lördag 8 januari 2011

Analys av Castellum

I min plan för artikelserien om de svenska noterade fastighetsbolagen satte jag upp målet att analysera allihop. Det målet börjar kännas lite väl ambitiöst och jag väljer istället att plocka något eller några intressanta bolag ur listan, baserat på nyckeltalen jag tog fram. Castellum var ett bolag som framstod som ett av de intressantaste på Large Cap, så därför tar jag en titt på dem först.

I årsredovisningen för 2009 kan man läsa att Castellum geografiskt fokuserar på fem områden: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland, samtliga områden med befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt. Castellum vänder sig till företag och hyr ut lokaler för olika kommersiella ändamål. Verksamheten bedrivs i sex dotterbolag med olika geografiska fokus: Aspholmen, Briggen, Brostaden, Corallen, Eklandia och Harry Sjögren. Briggen är välkänt här i Lund, så jag antar att de andra är etablerade på sina hemorter. Att verksamheten bedrivs under annat namn är såklart en bidragande faktor till att ett av Sveriges största noterade fastighetsbolag är så okänt.

En av Castellums mer prominenta hyresgäster
Castellum noterades 1997 då det såldes ut från statliga Securum. Redan då bedrevs verksamheten i de sex dotterbolagen, så bolagsstrukturen är inte en konsekvens av uppköp eller samgåenden. Överhuvudtaget framstår Castellum som en relativt långsiktig ägare som främst köper fastigheter för att expandera verksamheten.

Castellum är i den för fastighetsbolag lite ovanliga positionen att man inte har några pågående skattetvister. De flesta andra bolag dras med eventualförpliktelser för potentiella skatteförluster i pågående ärenden. Dessa måste i sådana fall såklart beaktas när man värderar bolaget.

Åtminstone hela 2000-talet har bolaget vuxit sakta men säkert, och redovisningarna innehåller mycket få jämförelsestörande poster, avknoppningar, företagsköp etc. Fastighetsbolag handlar nästan alltid fastigheterna i bolag eftersom detta ger skattebefrielse för reavinster (näringsbetingade andelar, som jag nämnt tidigare). Men Castellum har inte gjort några större uppköp av bolag med verksamhet vad jag kan utläsa.

Om man tittar på bolaget enligt mina investeringskriterier, hur står det sig mot kvalitetskriterierna? Den finansiella ställningen baseras på senaste kvartalsrapporten. Efter den har bolaget gjort ett antal fastighetsköp, något som förmodligen försvagat balansräkningen.

KriteriumUppfyllt?Kommentar
Tillräcklig storlek:JASveriges största fastighetsbestånd bland de noterade bolagen
Stark finansiell ställning: NEJFör fastighetsbolag är kriterierna för stark finansiell ställning en räntetäckningsgrad på 3 och en soliditet på 40 %. Castellum har en räntetäckningsgrad på 2,8 och en soliditet på 33 % (enligt min nyckeltalsanalys). Värt att notera är att bolaget har väsentliga uppskjutna skattefordringar som för långsiktiga bolag i princip är att betrakta som eget kapital. Justerat för detta skulle soliditeten vara 44 %. Därmed är bolaget mycket nära att klara kriteriet.
Intjäningsstabilitet: JAFör fastighetsbolag är det resultat exklusive icke-realiserade värdeförändringar som gäller
Utdelningsstabilitet: JAUtdelningar under hela 2000-talet
Intjäningstillväxt: JAIntjäningsförmågan exklusive orealiserade värdeförändringar har stadigt stigit i bolaget sedan sekelskiftet, från ca 2 kronor till dryga 4,50 kronor per aktie
Trovärdig ledning: JAIngen egentlig kunskap men inget att anmärka.
Gynnsam ägarbild: NEJInstitutionellt ägande plus några för mig okända privatpersoner är inte vad jag menar med bra ägarbild.

Det mest negativa i sammanställningen ovan tycker jag faktiskt är ägarbilden. Men ovanligt nog verkar detta inte ha lett till alltför mycket tjänstemannastyre i Castellum. Det verkar inte förekomma några omfattande optionsprogram eller liknande.

Dagens prislapp på 90 kr står sig så här:
  • Intjäningsförmågan bedömer jag (försiktigt som vanligt) till ca 4,60 kr per aktie efter skatt. Det ger ett P/E-tal på drygt 19, EJ OK. Den här nivån är inte hög jämfört med andra fastighetsbolag idag, men jämfört med bolag i andra branscher är den inte tilltalande.
  • Pris/eget kapital är 1,5, OK. Återigen kan man resonera kring de uppskjutna skatterna som ju är en gratisfinansiering. Med hänsyn taget till dem är kvoten 1,1, vilket inte avskräcker om man anser att fastigheterna är rimligt värderade.
Personligen anser jag att avkastningskraven på fastigheter är för låga idag och att det avspeglar sig i att P/E kan vara så högt samtidigt som att eget kapital inte är så högt värderat. Castellum är ett av de mest attraktiva bolagen inom sektorn och jag är positivt överraskad över investeringskvaliteten, men jag tycker att hela branschen är högt värderad idag. Jag köper faktiskt gärna Castellum, men en annan gång.

9 kommentarer:

  1. Bra analys som vanligt. Håller med om att värderingen börjar bli lite ansträngd och att finanserna gärna kunde varit starkare.

    Jag har sålt av en del Castellum och placerat i H&M den senaste veckan.

    SvaraRadera
  2. Bra analys som vanligt. Sitter själv på en del Fast Partner och undrar om du kommer analysera även det fastighetsbolaget?

    SvaraRadera
  3. Nu har jag ett nytt analystips för dig: Exelon, USA's svar på Fortum. Dessutom lägre värderat.

    http://www.exeloncorp.com/

    /Starvid

    SvaraRadera
  4. @jonas: Fast Partner ligger absolut nära till hands att jag tittar på.

    @Arvid: Tack för tipset, ska i alla fall kasta en snabb blick

    SvaraRadera
  5. Der fram emot detta. Fast Partner har ju en fin utdelningshistorik samt Ingvar Kamprad som liten delägare (2%).

    SvaraRadera
  6. Hej!
    Jag tänkte starta upp en aktiespardepå hos handelsbanken, men fick reda på att man inte står som ägare till aktierna. Det är billigt att månadsspar endast 20 kr oavsett hur mycket eller antalet bolag. Så min fråga vad hade du gjort?

    SvaraRadera
  7. @pidde: jag kan tyvärr inget om aktiespardepåer, om man tänker sig att spara små summor varje månad kan de säkert vara en vettig lösning. Glöm inte att jämföra med nätmäklarna bara.

    SvaraRadera
  8. Hej,

    Har säkert missat att du förklarat det men hittar/förstår inte hur du kan få Castellums intjäningsförmåga till endast 4,60kr?

    Med vänlig hälsning, S

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har reviderat upp den bedömningen en aning sedan dess, se denna artikel.

      Radera