måndag 17 januari 2011

Analys av FastPartner

Efter artikelserien om de svenska noterade fastighetsbolagen tog jag en titt på Castellum på Large Cap-listan. Ett annat företag som stack ut baserat på nyckeltalen är FastPartner på Mid Cap. Därför har turen kommit till dem nu, även om de normalt sett passerar litegrann under min radar.

FastPartner finns i Gävle, liksom bocken som visst klarade sig
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar egna fastigheter. Beståndet finns främst i Stockholm och Gävle, och omfattar kontor, produktion och lager. Utöver fastigheterna har man en mindre riskkapitalportfölj värderad till 155 miljoner kronor enligt årsredovisningen 2009. Fastigheterna i beståndet är värderade till 4,7 miljarder kronor.

FastPartner bildades under namnet Fastighetspartner NF AB 1987 och noterades på börsens O-lista 1994. År 2000 fick man sitt nuvarande namn och startade även upp sin riskkapitalrörelse. 2003 började man dela ut pengar till ägarna.

Bolaget leds sedan 1997 av börsprofilen Sven-Olof "Boxaren" Johansson, som även är bolagets huvudägare med kontroll över mer än 70 % av bolagets kapital och röster. För tio till femton år sedan är jag inte så säker på att detta vore en fördel, men idag tycks han ha fått en mognare inställning till investeringar.

Om man tittar på bolaget enligt mina investeringskriterier, hur står det sig mot kvalitetskriterierna?

KriteriumUppfyllt?Kommentar
Tillräcklig storlek:NEJDet är normalt sett säkrare att välja de större bolagen, de är mest genomlysta och påpassade
Stark finansiell ställning: NEJFör fastighetsbolag är mina kriterier för stark finansiell ställning en räntetäckningsgrad på 3 och en soliditet på 40 %. FastPartner har en räntetäckningsgrad på 3,9 och en soliditet på 34 % (enligt min nyckeltalsanalys). Liksom Castellum har dock bolaget har väsentliga uppskjutna skattefordringar som för långsiktiga bolag i princip är att betrakta som eget kapital. Justerat för detta skulle soliditeten vara 42 %. Så länge man inte avser att omsätta sina fastigheter klarar man alltså kriteriet.
Intjäningsstabilitet: JAResultatet exklusive icke-realiserade värdeförändringar har varit positivt hela 2000-talet
Utdelningsstabilitet: NEJUtdelningarna har varit stabila - sedan 2003 då man började dela ut
Intjäningstillväxt: JAIntjäningsförmågan exklusive orealiserade värdeförändringar har stigit i bolaget sedan sekelskiftet, från klart under en krona till över 3 kronor per aktie
Trovärdig ledning: JASven-Olof Johansson verkar ha mognat och hans uttalanden blir klokare med åren...
Gynnsam ägarbild: JAHelt klart är en investering i FastPartner en satsning på herr Johansson, men man kan räkna med att han vårdar bolaget som sin egen plånbok.

Tre nej blev det i sammanställningen, samtliga antingen väldigt nära ett ja eller med rätt tendens. Det jag rent kvalitetsmässigt har mest emot FastPartner finns inte med i tabellen ovan, nämligen riskkapitalportföljen. Det finns sidoverksamheter i många fastighetsbolag, men medicinteknik och informationteknologi? Vad har FastPartner för trovärdighet som investmentbolag? Varför en portfölj på 155 miljoner kronor, nästintill irrelevant jämfört med fastigheterna? Sälj dem och köp fler fastigheter, håll er till vad ni kan, säger jag då. Om jag vill ha den typen av bolag kan jag köpa det separat.

Senaste betalkurs för aktien var 49,70 kronor, vilket ger följande nyckeltal:
  • Intjäningsförmågan fick jag till ungefär 2,75 kronor per aktie efter skatt i nyckeltalsanalysen. Det ger ett P/E-tal (eller P/OE är kanske en bättre term) på knappt 18, EJ OK. Samma kommentar som för Castellum gäller här: det är såhär fastighetsbolag värderas idag, och det avskräcker mig från hela branschen just nu.
  • Pris/eget kapital är 1,4, OK
Sammanfattningsvis träder FastPartner fram som ett intressant bolag med hög investeringskvalitet, även om man inte når upp till den absoluta toppen. Men man lider av samma problem som resten av branschen: alla verkar vilja köpa fastighetsbolag idag och kassaflödena i den här branschen verkar värderas på ett annat sätt än andra branscher. Jag håller ett öga på bolaget men avvaktar.

4 kommentarer:

  1. Halloj! Många bra poänger i analysen! Jag ägde en mindre post aktier i bolaget under ca 16 månader. Köpte när direktavkastningen var över 6% och balansräkningen såg starkare ut än många andra fastighetsbolag. Tyckte även om att herr Johansson var både ägare och VD och åtminstone då sade rätt saker. Sålde dock alla aktier i höstas efter ca 50% uppgång då jag inte såg någon större uppsida och det fanns andra mer intressanta investeringar. Fastigheter är intressant att äga, men precis som verkstad är det så cykliskt att det inte går att motstå att sälja när värderingarna blir ansträngda och köpa igen nästa gång världen ska gå under..

    SvaraRadera
  2. Jag har fullt upp med att låta bli att sälja Lundbergs, värderingen börjar bli "ansträngd" som det brukar heta...

    SvaraRadera
  3. bra analys, även jag har reagerat på investmentportföljen.

    Här kommer en fråga som kanske visar på okunskap.. Jag funderar kring det här med PE-tal för fastighetsbolag. Jag har precis som ni räknat bort en schablonskatt från förvaltningsresultatet. Men är detta en rättvisande metod? Castellum har t.ex. i tio års tid knappt betalat någon skatt, pga "skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad". Min fråga är alltså om aktuell eller uppskjuten skatt är det mest rättvisande måttet?

    SvaraRadera
  4. @defensiven: kan väl inte kalla mig en expert egentligen, men fastighetsbolagen har många sätt att planera sin beskattning. Om Castellum skulle sluta investera (och därigenom få sina avdrag) så skulle man börja beta av sina underskottsavdrag på knappt 1,9 miljarder - och därigenom ändå inte betala någon skatt på de första 1,9 miljarderna i vinst.

    Underskottsavdragen är dock upptagna som tillgångar i balansräkningen (eller mer exakt avdragna från uppskjutna skatteskulder) och tillgångarna kommer därmed att minska när de utnyttjas. Detta är inte kassaflödespåverkande, men eftersom det tas på det egna kapitalet som ingår som en viktig del i bolagsvärderingen är det viktigt att undvika dubbelräkning.

    SvaraRadera