fredag 13 juli 2018

Rapport från Castellum

Castellum och övriga fastighetsförvaltare, inte att förväxla med bostadsutvecklare och byggbolag, lever i den bästa av världar. Idag kom bolagets med sin halvårsrapport och himlen är blåare än MFF.

På nyhetsfronten berättar Castellum att man nu gör Balder med flera sällskap i Finland och etablerar sig i Helsingfors. Den första investeringen är gjord men det rör sig om en blygsam del av portföljen i storleksordningen 1 procent.

Intäkterna under halvåret växte med 6,9 procent med en tillväxt på 5,4 procent i det jämförbara beståndet och övriga tillskott från projektfastigheter. Till skillnad från bostadsutvecklingen är efterfrågan mycket stark och ökningen i jämförbart bestånd är mycket start och drivet både av sänkta vakanser och högre hyresnivåer.

Fastighetskostnaderna på jämförbart bestånd har dock nästan stigit i samma takt, en ökning med 4,8 procent drivet av en kall vår (någon som minns den?). Projektkostnader och administrationskostnader som belastar fastigheterna har dock minskat och totalt har fastighetskostnaderna bara ökat 1,8 procent.

Den centrala administrationen har sänkt sina kostnader med 5 procent och räntenettot har sjunkit med 2 procent. Lånevolymen har ökat men räntenivån har sänkts med 0,2 procentenheter, till 2,3 procent.

Sammantaget ger detta en utmärkt utveckling av förvaltningsresultatet som stiger med 14 procent per aktie. EPRA EPS som är det nyckeltal jag tittar på (finns på sidan 19 i rapporten) för förvaltningsresultat per aktie ligger nu på 9,12 kronor per aktie rullande tolv månader. Detta överstiger mitt investeringsantagande om 8 kronor, som dock får ligga kvar ett tag till på grund av de extremt goda förutsättningarna just nu.

Framåtriktat på kort sikt ser det fortsatt extremt bra ut för Castellum. Effekterna av den ändrade fastighetsbeskattningen där endast räntekostnader uppgående till 30 procent av "skattemässig EBITDA" får dras av medan den nominella bolagsskatten sänks i två steg till att landa på 20,6 procent (istället för dagens 22 procent) väntas bli små.

Det nya bolagsskatteupplägget har dock effekten av en råttfälla, där en ökad räntenivå riskerar höja räntekostnaderna till en nivå där de dessutom inte är avdragsgilla. För att parera detta och för att allmänt sänka sina kostnader har Castellum (liksom Balder gjort sedan länge) skaffat sig en investment grade rating från Moodys vilket sänkt räntekostnaderna ytterligare. Dessutom ser vi en tendens i branschen att sänka sina belåningsgränser.

Som det ser ut idag och på kort sikt är det dock lysande tider för Castellum, något som säkert kommer ge fortsatt avkastning i form av höjda utdelningar och kanske till och med en uppvärdering av aktien.

9 kommentarer:

  1. Optimister har inte oftare rätt än pessimister men vi har roligare under tiden vi väntar på att ha fel!
    Kalle56

    SvaraRadera
  2. Castellum har haft en lång dag. Solen står i zenit. Hade jag förvaltat Lundaluppens portfölj hade jag sålt hela innehavet, och köpt Skanska för pengarna. Det finns en trend att dela bolag nu SCA, och Atlas är två exempel.

    Skanska kan mycket väl delas så att USA verksamheten blir ett eget bolag. Kursen är nedtryckt, och jag tror att Fredrik Lundberg kommer att agera snart. Han vill se resultat, och värdeskapande åtgärder. Här finns en helt annan potential än i Castellum, om man skall se det ur en värdeinvesterares perspektiv.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Lars Tack för uppslaget. Jag har egentligen inte tänkt på Skanska i de banorna. Jag har dock haft ett öga på skanska, och valde att plocka upp bolaget på rapporten. Har mkt stort förtroende för Lundberg, och det kommer att bli intressant att se om och i så fall vad han hittar på med bolaget. Oavsett vad som händer så är det ett enligt min uppfattning ett fint bolag i mycket goda händer, och om inte annat så kan jag motivera köpet med att jag inte hade kvar något innehav i Lunddbergsfären innan köpet. Stavros

      Radera
  3. Om man tittar på hur fastighetsaktierna rört sig på börsen och sen jämför med hur substansvärdeutvecklingen i bolagen har varit är det som skilda världar. Börsen har varit full dramatik med snabba rusningar åt olika håll så snart konsensus på marknaden har ändrats om vart konjunkturen och räntorna ska ta vägen. Momentuminvesteringar och TA:s ökade popularitet ökar såklart på kasten när alla tänker likadant och ska in eller ur samtidigt.

    Tittar man istället på hur substansvärdet i bolagen har utvecklats är det lugna gatan. Här går inte att se någon dramatik alls. Detta har givit stora möjligheter till swing trades för den som gillar sånt, eftersom aktierna tenderar att röra sig inom vissa intervall i relation till sitt substansvärde.

    Är man en sån swing trader kan det kanske vara klokt att lätta lite på exponeringen mot fastigheter nu. Är man å andra sidan en långsiktig placerare kan man strunta i den manodepressiva marknadens irrfärder och låta värdena ticka på. Jag tror värdena kommer att fortstätta stiga i skaplig takt i många år till, även om det säkert kommer att komma perioder där kurvan hackar till lite.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
  4. Man tjänar ofta pengar långsiktigt på fastigheter. Som jag skrivit här på bloggen är jag nöjd med att handla tegelstenar på Biblioteksgatan, eller köpa in mig i hyresfastigheter på Södermalm.

    Jag önskar alltid den högsta kvaliteten. Satt i en brassestol idag på stranden, och njöt av sommaren. Hade med ett av dessa Letter to Shareholders som ges ut på andra sidan Atlanten. Har en mindre position i Brookfield Asset Management. Så här skrivs det om försäljningen av 245 Park Avenue. We recently sold our 245 Park Avenue property in New York for 2,2 billion. This property was originally acqired for 430 million in 1996.

    Sedan kommer det. As a result 20 years from now the owner will likely still be very pleased with their investment. Det tror jag också. Själv ger jag mig tid med HEBA och Hufvudstaden.

    Mvh

    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena Lars

      Kanske en en obehaglig fråga men då jag tagit del av ett flertal av dina kommentarer här och där är min undran hur många årsringar har lars =) Kan göra det lite lättare att besvara . Fågel, fisk eller mittemellan ?

      Mvh
      Pensionären

      Radera
    2. Även jag har följt och läst många av Lars kommentarer med ett leende. Min gissning är att Lars är det som V avskyr, Blond, medelålders vit man i en ålder av 54...(?) som dessutom har avslutat sitt yrkesliv och lever av avkastningen från sin aktieportfölj!
      Mvh
      C

      Radera
    3. :-)

      Pensionären

      Radera
  5. Kanonrapport men några plumpar också. Periodens resultat efter skatt minskade med 8,4%. Är det enbart hänfört till nya skatteregler som du skriver om eller finns det andra anledningar? Kostnaderna verkar ju minska i övrigt.

    Nettouthyrningen minskar också med nästan en tredjedel vilket oroar mig. Jag brukar gilla fastighetsaktier med höga och stabila hyresintäkter.

    Tycker att Castellum är kanon och kommer också öka efter den här rapporten men några plumpar i protokollet trots allt också.

    SvaraRadera