läsa vidare.

      Radera
  7. Sedan en månad tillbaka är jag själv fullinvesterad. Måste säga att jag börjar gilla tanken. Jag loggar inte lägre in varje dag och tittar om jag kan hitta något bra att köpa, eller behöver avväga vad som är billigt och vad som kommer avkasta bäst framöver. Nu är det som det är och bolagen får göra sitt. Känns lättare och lugnare för själen. Kan rekommendera för den som inte provat :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har varit fullinvesterad i många år, det är inget självändamål att hitta en kassa. Ska bara hitta rätt investeringar att placera dem i.

      Radera
    2. @Anonym

      Jag är aldrig fullinvesterad. Ibland öppnar sig en lucka i marknaden. När du faktiskt upptäcker något intressant.

      Fallstudie: General Mills. Bloggaren Spartacus Invest skriver bra om bolaget i ett inlägg från mars 2013. Bloggaren Petrusko har presenterat bolaget den 28 Feb 2018.

      Blev visst ett snabbt kursfall när Mills köpte Blue Buffalo, och betalade för mycket om man man får tro marknadsreaktionen. Bolaget är en pålitlig utdelningshöjare när Spartacus kollade på bolaget gav man 1,22 dollar nu ger man 1,96 dollar. Kring 51 dollar tycker jag detta är ett mycket intressant köp om man vill ha ett konsumentföretag i portföljen.

      Mvh

      Lars

      Radera
    3. Lars,

      Du har väl inte gått och blivit en utdelningsjägare på gamla dagar? ;-)

      Så vitt jag minns ser du ju det bara som att flytta pengar från höger till vänster ficka... :-)

      Mvh

      Carolus

      Radera
    4. Carolus,

      En utdelning är ju inget annat än att flytta en hundralapp från höger till vänster byxficka. När det gäller Mills och Kungsleden är uppsidan större än nersidan, om någon skulle fråga mig.

      Det är hela bilden som gäller. Sitter och klurar på HM. Måste väl vara något av det mest utbombade case jag sett. Det finns ju ett pris för allting.

      Mvh

      Lars

      Radera
    5. Hm, 131 kr verkar vara något slags, ehm, "stöd"... Var finns en kunnig teknisk analytiker när man behöver en? :-)

      Du är väl husägare om jag inte missminner mig? Då torde du ha ett par rejäla trädgårdshandskar liggande någonstans? Kan komma väl till pass om du ska försöka fånga den fallande, ehm, häcksaxen... ;-)

      (Ett etthundraprocentigt spam, men jag bågnar under ett rejält ok på arbetet just nu. Behövde en, vad kallas det nu för tiden, mikropaus...)

      Mvh

      Carolus

      Radera
  8. På tal om fastighetsbolag. Wihlborgs tilltalar inte det Lundaluppen? Go substansrabatt. Högt förvaltningsresultat. ca 50% skuldsättning, lokalt "moat" i Öresund. Qvidberg o Paulsson i ägarlistan, Jarl och gamla Veidekke VD i styrelsen. Där har jag mina fastighetsslantar i alla fall. /André från Hjärup

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag känner till Wihlborgs rätt väl egentligen, men varje gång jag tittat på bolaget har det sett dyrt ut. Kan kolla igen såklart...

      Radera
  9. Resten av kassan sätts lämpligen in i bilia och resurs. Låg värdering och hög direktavkastning.

    SvaraRadera
  10. Skulle gärna läsa dina tankar kring innehavet i Collector och det kan komma att påverka intjäningen?

    SvaraRadera
  11. Varför har Buffett aldrig investerat stort i fastighetsbolag/fastigheter?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Han tycker det binder för mycket kapital till allt för dålig avkastning.

      Om jag inte missminner mig äger han en skrapa i New York privat som han köpte för "länge sedan", sedan tror jag han äger gården som hans son brukar, säkert en skaplig areal :)

      https://www.youtube.com/watch?v=zVIz-DUxAMQ

      Tycks som att H Buffett kör runt i gröna traktorer, här är det väl ändå Lundaluppen som äger en större stek (majoriteten?) av aktierna ;)

      Radera
    2. Buffett gick in i fonden Store Capital förra året. För mig som småsparare tycks det vara en stor investering:-)
      MVH Christian

      Radera
    3. Buffett har däremot vid något tillfälle, 2016(?), rekommenderat investering i fastigheter. Problemet för Berkshire Hathaways del var väl storleken på bolaget.

      -Konservativ

      Radera
    4. Hade missat det. Intressant att "Buffett" väljer REITs men ligger väl i linje med hans syn på statsobligationer/ränterisk i nuläget.

      Radera
  12. Hur hittar du BMW hos Avanza? Jag hittar endast den "vanliga" aktien (BMW.DE).


    /Jens

    SvaraRadera
  13. Hejsan allesammans!

    Kanske lite semi-OT men kör ändå! Har du kollat nåt på JM Luppen (eller nån annan)? Din favorit verkar vara Skanska, men ser inte JM mer attraktiv ut egentligen?

    Stabilare tillväxt, lägre värdering (till synes), mkt mer konservativt belånad (ca 4,8 ggr 2017 års vinst medans Skanska ligger på ca 20 ggr), högre direktavkastning och stabilare tillväxt av den, okej god historik av återköp m.m.

    Vad är det jag missar? JM ser ju mkt mer attraktiv ut än Skanska? Är det för att Skanska har mycket mer verksamhet i USA och synen på Sverige är mer pessimistisk kontra USA?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skanska och JM är väl ändå ganska olika bolag? JM är en ren bostadsutvecklare medan Skanskas Svenska bostadsutvecklingsdel är ganska liten av den totala verksamheten. Säger dock inte att JM inte handlas till attraktiva nivåer. Personligen tror jag dock det är klokt att vänta lite med JM och se hur utvecklingen artar sig under året när många nybyggnationer kommer ut. Kommer ihåg 2007 eller om det var 2008 när orderingången för lastbilar gick från rekordnivåer till i princip noll väldigt fort. Samma sak skulle kunna hända med JM och om det blir kasst framöver kan det gå fort.

      Radera
    2. God poäng. Jag visste inte att bostadsutvecklandet var en så liten del av deras verksamhet.

      Dock fortfarande lite nyfiken på vad Luppen och andra tänker om JM :). Utan att ha gjort en särskilt grundlig analys av den så verkar den ganska undervärderad ut. Det känns som att marknaden verkar räkna med att det kommer till att gå käpprätt åt H* med bostadsmarknaden, under en lång period. Det kanske det gör, men är man långsiktig så kan det kanske vara ett fint läge att börja (sakta men säkert) köpa in sig...

      Robert

      Radera
    3. Problemet är att går det åt pipan ska JM ner mer.... Förra krisen handlades JM till P/E 4. Halvering av dagens kurs.... Som sagt, OM det blir en kris har den inte ens börjat. Risken är hög men också rewarden om det är "false alarm".

      Radera
  14. Fast att säga att det inte ens har börjat blir väl lite fel när hon har fallit ca 47% sen toppen. Vart finner du P/E-talet på 4? Jag kollar på börsdata och där låg hon på p/e=9 2008. Om jag skulle granta den jämförelse (vilket jag eg inte gör), så ska då denna krisen bli lika stor som 2008 (som var den största sen depressionen). Tror du den kommer det? Tror du en svart svan är på ingång?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Alla aktier kan lika gärna falla ytterligare 47%... beror ju på. P/E 4 tog jag från min egna statistik. Såg att börsdata har högre P/E, vet inte hur de räknar. Måste vara medel över året? Kursen föll väldigt brant under 2008 och då blir det högre kurs eftersom 1 jan 2008 hade en kurs på 126. 2008 hade de en vinst på 9,5 kr/aktie, och kursen 31 Dec 2008 var runt 43. Krisen 2008 var väl dock inte en Svensk bostadskris utan en Amerikansk. Om jag inte minns fel föll priserna i Sthlm inte mycket mer än 10-15%? Det vi står inför nu är ett eventuellt överutbud under 2018/2019. Ska man analysera JM måste man nog ut på fältet eller grotta ner sig i en massa statistik som inte går läsa sig till i en årsredovisning. Jag vet inget om framtiden eller svarta svanar. Som sagt JM skulle kunna vara billigt men för många osäkra variabler för att jag personligen skulle vara intresserad när detta skrivs, Mars 2018. En annan parantes som gör mig mer osäker över JM som aktie i detta läge är att de drog in utdelningen 2008 även om de hade råd att betala ut den. För företagets bästa såklart. Helt sunt. Men som aktie blir den bottenlös. Hade de behållt utdelningen hade vi haft en Yield på nästan 13%. Finns mycket skrivet om utdelningar men har företaget råd så fungerar det ganska bra som kudde i kristider. Dessutom gick nuvarande CFO ut för ett par månader sedan och sa att de kan stoppa återköpsprogrammet om det skulle behöva. Signalen är ganska tydlig att samma tankar gäller även nu som 2008. Säger som sagt inte att JM är något dåligt bolag eller köp/sälj. Bara mina egna tankar om risk/reward. Tycker det finns intressantare case men finns säkert de som är väldigt insatta och tycker motsatt mig.

      Radera
  15. Intressanta och betraktningsvärda tankar.

    SvaraRadera
  16. Hei Lundaluppen!

    Jeg er en nordmann som har følgt bloggen din over lengre tid, og synes du gjør en veldig bra jobb! Ønsker selv å investere i det svenske markedet, i første omgang gjennom et investeringsselskap( investmentbolag), og tenker enten Investor eller Industrivärden. Kanskje vanskelig å svare på, men hvem av dem tror du vil gå best over la oss si de neste 10 årene? Investor har vel per dags dato størst substans rabatt, så heller kanskje mot den?


    SvaraRadera
    Svar
    1. Det vet jag helt enkelt inte :-). Jag tror du kan köpa 50/50 och följa med svenska index plus kanske lite överavkastning.

      Radera