Inköp Balder

Idag tog jag in ett nytt bolag både på bevakningslistan och i portföljen när jag köpte Fastighets AB Balder motsvarande knappt 2,5 procent av portföljvärdet. Priset per aktie var 215,60 kronor.

Jag har skrivit en del om Balder tidigare och har genom åren gått miste om en mycket god avkastning. Min syn på bolaget har präglats av en misstänksamhet mot Erik Selin och hans tidigare riskabla sätt att bygga bolag med hög belåning. Vad som hänt är ju att denne Selin gått från klarhet till klarhet och att han med åldern blivit lite mer lundaluppsk i sin syn på finansiering.

Nyligen har Balder löst in sina preferensaktier och därigenom halverat kostnaden för denna del av finansieringen genom att ta upp hybridlån till 3,13 % ränta.

För att förstå Balder tycker jag det är intressant att jämföra med det andra fastighetsbolaget i portföljen, Castellum.

Nyckeltal	Bald	Cast	Kommentar
Andel bostäder	56 %	0 %	En av anledningarna att titta på Balder, större spridning och trögare kundmassa men också trögare att höja hyror
Andel logistik	?	18 %	Balder anger inte detta
Andel handel/ kontor	28 %	82 %	I en högkonjunktur ger kontor möjlighet att höja hyror
EPRA NAV	216 kr	138 kr	Långsiktigt substansvärde (inkluderar uppskjuten skatt)
Belånings-grad	50 %	48 %	Balders siffra bedömd efter inlösen av pref
EPRA EPS	15 kr	8,40 kr	Min bedömning av båda, Castellum kan ligga något högre framåt
Snittränta	1,9 %	2,5 %	Balder är klassad som investment grade av Moody's och S&P
Snitt-bindning	3,2 år	2,6 år	Båda bolagen har långa bindningstider
Ränta +1 % ger EPS:	-25 %	-20 %	Grovt räknat för båda bolagen, Castellum mindre känsligt, men Balder lär ligga lägre över tid
Aktiepris	215 kr	127 kr
Direkt-avkastning	0 %	3,9 %	Ännu en anledning att jag dröjt med Balder
P/E (EPRA)	14,4	15,1
P/NAV (EPRA)	1,0	0,9

Som synes är det ingen stor skillnad i värdering mellan bolagen. Det är lite intressant att E/NAV är högre för bostadsbolaget Balder än kommersiella bolaget Castellum. Detta tycker jag tyder på att Balder är relativt undervärderat med något högre avkastning till något lägre risk.

Den främsta skillnaden mellan Castellum och Balder torde dock vara företagskulturen, där Balder är mer opportunistiskt och i mina ögon mer kreativt. Detta skrämde mig tidigare men jag tycker Erik Selin visat att han tänker långsiktigare idag än för 10 år sedan.

Efter detta inköp ser portföljen ut så här:

Bolag	Andel
Handelsbanken	16 %
Sampo	14 %
Hennes & Mauritz	14 %
Deere & Co	9 %
Illikvida aktier	8 %
Industrivärden	7 %
Castellum	7 %
Novo Nordisk	7 %
Investor	6 %
Wal-Mart Stores	5 %
AP Møller-Mærsk	5 %
Fastighets AB Balder	2 %

Sampo och H&M fortsätter att dansa lite om varandra i listan medan övriga portföljen är oförändrad sedan senast jag presenterade portföljen.